Čekejte, prosím...
A A A

Hledaný výraz nenalezen

Hledaný § nenalezen

[Výběr literatury 1/2023]
Obvyklé nájemné v bytech pronajímatele s dominantním či výhodnějším hospodářským postavením na trhu s nájemním bydlením v soudní praxi

M. Pohl, V. Švestka, L. Bumbálek, Praha*

I. Úvod a metodologie

Výše nájemného v rámci nájmu bytu je zpravidla sjednávána na základě dohody stran. Není-li však nájemné sjednáno, má pronajímatel podle § 2246 odst. 2 ObčZ právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Pokud není ujednáno zvyšování nájemného a zároveň nájemce nesouhlasí s návrhem na navýšení nájemného, může podle § 2249 odst. 3 ObčZ obvyklou výši stanovit na základě rozhodnutí pouze soud.

Problematika navyšování nájemného soudem je aktuální zejména v případě bývalých podnikových bytů, které byly privatizovány investorům v oblasti nájemního podnikání.1 Samotný pojem nájemné ve výši obvyklé je neurčitý a výše nájemného musí být soudem stanovena v každém konkrétním případě – určitá vodítka v tomto ohledu poskytuje nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Přesto se nabízí otázky, jak v praxi toto určování vypadá a jaká jsou kritéria, která soudy (např. v případě znaleckých posudků) akceptují. Jak vypadal soudní přístup k obvyklému nájmu před účinností současného občanského zákoníku, popř. nařízení č. 453/2013 Sb.?2

Zjišťování výše obvyklého nájemného pravděpodobně nebude činit zásadní problémy na difúzním nájemním trhu v konkrétní obci, kde je dostatek nájemních transakcí a mnohost pronajímatelů. Otázka určení obvyklého nájemného se však stává naléhavou na trzích, kde má pronajímatel dominantní postavení nebo výhodnější hospodářské postavení. Jaká mají být kritéria určení výše obvyklého nájemného v této oblasti? Zohledňují soudy postavení (ať už dominantní postavení podle zákona o ochraně hospodářské soutěže3 nebo výhodnější hospodářské postavení podle zákona o cenách4) pronajímatelů a jeho případné zneužívání při určování výše obvyklého nájemného? Jak se vyrovnávají s fenomény hospodářské soutěže, které vyplývají z postavení dominantního podniku, jako je např. tzv. cenové vůdcovství (tzv. „price leading“)?5

Cílem článku je odpovědět na některé výše položené otázky a zjistit, jak historicky probíhalo určování místně obvyklého nájemného prostřednictvím soudních rozhodnutí v oblastech, kde má pronajímatel dominantní či hospodářsky výhodnější postavení. Tyto oblasti či trhy byly identifikovány zejména na základě informací z otevřených zdrojů zejména korporátních dokumentů jednotlivých pronajímatelů,6 či informací z médií či webových stránek. Jednalo se o obce Třinec, Karviná, Havířov, Českou Lípu, Most a Ústí nad Labem. Zde byly identifikovány dvě společnosti, které měly ve zkoumaném období dominantní postavení, popř. výhodnější hospodářské postavení – Heimstaden Czech s.r.o.7 a CPI BYTY, a.s. Autory byly vyžádány žádostmi na základě zák. č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím rozsudky8 příslušných soudů týkající se určení nájemného z bytu.

Text se zabývá zejména kvantitativními aspekty tohoto určování, přičemž budou zohledněny i některé kvalitativní aspekty. Kvantitativními aspekty se rozumí soudem přiznaná výše obvyklého nájemného v daném místě (v dalším textu bude používán pojem „nájemné“), výše nájemného stanoveného znaleckými posudky (žalobce, žalovaných, kolizní), rozdíly mezi posudky a přísudkem, výše náhrady nákladů řízení a další relevantní kvantitativní údaje. Kvalitativními aspekty se v kontextu článku rozumí právní argumentace obsažená v soudních rozhodnutích, která se týká výše stanovených nájemných a postupů k jejich zjištění (např. v kontextu hodnocení znaleckých posudků). Vybrané kvalitativní aspekty budou diskutovány v závěrečné části.

II. Právní základ pro určování nájemného a jeho vývoj

Výše nájemného se zpravidla určuje na základě ujednání pronajímatele a nájemce. Neujednají-li si však strany výši nájemného, pak podle § 2246 odst. 2 ObčZ

„vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek“.

