Po shrnutí judikatury k otázce regulace nájemného Ústavní soud posuzoval napadené nařízení vlády z hlediska právních účinků. Obecně lze říci, že jeho smyslem a účelem je „zmrazení“ výše nájemného na omezenou dobu. Předmětem právní úpravy přitom není nájemné obecně, ale jde na straně jedné o nájemné, které bylo ke dni 17. 12. 2002 regulováno maximální cenou, tedy nájemné ve smyslu bodu 1 výměru MF č. 06/2002, jenž byl k následujícímu dni, tj. 18. 12. 2002, již citovaným nálezem Ústavního soudu č. 528/2002 Sb. zrušen, a na straně druhé o nájemné u bytů, jejichž dostavba nebo rekonstrukce byla povolena po 30. 6. 1993 a na jejichž financování se podílely veřejné prostředky, tj. u tzv. bytů s věcně usměrňovaným nájemným (srov. bod 3. odst. 1 téhož výměru). Z uvedeného je patrné, že cenové moratorium vykazuje úzkou návaznost na výměr č. 06/2002, kdy v obou případech je předmět právní regulace v podstatě shodný. Pokud však jde o obsah právní regulace, napadeným nařízením není na uvedený výměr MF, jako na již zrušený právní předpis, odkazováno, a to ani implicitně. Jestliže navrhovatelé uvádějí, že vláda na základě cenového moratoria zavedla zpětně, tj. od 18. 12. 2002, režim regulace cen nájemného z bytu, a tak se jedná o „neúčinnou“, případně obsoletní úpravu, nelze s tímto názorem souhlasit, protože z napadeného nařízení vlády je patrné, že nabývá účinnosti dnem vyhlášení, jímž bylo datum 20. 12. 2002, přičemž nenařizuje, pokud jde o výši nájemného, aplikaci právního předpisu zrušeného před jeho vydáním (výměru MF č. 06/2002); jde pouze o vymezení věcné působnosti právní normy v nařízení obsažené, kdy skutkovou podstatou je zde nájemné vykazující určité „znaky“, byť tímto znakem je v jednom případě regulace k určitému datu. Lze tedy obecně shrnout, že napadené nařízení k datu 20. 12. 2002 konzervuje „faktický“ stav nájemného, tj. stav vycházející z jednotlivých právních vztahů, vzhledem k čemuž nelze bez dalšího dovozovat, že nařízení vlády č. 567/2002 Sb. zachovává výši nájemného z bytu na úrovni, již Ústavní soud svým nálezem č. 528/2002 Sb. pokládal za neústavní.
V souvislosti s výše uvedeným tak vyvstává otázka, jaký je tento stav, přesněji řečeno, v jaké výši – z právního hlediska – je nyní nájemné regulováno. Je možno vycházet z toho, že výměr MF č. 06/2002 pozbyl platnosti a účinnosti dnem 18. 12. 2002 a od uvedeného data nebránilo nic smluvním stranám sjednat si výši nájemného dohodou; naopak jednostranné zvýšení nájemného ze strany pronajímatele již přípustné nebylo, protože u nájmu bytu se sice připouští jednostranné zvýšení nájemného, ovšem za předpokladu, že tak stanoví zvláštní právní předpis (§ 696 odst. 1 občanského zákoníku), který nyní ovšem chybí. Nelze opomenout ani další možnost, že by se některá ze smluvních stran obrátila ve věci nájemného na příslušný soud; jednalo by se o případy sporu o výši nájemného, zejména kdyby se pronajímatel domáhal nájemného ve výši „obvyklé“ s odůvodněním, že nedošlo k dohodě o ceně (§ 671 odst. 1 občanského zákoníku); v takových případech by však nešlo o „zvýšení“ nájemného v pravém smyslu slova (k této problematice také viz níže). V tomto okamžiku lze vycházet z toho, že nájemné nebylo možno po zrušení výměru MF č. 06/2002 jednostranně zvyšovat, a pokud ke zvýšení došlo, mohlo by se tak stát na základě dohody obou stran, což je ovšem možnost spíše teoretická, a to nejen vzhledem ke krátkému časovému prostoru pro eventuální negociaci, ale zejména s ohledem na obecně známou aktuální ekonomickou nevýhodnost tohoto kroku z pohledu nájemce. Z uvedeného je patrné, že napadené nařízení dočasně de facto zachovává nájemné, které bylo prohlášeno – jak co do jeho výše, tak i co do způsobu (metody) tvorby – za protiústavní nálezem Ústavního soudu č. 528/2002 Sb. a potažmo i č. 231/2000 Sb. Zásadním rozdílem oproti předchozí právní úpravě je skutečnost, že posuzovaný právní předpis se opírá o jiné zákonné zmocnění a platí pouze krátkodobě (na dobu tří měsíců), což by výrazným způsobem mohlo snižovat závažnost jeho eventuálních dopadů, a ostatně i Ústavní soud připustil možnost trvání cenové regulace po dobu nezbytně nutnou. Proto v posuzované věci vzniká otázka, zda tyto okolnosti nevylučují vznik protiústavnosti, jak byla zjištěna u předchozí právní úpravy nájemného, avšak k tomu závěru Ústavní soud z důvodů níže uvedených nedospěl.
