Za účelem zmírnění dopadů pandemie koronaviru schválila Vláda České republiky dne 1. dubna 2020 několik návrhů zákonů, které by měly přinést změny, mimo jiné, v následujících oblastech:

► Splácení úvěrů;

► Nájem komerčních nemovitostí ; a

► Nájem rezidenčních nemovitostí .

Vláda ČR žádá o projednání těchto návrhů Parlamentem ČR ve zkráceném jednání v rámci stavu legislativní nouze. Předpokládáme, že Poslanecká sněmovna zařadí tyto návrhy zákonů na pořad svého jednání dne 7. dubna 2020.

Dle stávajícího znění by navržené zákony (pokud budou schváleny) měly nabýt účinnosti již dnem jejich vyhlášení.

Splácení úvěrů

Obecná úprava úvěrů

Podstatou návrhu zákona o některých opatřeních v oblasti splácení úvěrů v souvislosti s pandemií COVID-19 má být pro úvěry čerpané (v případě úvěrů, které byly sjednány v souvislosti s nemovitostmi, postačí pouze, že byly sjednané) před 26. březnem 2020, odložení času plnění peněžitých dluhů úvěrované osoby ze smlouvy o úvěru (v případě podnikatelů se však jedná pouze o jistinu úvěru - viz níže), a to o délku tzv․ ochranné doby.

Ochranná doba počíná prvním dnem kalendářního měsíce následujícího poté, co úvěrovaný oznámí úvěrujícímu, že chce ochrannou dobu (odklad plnění) využít. Konec ochranné doby pak má připadnout dle volby úvěrovaného buď na 31. říjen 2020, nebo na 31. červenec 2020.

Po dobu trvání ochranné doby však bude úvěrujícímu nadále vznikat nárok na úrok, a to ve výši dle úvěrové smlouvy, přičemž u spotřebitelů je tato výše úroku dále omezena maximálně ve výši repo sazby vyhlášené Českou národní bankou zvýšené o 8 procentních bodů (tj. horní limit pro úrokovou sazbu je aktuálně 9% p.a.).

Tento úrok bude u fyzických osob (včetně podnikatelů) splatný tak, že výše splátek zůstane nezměněna, nicméně se adekvátně prodlouží doba trvání (splácení) úvěru (o dobu doplacení dlužných úroků přirostlých za dobu ochranné doby).

Právnické osoby budou úrok splácet dle úvěrové smlouvy (tzn. případně i během ochranné doby). Dojde tak u nich de facto pouze k odložení splátky jistiny.

Úvěrující dále nebude mít u úvěrovaných fyzických osob v ochranné době právo na jiné kontinuálně hrazené platby (např. poplatek za vedení úvěru), které byly ujednány ve smlouvě o úvěru, a v době od prvního dne prvního kalendářního měsíce následujícího po nabytí účinnosti zákona, do 31. října 2020 ani právo na platby spojené ve smlouvě o úvěru s prodlením úvěrované osoby s úhradou peněžitých závazků.

O dobu trvání ochranné doby se prodlouží jak doba trvání zajištění úvěru (např. zástavního práva), tak i doba, na kterou byla dohodnuta pevná zápůjční úroková sazba.

Ze strany úvěrujicích nesmí být za využití ochranné doby účtovány žádné administrativní poplatky.

Pokud dojde k zápisu využití ochranné doby do úvěrových registrů, úvěrující je povinen poznamenat, že se jedná o využití ochranné doby dle zvláštního zákona, a tato skutečnost by neměla mít vliv na posuzování úvěruschopnosti úvěrovaného. Určité specifické druhy transakcí jsou z aplikace zákona vyloučeny (např. kreditní karty, kontokorentní úvěry, revolvingové úvěry, finanční záruky a určité operace na finančním trhu).

Zákon o spotřebitelském úvěru

Upraven má být rovněž zákon o spotřebitelském úvěru. Navrhuje se, že pokud bude spotřebitel v prodlení delším než 90 dnů, vzniká ode dne účinnosti zákona věřiteli právo pouze na úrok ve výši sjednané v úvěrové smlouvě, maximálně však ve výši repo sazby vyhlášené Českou národní bankou zvýšené o 8 procentních bodů.

Velmi zajímavé je, že dle návrhu má být omezena výše úroku a sankcí dle úpravy obsažné v zákoně o spotřebitelském úvěru i pro podnikající fyzické osoby.

Nájem komerčních nemovitostí

Návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání se má týkat nájmu, podnájmu a pachtu prostor sloužících k podnikání.

V tzv. ochranné době, tj. od nabytí účinnosti zákona do 31. března 2022, by dle návrhu nemělo být pronajímateli umožněno jednostranné ukončení nájmu (výpovědí, či odstoupením od smlouvy), pokud by jediným důvodem k tomu mělo být prodlení nájemce s úhradou nájemného, či služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího k podnikán í. Musí však být splněny dvě podmínky: (i) prodlení s úhradou vzniklo mezi 12. březnem a 30. červnem 2020 (přičemž vláda již avizovala, že je připravena tuto lhůtu případně prodloužit do 30. září 2020) a (ii) prodlení s úhradou bylo způsobeno především omezeními zavedenými mimořádnými opatřeními při epidemii, v důsledku nichž bylo znesnadněno, nebo dokonce zcela znemožněno provozování nájemcovy podnikatelské činnosti (tuto skutečnost musí nájemce pronajímateli osvědčit) .

Pronajímatel však bude i nadále oprávněn nájem případně ukončit z jiných důvodů.

Pozornost si dále zaslouží především ustanovení, dle něhož nejsou návrhem ovlivněna další práva pronajímatele plynoucí z prodlení nájemce. V praxi tak nájemce bude následně povinen uhradit nejen dlužné nájemné a poplatek za služby, ale pronajímatel bude moci za dobu, kdy byla platba nájemného pozastavena, požadovat též úhradu úroků z prodlení. Mimoto by také neměla být dotčena možnost pronajímatele uspokojit svou pohledávku na dlužné nájemné ze složené jistoty (kauce).

Nájem rezidenčních nemovitostí

Návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty zavádí opatření týkající se nájmu a podnájmu bytu, domu, či jejich části, a to velmi podobně jako je tomu u opatření týkajících se komerčních nemovitostí.

I tady je pro ochrannou dobu (která je však kratší) od účinnosti tohoto zákona do 31. května 2021 zapovězena možnost jednostranného ukončení nájmu pronajímatelem pouze z důvodu prodlení s úhradou nájemného vzniklého v rozhodné době. Rozhodná doba je však od 12. března 2020 do dne, který bude následovat po dni, kdy skončí mimořádné opatření proti epidemii, přičemž nejzazší termín konce ochranné doby je stanoven na 30. září 2020. I zde je stanovena dodatečná podmínka, a to vznik prodlení zejména kvůli omezením z mimořádného opatření proti epidemii, pokud toto citelně znesnadnilo, či fakticky vyloučilo řádnou úhradu nájemného.

Možné úskalí pro nájemce představuje především zachování dalších práv pronajímatele plynoucích z prodlení nájemce podobně jako tomu má být u komerčních nemovitostí.