V případě, že si strany neujednaly navyšování nájemného a nájemce nesouhlasí s návrhem pronajímatele, uplatní se způsob zvyšování nájemného podle § 2249 odst. 3 ObčZ, tj. postup, kdy

„má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; … Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.“

K provedení konkrétního způsobu stanovení srovnatelného nájemného podle § 2249 odst. 2 ObčZ bylo v r․ 2013 přijato nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, podle kterého se zjišťuje obvyklé nájemné srovnáním 3 srovnatelných nájemných nebo znaleckým posudkem (§ 3 nařízení).

Současná právní úprava soudního určení nájemného nevznikla nově při přijímání občanského zákoníku, ale je výsledkem dlouholetého vývoje, který se do značné míry týkal regulovaného nájemného. S ohledem na zaměření článku se budeme aspekty regulace nájemného zabývat pouze okrajově, neboť tomuto tématu se věnovaly i jiné publikace.9 Spokojme se tedy s konstatováním, že po skončení postupné deregulace nájemného10 stál zákonodárce před problémem, jak právně upravit stanovení nájemného v nájemních vztazích, ve kterých z historických důvodů chybělo ujednání o výši nájemného, neboť bylo v době jejich vzniku stanoveno administrativně. Výsledkem úvah o jednotlivých variantách byl vládní návrh novely občanského zákoníku 1964, která byla sněmovně předložena v r. 2010 a projednávána jako sn. tisk č. 188,11 přičemž tento tisk má z legislativního pohledu zajímavou historii. Podstatou návrhu bylo, že určení nájemného bude svěřeno soudům. Zároveň, a bez jakékoliv návaznosti na právní úpravu, měly být vytvářeny mapy obvyklého nájemného, jejichž účelem bylo informovat subjekty o výši nájemného na jednotlivých trzích.

Jednou ze sporných otázek návrhu nové právní úpravy byl okamžik, od kdy bude nájemné určováno. Původní vládní návrh, který prošel standardním legislativním procesem, ponechal12 na úvaze soudu, od kterého okamžiku je zvýšení nájemného účinné, nejdříve však od data podání žaloby. To by umožnilo soudu přihlédnout k jednotlivým okolnostem konkrétních případů a k případné informační asymetrii mezi stranami. Jak plyne ze sněmovních stenoprotokolů, novela byla pozměněna na základě iniciativy ústavněprávního výboru,13 kde přítomný zástupce občanského sdružení majitelů předložil návrh, který stanovil soudcům povinnost určit nájemné s účinností od podání žaloby, aniž by takovéto určení ponechal na vůli soudce, přičemž tento návrh výbor akceptoval a vtělil ho do svého usnesení k příslušnému tisku. Pozměňovací návrh byl poté plénem přijat. Není třeba dodávat, že postup, kdy návrhy pozměňovacích zákonů materiálně předkládají přímo a veřejně na výborech zájmové skupiny, je výjimečný. Návrh zákona schválený sněmovnou byl předmětem senátního pozměňovacího návrhu, který se vrátil k původní konstrukci, kdy ponechal na úvaze soudu, od kdy bude nájemné určeno. Konečné rozhodnutí bylo opět na sněmovně, jež novelu většinou všech poslanců schválila (hlavním zastáncem sněmovního návrhu byl tehdejší předseda ústavně právního výboru PS PČR poslanec Stanislav Polčák) a nic tak nebránilo její účinnosti. Výsledkem legislativního procesu bylo přijetí zákona č. 132/2011 Sb., v jehož důsledku byl podstatně upraven § 696 ObčZ 1964, který upravoval určování nájemného v případech, kdy nebylo sjednáno dohodou stran ani jeho případné navyšování. Právní úprava byla poté v obdobné podobě převzata i do současného občanského zákoníku.

Právní úprava přijatá v návaznosti na zákon č. 132/2011 Sb. byla z právního hlediska na poměry českého právního řádu unikátní. Z komparativního hlediska14 byla zjevně nedokonalým implantátem německé právní úpravy15 – dokonce stejně jako v Německu bylo původně vládou předpokládáno, že veřejné instituce budou vytvářet cenové mapy nájemného, aby bylo obvyklé nájemné v daném místě pro strany nájmu snadno určitelné. Přes pokus Ministerstva pro místní rozvoj nakonec relevantní dlouhodobě udržovaná komplexní mapa nájemného nevznikla.16 Vzniku relevantní mapy nájemného pravděpodobně bránila snaha ušetřit na její tvorbě – na jejím vytvoření se podílel jediný znalec, kterého využívala společnost IRI, spol. s r.o., jež pro Ministerstvo pro místní rozvoj mapu zpracovávala.17 Právní úprava nepřebrala z německé úpravy ani kritéria pro stanovení místně obvyklého nájemného ani významnou roli obcí či zájmových sdružení nájemců a pronajímatelů.