Podle § 1 odst. 6 zákona o cenách lze usměrnit tvorbu cen, resp. regulovat ceny, jestliže je trh ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže nebo to vyžaduje mimořádná tržní situace, přičemž jednou z forem regulace cen je cenové moratorium ve smyslu ustanovení § 4 odst. 1 písm. d) a § 9 zákona o cenách, jež lze stanovit na dobu nejdéle 6 měsíců. Vláda sice namítá, že ustanovení § 1 odst. 6 a 7 zákona o cenách hovoří o ústředních orgánech státní správy, což vláda není, avšak právě vzhledem k systematickému řazení cenového moratoria k regulaci cen, resp. mezi způsoby cenové regulace (§ 3 odst. 1, § 4 zákona o cenách) lze dospět k závěru, že shora citované ustanovení je třeba přiměřeně použít i v případě postupu dle § 9 cit. zákona. Dlužno poznamenat, že se jedná o výjimečnou formu regulace, kdy cílem daného opatření je odstranění krizového stavu na příslušném trhu; jak vyplývá z důvodové zprávy k zákonu o cenách, cenové moratorium by mělo být doprovázeno komplexem makroekonomických opatření umožňujících odstranění krizového stavu a návrat k běžným tržním podmínkám. Posouzení, zda nastalý stav vyžaduje vydání cenového moratoria, jakož i volba následných ekonomických opatření v zásadě patří mezi tzv. political questions, jež soudní moci nepřísluší posuzovat, to ovšem za předpokladu, že výkonná moc respektuje zákonné meze.
V posuzovaném případě nastala situace, že u daného zboží (služby), které je předmětem regulace, tedy pronájem bytů s regulovaným nájemným, nelze u velké části bytů, zejména ve velkých městech, patrně vůbec o trhu jako o místě dobrovolné směny hovořit (v těchto případech jde spíše o trh, na němž se protiprávně „prodávají“ nájemní práva). Není třeba patrně ani příliš zdůrazňovat, že oproti tomu trh s nájemními byty se smluvním nájemným je značně deformován omezeními na straně nabídky (nižší počet „volných“ bytů, neochota majitelů za daného stupně ochrany nájemníků byty pronajímat) i poptávky (ekonomická výhodnost bydlení v bytech s regulovaným nájemným), čímž trpí značná část populace. Omezování hospodářské soutěže na „trhu“ s byty jako celku tak není prvotně způsobeno nedokonalostí samotného trhu (skutečný trh funguje bez větší pozornosti vlády), ale předchozími (protiprávními) regulačními opatřeními státu. Smyslem a účelem cenové regulace má být ochrana před negativními dopady nedokonalého trhu, resp. v případě cenového moratoria před aktuálně nastalou (nastávající) krizovou situací, která má, jak vyplývá z povahy věci, příčiny v trhu samotném. Pokud by Ústavní soud vyšel z toho, že trh s byty s „regulovaným“ nájemným vůbec existuje (viz výše), je tak nezbytným zákonným předpokladem pro přijetí cenového moratoria právě vznik nepředvídané výjimečné situace na daném trhu, jež byla vyvolána skutkovými okolnostmi. Za takovou mimořádnou tržní situaci lze obecně považovat případ, kdy dojde nebo by mohlo dojít ve velmi krátké době k několikanásobnému růstu ceny u položky, jež se zásadním způsobem podílí na nezbytných výdajích jedince, příp. rodiny, což může být i případ nájemného, takže se prima facie může vydání předmětného výměru jevit jako legitimní. V posuzovaném případě tomu tak není. V prvé řadě příčiny eventuální krize netkví bezprostředně v trhu jako takovém, ale v předchozích regulačních opatřeních státu (v širším smyslu), a vydání předmětného nařízení není reakcí na neočekávanou tržní situaci – ta je vládě nepochybně známa již několik let – ale na právní stav vzniklý po vyhlášení nálezu Ústavního soudu č. 528/2002 Sb., přičemž se zjevně jedná o účelové „řešení“, které mělo být vyhrazeno jiným právním instrumentům. Především však Ústavní soud dospěl k závěru, že taková situace, jež by umožňovala nárazový růst nájemného, vůbec nenastala. Vzhledem k těmto (závažnějším) skutečnostem tak nepokládal za potřebné podrobně se zabývat otázkou, zda napadený předpis dostatečně vymezuje okruh adresátů ve smyslu § 3 odst. 2 zákona o cenách, nebo důvodností omezení regulace jen na některé nájemní vztahy; na druhé straně zde ovšem patrně nevznikají pochybnosti o tom, kdo je adresátem dané právní normy, a nelze v obecné rovině ani vyloučit, že mohou nastat ospravedlnitelné důvody pro určitou selektivnost, pokud jde o účinky příslušné regulace, i když v případě cenového moratoria by se mělo jednat o celé komplexy trhů (viz důvodová zpráva k zákonu o cenách). Nejprve je třeba se vrátit k výše citovaným rozhodnutím Ústavního soudu, kdy se v nálezu č. 231/2000 Sb. konstatuje, že příčinou porušení ústavnosti nebyla cenová regulace jako taková, nýbrž nepřiměřenost výše ceny v regulaci zakotvená, přičemž Ústavní soud vyslovil zásadu, že nelze cenu snížit tak, aby vzhledem ke všem prokázaným a nutně vynaloženým nákladům eliminovala alespoň možnost jejich návratnosti. Z uvedeného lze dovodit minimální požadavek návratnosti nutně vynaložených výdajů. Tuto zásadu pak Ústavní soud podstatným způsobem doplnil nálezem č. 528/2002 Sb., když shledal vady i v samotném způsobu, jakým je regulovaná cena stanovována, tj. v závislosti na vývoji nákladů a inflace, a zdůraznil princip volných cen s tím, že lze akceptovat (eventuálně mimo přechodné období) regulaci nájemného v bezprostřední závislosti na tržních podmínkách. Porušení uvedených pravidel pak Ústavní soud považoval za protiústavní a napadené právní předpisy zrušil. Zde je však třeba zdůraznit, že ačkoliv došlo k jejich zrušení, protiústavní stav tím odstraněn nebyl, neboť i přes rozhodnutí Ústavního soudu bylo nájemné i nadále fixováno v takové výši, jež byla současně Ústavním soudem shledána protiústavní. Tato skutečnost vyplývá z toho, že jak již bylo naznačeno výše, jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem přípustné není a ani nelze předpokládat v této otázce dohodu stran; přitom pronajímatelé – vzhledem k vysokému stupni ochrany nájemníků, jak bylo podrobně popsáno v nálezu Ústavního soudu č. 528/2002 Sb. – v podstatě nemají možnost nájemní vztah ukončit a následně uzavřít smlouvu s nájemným založeným skutečnou dohodou. (Uvedený jev, kdy protiústavní stav vzniká za spolupůsobení více jednotlivých předpisů, se v německé odborné literatuře označuje jako „Normengeflecht“, tedy jako „propletení“ norem.)
Na druhé straně daný stav, jak bylo naznačeno výše, zásadně zpochybňuje důvodnost vydání napadeného nařízení. Ústavní soud vychází z toho, že zásahy státu do práv a svobod jednotlivců jsou přípustné za předpokladu respektování principu proporcionality mezi použitými prostředky a sledovanými cíli (viz např. nálezy Ústavního soudu č. 167/2000 Sb., č. 231/2000 Sb., č. 410/2001 Sb.), přičemž jedním z kritérií tohoto principu je princip způsobilosti naplnění účelu (nebo také vhodnosti), dle něhož musí být příslušné opatření vůbec schopno dosáhnout zamýšleného cíle, jímž je ochrana jiného základního práva nebo veřejného statku. Jestliže tímto cílem měla být ochrana nájemníků před skutečnými či možnými účinky trhu (příp. spolu s excesivním chováním konkrétních pronajímatelů), pak se jedná o opatření nadbytečné, protože vzhledem k dosavadní právní úpravě nájemci eventuálnímu negativnímu působení trhu po zrušení výměru MF č. 6/2002 vystaveni nebyli, přičemž řešení právních problémů v individuálních vztazích je věcí k tomu příslušných orgánů veřejné moci. I když by bylo možno pochopit snahu vlády odstranit určitou nejistotu dotčených subjektů, jedná se z hlediska právního (konkr. z hlediska cenové regulace) o postup irelevantní, vedoucí naopak, jak poukazují navrhovatelé, k bezdůvodnému omezení smluvní volnosti stran.