Koncepce tehdy platné a koneckonců do značné míry i současné navazující právní úpravy je velmi problematická a obsahuje prvky, které jsou v rozporu se základními principy soukromého práva, aniž by to bylo ospravedlnitelné např. zvláštní povahou právní úpravy.

III. Problematické aspekty právní úpravy

Prvním problematickým prvkem úpravy je stanovený okamžik, ke kterému je nájemné určeno, tj. datum podání žaloby. Určení nájemného je konstitutivním soudním aktem, kdy účinky soudního rozhodnutí nastávají dnem právní moci. Přiznání zpětných účinků (od podání žaloby) konstitutivním soudním rozhodnutím je velice výjimečné, jediným dalším případem je zpětné přiznání výživného podle § 922 odst. 1 ObčZ, které však na rozdíl od nájemného má alimentační a ochrannou funkci a systematicky se řadí do oblasti rodinného práva a nikoliv práva závazkového. Soudní rozhodnutí má v podstatě retroaktivní účinek, aniž by pro to byly dány důvody vyplývající z povahy či závažnosti problematiky. Jde o to, že strana (zpravidla nájemce) nemá možnost přizpůsobit své jednání nově vzniklé povinnosti, která vyplývá z konstitutivního soudního rozhodnutí, a to ani přes skutečnost, že tato nová povinnost pro něj může být ekonomicky neúnosná. Takové řešení je samozřejmě z hlediska právního státu, který je zakotven v čl. 1 Ústavy, zásadně nepřijatelné.18

Další problematický aspekt souvisí s informační asymetrií, ve které se nájemce nachází, neboť nemá informace o výši nájemného. Jak už bylo řečeno výše, článek se zaměřuje na případy navyšování nájemného v bytech, které se nacházely v majetku státních podniků. Tyto byty byly zpravidla privatizovány subjektům podnikajícím v oblasti nájemního bydlení. V tomto případě je tak nájemce nejen v postavení slabší smluvní strany vůči pronajímateli, ale také jako spotřebitel vůči podnikateli, a koneckonců v kontextu zkoumaných oblastí také stojí vůči dominantnímu podniku. Nájemce jako slabší smluvní strana je v obtížné pozici, kdy nemá dostatečné informace o obvyklém nájemném, které má platit, nota bene v prostředí pronajímatele s dominantním postavením. Tím spíše, i kdyby nájemce měl informace o výši nájemného, může být taková informace zkreslená postavením pronajímatele, který není vystaven podstatné cenové konkurenci a ostatní soutěžitelé podnikající ve stejném regionu se mu, jako cenovému lídrovi, cenově přizpůsobují. Informace o výši obvyklého nájemného mu poskytne zpravidla pronajímatel při návrhu na změnu nájemného, přičemž ten má přímý zájem na tom, aby bylo co nejvyšší. A, jak už bylo řečeno, toto nájemné ve zkoumaném prostředí často sám určuje, protože má dominantní postavení a ostatní subjekty mají tendenci se mu cenově přizpůsobovat.

Informační asymetrie ohledně výše nájemného tak může mít dvojí dopad – zaprvé nájemce neví, jaká je obvyklá cena, její zjištění, např. znaleckým posudkem, pro něj může být finančně tíživé, na rozdíl od pronajímatele, který má dostatečné finanční prostředky, a navíc může kvůli mnohosti a podobnosti kauz využívat své znalostní základny při stanovování obvyklé výše nájemného. V rámci vyjednávání o navýšení nájemného je tak závislý na informacích sdělených pronajímatelem, který má samozřejmě zájem na co nejvyšším nájemném.

Druhý aspekt informační asymetrie souvisí s výše zmíněnou konstrukcí soudního stanovení obvyklého nájemného od data podání žaloby. V praxi se nájemce dozví o výši svého obvyklého nájemného a kumulované dlužné částky až z rozsudku, tedy až dlouho poté, co byla žaloba podána. Nemá tak možnost učinit ekonomickou volbu, kterou by za běžných podmínek přirozeně učinil – pokud by v daném bytě bylo příliš vysoké nájemné, byt by si nepronajal, popř. by jej opustil. Nájem může nájemce samozřejmě vypovědět, nicméně nikoliv se zpětnou účinností.

Pronajímatelem tak může být fakticky na nájemce činěn náklad, jelikož se navýšení nájemného se zpětnou účinností projeví do majetkových poměrů nájemce zpravidla několikanásobně více.19 To je samozřejmě nepřijatelné i ze spotřebitelského hlediska, neboť z OHS vyplývá, že cena služby musí být jasně určená, tak aby spotřebitel mohl učinit rozumné ekonomické rozhodnutí.

Dalším aspektem problematické konstrukce je i sociální dopad, kdy není možné čerpat na nájemné zpětně zvýšené po podání žaloby do právní moci rozsudku o jeho výši dávky státní sociální podpory,20 popř. dávky sociální pomoci, přičemž toto období může být v případě vícestupňového řízení poměrně dlouhé. Pro nájemce to může být významným důvodem, aby akceptoval návrh, neboť i přestože mu bude nájemné zvýšeno, bude na toto nájemné pobírat sociální podporu či pomoc. Vzhledem k tomu, že pronajímatelé ve zkoumaných oblastech měli významný podíl ekonomicky neaktivních nájemců (např. seniorů či nezaměstnaných),21 mohla mít tato skutečnost vliv na to, že tito nájemci raději strpěli pronajímatelem navrhované nájemné, třebaže bylo s ohledem na místní poměry excesivní.

K odbourání informační asymetrie měla sloužit mapa nájemného, která však, jak vyplynulo z výzkumu, nebyla sestavena na dostatečném metodologickém základě a nezohledňovala také např. dominanci pronajímatele nebo výhodnější hospodářské postavení pronajímatele. Naopak, jak z výzkumu vyplynulo, zpracovatel mapy a znalec, který se na zpracování podílel, často vystupoval jako znalec pronajímatele ve sporech o zvýšení nájemného.22 Znalecké posudky a metodologie těchto zpracovatelů byla často v rozsudcích v konkrétních případech podrobena kritice ze strany revizních znalců, jejichž posudek soudy akceptovaly.23 Mapa nájemného tak mohla mít pro informovanost nájemců opačný než zamýšlený efekt.

Samostatným problémem právní úpravy tak byla celá koncepce procesu pro určení obvyklého nájemného v daném místě. Jak již bylo řečeno výše, při přijímání současné právní úpravy se vycházelo z německé právní úpravy, která umožňuje stranám poměrně rychle a s minimálními náklady zjistit místně obvyklé nájemné. Česká právní úprava, přes výše popsaný pokus o zpracování mapy nájemného, tuto možnost nepřinesla, přičemž zjednodušenou metodologii k zjištění místně obvyklého nájemného obsahovalo až nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Důvodem pro absenci relevantních nástrojů k orientaci nájemců byly zřejmě potřeby úspor.24 Přestože ze žádného právního předpisu nevyplývá, že by soudy nemohly samostatně posoudit výši místně obvyklého nájemného, je otázka cen obvyklých považována soudy obecně za odbornou, a proto se zpravidla v praxi vychází ze znaleckých posudků. Tento přístup však má několik nevýhod. Zaprvé se pochopitelně podepíše na vysokých nákladech řízení na znalecké posudky – v případě několika znaleckých posudků mohou náklady řízení, především na znalecké posudky, vysoce přesahovat hodnotu předmětu řízení, což je riziko zejména pro nájemce, který je majetkově v nesouměřitelném postavení vůči pronajímateli (ve zkoumaném kontextu). Nájemce přitom nemá možnost si náklady na spory daňově odečíst tak, jak by postupoval pronajímatel. Důsledkem takovéhoto přístupu je, že náklady deregulace nájemného neponese stát, ale strany a – vzhledem k informační asymetrii – zejména nájemci. Druhou nevýhodou je nejednotná metodologie a přístup ke zjištění místně obvyklého nájemného. Tato skutečnost může vést k tomu, že se z řízení v lepším případě stane „bitva znalců“, kde nakonec o výši nájemného rozhoduje ruka soudu při výběru znalce zpracovávajícího znalecký posudek a do určité míry také hodnotová orientace soudce při vyhodnocování posudků. V horším případě soud akceptuje znalecký posudek pronajímatele (který jej zpravidla už zpracoval s ohledem na výzvu k navýšení nájemného podle § 696 odst. 2 ObčZ 1964 nebo § 2249 odst. 1 ObčZ), neboť nájemce z finančních důvodů zpracování znaleckého posudku nenavrhne.