K tomu je třeba dodat, že s ohledem na Ústavou a zákonem stanovené pravomoci Ústavního soudu, který je jednak vázán podaným návrhem, jednak při kontrole norem vystupuje pouze v roli „negativního zákonodárce“, neměl Ústavní soud oprávnění daný, několik let trvající protiústavní stav odstranit, a tak mohl jen na danou skutečnost upozornit zákonodárce (viz nález č. 528/2002 Sb.) s poukazem na nutnost přijetí ústavně souladné právní úpravy. Ten ovšem zůstal nečinný (resp. byl činný bez žádoucího výsledku, jímž je vydání příslušného zákona), důsledkem čehož nastal nesoulad s čl. 1 Ústavy; navíc byl výkonnou mocí tento protiústavní stav dočasně „zakonzervován“ vydáním napadeného nařízení. Ústavní soud je v obecné rovině toho názoru, že lze – samozřejmě za předpokladu ochrany důležitého veřejného zájmu – uplatňovat jiná měřítka pro velmi krátkodobý zásah do práv a svobod jednotlivce, a to právě pro jeho menší dopady, než je tomu v případě zásahů bez časového omezení; to však nemůže platit v případě, že tomu předchází řada již deklarovaných protiústavních zásahů v podstatě o stejném obsahu – tedy pokud jde o otázku výše nájemného – protože tím je zmíněný prvek „krátkodobosti“ ve své podstatě zásadně popřen; jinak řečeno, prodlužování nastalého protiústavního stavu je nejen nežádoucí, ale i nepřípustné, a tak je protiústavní i předpis, jenž je tohoto prodloužení příčinou.
Za této situace skutečnost faktické obsahové shody nyní posuzovaného zásahu, tedy pokud jde o výši nájemného, s těmi, které byly v minulosti prohlášeny Ústavním soudem za protiústavní, s přihlédnutím k tomu, že k tomuto zásahu došlo opět ve formě podzákonného předpisu, vydaného přes rámec zákonného zmocnění, což bylo v předchozích případech rovněž shledáno Ústavním soudem protiústavním, zakládá protiústavnost z důvodů uvedených v citovaných nálezech, konkrétně z důvodu porušení čl. 2 odst. 2 Listiny a čl. 2 odst. 3 Ústavy ve spojení s čl. 1, čl. 4 odst. 3 a 4 a čl. 11 odst. 1 Listiny a čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě ve spojení s čl. 14 Úmluvy. Ústavní soud proto konstatuje, že nařízení vlády č. 567/2002 Sb., kterým se stanoví cenové moratorium nájemného z bytů, je v rozporu s ústavním pořádkem a mezinárodními závazky České republiky. Z tohoto důvodu byl Ústavní soud nucen je podle § 70 odst. 1 zákona o Ústavním soudu zrušit. Ústavní soud se ztotožňuje s názorem navrhovatelů, že došlo k porušení čl. 89 odst. 2 Ústavy, protože vláda byla ve svém konání předchozími nálezy Ústavního soudu vázána, když rozhodné právní názory vyslovené ve shora citovaných nálezech byly dostatečným vodítkem i pro další postup vlády (závazný není jen výrok nálezu, ale i odůvodnění, resp. ty jeho části, jež obsahují „nosné“ důvody; srov. Filip, J., Holländer, P., Šimíček, V.: Zákon o Ústavním soudu, komentář, C. H. Beck, 1. vydání, 2001, str. 286 – 287), nehledě na to, že respekt k názorům Ústavního soudu je ve vyspělých zemích obvyklou součástí politické a právní kultury.