Výše bylo popsano několik problematických prvků analyzované právní úpravy – významná informační asymetrie, nesprávné stanovení doby, od kdy se nájemné určuje, neexistence metodologie a závislost na znaleckých posudcích, absence ochrany slabší smluvní strany a vytvoření prostoru pro zneužití dominantního postavení, absence zohlednění přesahů procesních pravidel do sociálních práv nájemců. Tyto problematické vlivy mohou mít určité důsledky či rizika. Prvním je riziko široké a bezvýhradné akceptace podmínek pronajímatele jako jediná ekonomicky přijatelná varianta pro nájemce, přestože za jiných okolností by byly jeho požadavky ohledně navýšení nájemného oprávněné. S ohledem na výše uvedené skutečnosti nemá pro nájemce smysl podstupovat soudní řízení, neboť náklady případné ztráty sporu jsou pro něj vzhledem k jeho majetkové situaci enormní, přičemž nemá ani dostatečné informace o obvyklém nájemném, o které by svou případnou právní argumentaci a dokazování mohl dostatečně opřít. Kromě ekonomické kalkulace do úvah nájemců jako spotřebitelů, především seniorů, mohou vstupovat psychosociální faktory, jako je obava před soudním sporem a jeho složitostí, což může být pro řadu lidí psychologická zátěž.

Druhým rizikem, vlastně obrácenou stranou mince toho prvního, může být naopak motivace pronajímatele požadovat excesivní nájemné, popř. řešit spor o jeho výši soudně, neboť pomyslné triumfy má v ruce on. Náklady na soudní řízení jsou pro podnikající pronajímatele daňově uznatelné,25 psychologické bariéry absentují, procesní podmínky jsou příznivé a vzhledem ke znalosti trhu a vlivu na cenu má nad nájemcem informačně navrch a může tak zvolit optimální cenovou a koneckonců i procesní strategii.

Třetím rizikem je metodologická libovůle při určování obvyklého nájemného v oblastech, kde má dominantní postavení pronajímatel. Třebaže se jedná převážně o otázku odbornou, zahrnuje rovněž právní či hodnotové aspekty, které by měl hodnotit soud a nikoliv znalec. Zejména se jedná o otázku, zda do hodnocení výše obvyklého nájemného má vstupovat nájemné v bytech, které vlastní dominantní vlastník, či o otázku, zda se má ve výši obvyklého nájemného projevovat také nájemné placené v obecních bytech či u jiných vlastníků, kteří nemají podnikání jako primární činnost. Pokud jde o nájemné v obecních bytech, nevidíme důvod, proč je nezahrnovat do určování obvyklého nájemného, pokud se nejedná o specifické případy sociálních bytů. Obec může být v oblasti poskytování nájemního bydlení jedním ze soutěžitelů a skutečnost, že zpravidla neusiluje o maximalizaci zisku,26 je irelevantní. Pokud se jedná o zahrnutí bytů dominantního pronajímatele do určení obvyklého nájemného, je třeba se vypořádat s otázkou, zda je toto zahrnutí přípustné, neboť tyto ceny v zásadě nemusí být výsledkem tržních mechanismů, ale jeho rozhodnutí, jako dominantního poskytovatele nájemného. V našem kontextu je samotný pojem ceny obvyklé problematický, neboť v oblastech, kde má pronajímatel dominantní postavení, může být obtížné určit nájemné standardním způsobem, který většina znalců aplikuje, tj. srovnávací metodou. V daných případech tak dochází ke srovnání výší nájemného, které dominantní pronajímatel sám stanoví a nejsou tak do značné míry výsledkem střetu nabídky a poptávky, ale přáním dominantního podnikatele. S ohledem na fenomén cenového vůdcovství (price leadership)27 nemusí být dost dobře možné odvodit obvyklé nájemné ani od jiných subjektů, které mají na trhu zanedbatelný podíl. Stejně tak může být obtížné určit výši nájemného na základě výnosové metody, neboť cena bytových domů je zpravidla odvozena od výnosu z nich (kdy výši nájemného určuje dominantní pronajímatel), což vede do bludného kruhu. Optimální se tak jeví nejméně využívaná metoda nákladová, která by zohledňovala náklady a zároveň by garantovala standardní zisk. V případě zahrnutí nájemného tohoto pronajímatele, pak může být namístě otázka, jak nakládat s cenovou diskriminací – tj. zda do obvyklého nájemného zahrnovat také různé slevy či akce, které poskytuje pronajímatel jiným nájemcům. Důsledkem absence jednotného metodologického pohledu na obvyklé nájemné může být právní nejistota a nesprávné určení výše nájemného.

Cílem článku bylo zjistit, jakým způsobem soudy ve vybraných oblastech postupovaly a zda se výše popsané negativní aspekty právní úpravy projevily v jejich rozhodování.

IV. Výsledky kvantitativního výzkumu

V kvantitativní části výzkumu bylo analyzováno 104 rozsudků šesti soudů. Do analýzy vstoupily údaje 94 rozsudků, 10 rozsudků bylo z kvantitativní analýzy vyňato z důvodu nekompletnosti, a tedy neporovnatelnosti dat.

 

Tabulka 1 Počty případů podle příslušnosti k soudům

Soud

Počet případů

OS Ústí nad Labem

4

OS Most

6

OS Frýdek Místek

56

OS Karviná

12

KS Ostrava

11

OS Česká Lípa

5

Celkový součet

94

 

Z rozhodnutí soudů byly shromážděny případně vyjádřeny následující metriky:

-

Původní výše nájemného (Kč)

-

Výše nájemného požadovaného žalující stranou (Kč)

-

Výše nájemného přisouzeného rozhodnutím soudu (Kč)

-

Procentuální míra navýšení nájemného požadovaná žalující stranou (%)

-

Procentuální míra navýšení nájemného přisouzená rozhodnutím soudu (%)

-

Procentuální míra úspěšnosti žalující strany přisouzená rozhodnutím soudu (požadovaná – přisouzená míra navýšení) (%)

 

1. Nárokované a přisouzené navýšení

Průměrně žalující strana požadovala navýšení o 120 % proti výchozí úrovni nájemného. Významně nižší úrovně dosahoval nárok žalující strany v případech posuzovaných KS Ostrava (78 %), naopak v případech posuzovaných OS Most bylo nárokované navýšení úrovně nájemného nejvyšší (o 148 % proti výchozí úrovni).28

Soudy v rozhodnutích přiznaly žalující straně průměrně navýšení o 75 % proti výchozí úrovni nájemného. Relativně nejvíce pak v rozhodnutích OS Most (o 123 % proti výchozí úrovni nájemného), nejméně naopak v rozhodnutích OS Česká Lípa (o 39 %).

 

Tabulka 2 Srovnání průměrného požadovaného a přisouzeného navýšení nájemného

Popisky řádků

Průměrné požadované navýšení (%)

Průměrné dosažené navýšení (%)

OS Most

148 %

123 %

OS Ústí nad Labem

140 %

122 %

OS Frýdek Místek

132 %

74 %

KS Ostrava

78 %

66 %

OS Karviná

89 %

61 %

OS Česká Lípa

100 %

39 %

Celkový součet

120 %

75 %

 

Graf 1 Požadované a přisouzené navýšení nájmu (n=94)

V případech, kdy soudy přistoupily ke zpracování revizního posudku, bylo průměrné relativní přisouzené navýšení nájemného nižší (o 67 %), zároveň v těchto případech žalující strana požadovala průměrně vyšší navýšení nájemného než v ostatních případech (o 127 %).

 

Tabulka 3 Srovnání průměrného požadovaného a přisouzeného navýšení nájemného v případě zpracování revizního znaleckého posudku

Popisky řádků

Průměrné požadované navýšení (%)

Průměrné dosažené navýšení (%)

OS Most

180 %

174 %

OS Frýdek Místek

142 %

68 %

KS Ostrava

89 %

51 %

OS Karviná

51 %

27 %

Celkový součet

127 %

67 %

 

Z případů, kde byly zpracovávány posudky oběma stranami sporu, případně revizní posudky soudu je patrný vývoj úrovně výchozích, nárokovaných a výsledných cenových úrovní nájmů.

Graf 2 Výše nájemného v procesu soudního rozhodování (n=104)

 

2. Relativní úspěšnost žalující strany

Úspěšnost žalující strany vyjádřená mírou, do jaké se jí podařilo dosáhnout požadovaného navýšení nájemného, dosahovala průměrně 74 %, žalující strany tedy průměrně nedosáhly plně požadovaného navýšení úrovně nájemného, nicméně jejich nárok byl velkou měrou naplněn. Nejvíce v případech OS Ústí nad Labem (90 %), nejméně v případech rozhodovaných OS Česká Lípa (40 %).

 

Tabulka 4 Relativní míra úspěšnosti žalujícího

Popisky řádků

Míra úspěšnosti žalujícího ohledně přisouzené výše nájemného (%)

OS Most

81 %

OS Ústí nad Labem

90 %

OS Frýdek Místek

81 %

KS Ostrava

54 %

OS Karviná

68 %

OS Česká Lípa

40 %

Celkový součet

74 %

 

Graf 3 Relativní úspěšnost žalující strany jako % dosažení požadovaného nároku

 

3. Náklady řízení

Průměrná výše soudních nákladů dosahovala necelých 22 tis. Kč, přibližně čtyřnásobek úrovně měsíčního nájemného přiznaného soudem.