K tomu, jen jako obiter dictum, Ústavní soud pokládá za potřebné uvést, že z právní úpravy provedené občanským zákoníkem vyplývá, že nájemné se sjednává zásadně dohodou, eventuálně se platí ve výši obvyklé v době uzavření smlouvy (§ 671 odst. 1 občanského zákoníku). Z toho pak vyplývá, že základem nájemního vztahu je buď skutečný nebo alespoň hypotetický konsensus obou smluvních stran kromě dalšího v otázce ceny (tj. nájemné stanovené dohodou nebo obvyklé, in eventum tržní). U nájemních smluv, u nichž bylo nájemné regulováno zejména maximální cenou, však vznikla specifická situace. Jak již Ústavní soud podrobně popsal v nálezu č. 528/2002 Sb., nájem bytu se transformoval z práva osobního užívání bytu, které se vyznačovalo tím, že mělo quasi vlastnický charakter, přičemž vznikalo přidělením bytu a výše úhrady v naprosté většině nevznikla na základě svobodné dohody smluvních stran, ale byla úředně stanovena (k tomu podrobněji např. Češka, Z., a kol.: Občanský zákoník, komentář, Díl I., Panorama, Praha 1987, str. 539 a násl.). Zmíněná transformace osobního užívání na „klasický“ nájem byla nedokonalá, neboť nájemní vztah si zachoval řadu rysů právního vztahu předchozího, což se projevilo jak vysokým stupněm ochrany nájemníků normami občanského práva, tak i regulací výše nájemného. Oba tyto faktory pak společně způsobily, že v řadě oblastí České republiky nelze hovořit o hypotetickém konsensu smluvních stran (spíše se často jedná o hlubokou disharmonii). Vzhledem k výše konstatované protiústavnosti právního stavu (a pro uvedená právní specifika nájemních smluv s „regulovaným“ nájemným), nebude-li do českého právního řádu zavedena ústavně konformní regulace nájemného, nezbude Ústavnímu soudu, než dostát svým povinnostem, jež pro něj vyplývají z Ústavy, a alespoň v individuálních případech zajistit fungování principů vycházejících z ústavního pořádku České republiky, event. příslušných mezinárodních úmluv, i když takové řešení je nedostatečné, nesystémové a v podstatě jen provizorní, kdy jediným skutečným východiskem je evidentně přijetí příslušného právního předpisu ve smyslu předchozího nálezu Ústavního soudu.
Skupina senátorů dále žádá, aby Ústavní soud na základě předběžného opatření zakázal vládě pokračovat v zásazích do oblasti cen nájemného z bytu prostřednictvím vydávání vlastních právních předpisů. Z tohoto návrhu však není patrno, zda předběžné opatření má platit do vyhlášení nálezu, jak je tomu v případě předběžných opatření, např. dle § 80 zákona o Ústavním soudu, nebo až (eventuálně i) po tomto vyhlášení, což lze dovozovat z toho, že navrhovatelé je pokládají za jediný způsob vynutitelnosti závaznosti rozhodnutí Ústavního soudu. Pokud jde o první případ, Ústavní soud o tomto návrhu nerozhodoval, neboť přímo rozhodl ve věci samé, pro její naléhavost mimo pořadí došlých návrhů. K tomu je třeba dodat, že v řízení o zrušení zákonů a jiných právních předpisů podle oddílu prvního hlavy druhé zákona o Ústavním soudu se s vydáváním předběžných opatření vůbec nepočítá na rozdíl od řízení dle oddílu třetího nebo sedmého hlavy druhé. Na základě argumentu per eliminationem lze dospět k jednoznačnému závěru, že v tomto řízení není Ústavní soud oprávněn žádná předběžná opatření vydávat, a tak by bylo nutno předmětnou žádost dle § 43 odst. 1 písm. d) zákona o Ústavním soudu jako návrh, k jehož projednání není Ústavní soud příslušný, odmítnout. Navrhuje-li skupina senátorů vydání „předběžného“ opatření pro futuro, pak se jedná o situaci obdobnou, neboť Ústavní soud může v řízení o zrušení zákonů a jiných právních předpisů postupovat pouze tak, jak stanoví zákon, tj. rozhodnout způsobem uvedeným v § 70 zákona o Ústavním soudu, přičemž rozhodnutí takového druhu, jež je navrhováno, v tomto ustanovení upraveno není. Vzhledem k tomu Ústavnímu soudu nezbylo, než návrh dle § 43 odst. 1 písm. d) zákona o Ústavním soudu (per analogiam) odmítnout.