 

Tabulka 5 Srovnání průměrné výše nákladů řízení

Popisky řádků

Průměrná výše náhrady nákladů

Náhrada nákladů jako násobek měsíčního přisouzeného nájemného

KS Ostrava

26 249 Kč29

5,91

OS Most

13 617 Kč

4,36

OS Frýdek Místek

20 000 Kč

4,16

OS Karviná

34 998 Kč

3,46

OS Ústí nad Labem

15 244 Kč

2,13

OS Česká Lípa

16 863 Kč

0,78

Celkový součet

21 758 Kč

4,03

V. Diskuse

Z výzkumu vyplynulo několik závěrů.

 

1. Právních sporů bylo s ohledem na počet nájemních vztahů relativně málo

Z hlediska počtu nájemních bytů ve vlastnictví dominantních poskytovatelů nájemního bydlení, které byly předmětem výzkumu, bylo sporů o určení vlastnictví relativně málo, přičemž nejvíce sporů bylo zaznamenáno ve městě Třinec. Překvapivým zjištěním bylo, že největší vlastník podnikatel v oblasti nájemního bydlení v ČR společnost Heimstaden Czech s.r.o. (dříve RESIDOMO, s.r.o. anebo RPG Byty, s.r.o.)30 vedl sporů relativně i absolutně méně než druhý největší vlastník společnost CPI BYTY, a.s.31 Domníváme se, že za tím mohla být nižší dynamika zvyšování nájmů v bytech vlastněných Heimstaden Czech s.r.o., navíc rozložená v čase, kdy pro nájemce bylo přijatelnější zvýšený nájem akceptovat, popř. nižší „sudičský apetit“ společnosti Heimstaden Czech s.r.o. s ohledem na reputační rizika, která souvisela s privatizací minoritního podílu státu v OKD a.s. v r. 2004. Společnost Heimstaden Czech s.r.o. byla totiž právním nástupcem společnosti OKD a.s. a jejím skutečným vlastníkem byla jedna z osob, která se privatizace nepřímo účastnila.32

Podle našeho názoru může být důvodů celkového malého počtu sporů několik. Zaprvé je to výše zmíněná informační asymetrie, kdy nájemci čerpali informace o obvyklém nájemném zejména ze strany pronajímatele (s ohledem na jeho povinnost podle § 696 ObčZ 1964, případně § 2249 ObčZ), a nemohli tak mít informace o výši obvyklého nájemného. I přestože zde existovala cenová mapa, která sice byla podle řady soudních rozhodnutí sestavena na pochybném metodologickém základě (viz níže) a dostupná především na internetu, je pravděpodobné, že s ní nemohly být některé zranitelné osoby (např. senioři) ani seznámeny.

Dalším nepochybným faktem byla hrozba soudního řízení samotná, která mohla být pro řadu nájemců, kteří se nikdy nesoudili, podstatná. V této souvislosti mohly rovněž hrát roli náklady soudního řízení, které jsou z hlediska hodnoty sporu poměrně vysoké. V případě několika znaleckých posudků a revizního posudku dosahovaly náklady soudního řízení desetitisíců korun,33 přičemž v některých případech byly v rámci výzkumu zaznamenány excesy, kdy se výše náhrady nevypočítávala z rozdílu z určeného nájemného a původního nájemného, ale z určeného nájemného jako takového. Výše náhrady nákladů tak v těchto případech dosáhly absurdní výše – v případě určení měsíčního nájemného ve výši 3 213 Kč34 byla soudem stanovena výše náhrady nákladů soudního řízení na 103 593 Kč, či v jiném případě určení nájemného ve výši 3 485 Kč35 byly stanoveny náklady ve výši 94 000 Kč. Je otázka, zda jsou takovéto procesní bariéry v podstatě ve spotřebitelských sporech, kde jedna strana je výrazně slabší než druhá, v souladu s ústavně zaručeným právem na spravedlivý proces.

Dalším faktorem mohla být psychická nepohoda a stres spojené se soudním řízením, neboť jak např. vyplývá z údajů společnosti RPG Byty, s.r.o., významnou část nájemců tvoří osoby v důchodovém věku36, pro které může být případný soudní spor psychosociální překážkou k uplatnění svých práv.

 

2. Většina nájemců akceptovala navrhované nájemné i přes jeho případnou excesivnost

Ze skutečnosti, že sporů o výši nájemného bylo s ohledem na počet nájemních vztahů ve sledovaném období málo, pak implicitně vyplývá, že drtivá většina nájemců podmínky pro zvyšování nájemného akceptovala. To ovšem také znamená, že akceptovala pronajímatelem navrhované nájemné (jím vybranými znalci), které, jak výzkum ukázal, bylo zpravidla o desítky procent vyšší než obvyklé nájemné stanovené znaleckými posudky znalců ustavených soudem. Na druhou stranu, s ohledem na vysoké náklady soudního řízení, i nájemci, kteří se rozhodli nabídku neakceptovat, čelili riziku, že budou nést, byť i jen částečně, náklady soudního řízení, jejichž průměrná výše byla ve sledovaném období 20 458 Kč. Tyto náklady, vzhledem ke zpracovaným znaleckým posudkům, obvykle dosahovaly desetitisícových částek, a jejich výše tak mohla přesáhnout přínos z nižšího nájemného ve střednědobém horizontu. Naopak, jak už bylo řečeno, náklady soudního řízení jsou pro pronajímatele-podnikatele daňově uznatelným nákladem ve smyslu § 24 odst. 2 písm. p) DPříj, a proto je pronajímatel, který nájmy bytů provozuje v rámci podnikání, z daňového hlediska objektivně v lepším postavení než nájemce.

Materializovalo se výše popsané riziko právní úpravy, že nelze vyloučit zneužití ekonomického a právního postavení pronajímatelů, kteří budou požadovat vyšší nájemné, než je objektivní místně obvyklé nájemné. Jak vyplývá z výzkumu, nájemné stanovené soudy bylo zpravidla nižší než pronajímatelem požadované a „jeho“ znalci tvrzené. Z celkového počtu 94 zkoumaných případů soudy přisoudily navýšení nájemného ve výši 75 % původní výše nájemného.37 Přitom průměrné požadované navýšení ze strany pronajímatele činilo 120 %. Požadované navýšení nájemného ze strany pronajímatelů tedy přesahovalo o 60 % skutečně přisouzené nájemné. Tento relativní nesoulad mezi výší nájemného požadovaného a skutečně přisouzeného je statisticky nezanedbatelný. Za předpokladu, že nájemci návrh na zvýšení nájemného akceptovali a nedošlo ke sporu o určení nájemného, tak nájemci nesli nájemné, které bylo ve vztahu k obvyklému nájemnému zcela excesivní.

Je tak namístě zvažovat, zda jsou tyto skutečnosti v souladu se zákazem zneužívání dominantního postavení podle zákona na ochranu hospodářské soutěže, popř. se zákazem zneužití výhodnějšího hospodářského postavení podle zákona o cenách. Přestože ze soukromoprávního hlediska se může zdát, že bylo nájemné ujednáno v souladu s právními předpisy, z veřejnoprávního hlediska je takto sjednané nájemné protiprávní, neboť může porušovat povinnost nezneužívat dominantní postavení nebo výhodnější hospodářské postavení (jedná se o dvě různé skutkové podstaty směřující k ochraně rozdílných společenských zájmů). Ujednání o výši nájemného by tak mohlo být v rozporu s § 39 ObčZ 1964, nebo § 580 ObčZ, případně v rozporu s generální klauzulí nekalé soutěže podle § 2976 odst. 1 ObčZ. V případě naplnění skutkové podstaty nekalé soutěže je přitom poměrně významná judikatura Nejvyššího soudu, dle které je při posuzování, zda bylo uvedené jednání způsobilé přivodit spotřebitelům újmu, nutné vycházet z hlediska průměrného spotřebitele, který má dostatek informací.38 V uvedeném však smysl právní normy zjevně myšlené na ochranu spotřebitele selhává, a to kvůli zjevné informační asymetrii mezi pronajímatelem a spotřebiteli.

Navíc toto akceptované nájemné v dlouhodobější perspektivě vytváří „obvyklé“ nájemné, které je referenčním bodem pro určování nájemného v budoucích sporech. Výnosy z nájmu nepředstavují jen majetkovou újmu nájemců, ale z ekonomického hlediska je takto získaný prospěch nákladem mrtvé váhy, která vytváří neefektivitu hospodářství jako celku.

 

3. Absence metodologie zjišťování obvyklého nájemného vedla k nesprávným postupům při jeho určování a právní nejistotě

Na základě studia rozhodovací činnosti dotčených soudů se dále potvrdila rizika související s chybějící metodologií určování obvyklého nájemného. Vzhledem k absenci metodologie a jiných korektivů byly ve znaleckých posudcích rozdíly v řádech desítek procent. O konečné částce často rozhodoval revizní, tedy poslední, znalecký posudek a ruka soudce při výběru tohoto znalce, který jej zpracovával. Přesto, že analyzovaná soudní rozhodnutí nám neposkytují vždy zcela přesný obraz o postupu znalců při určení nájemného, lze konstatovat, že při určování obvyklého nájemného obecně nebylo soudy a znalci bráno v potaz nájemné v obecních bytech či naopak bylo zahrnováno nájemné v bytech, které vlastní dominantní pronajímatel. V několika případech bylo nájemné soudem naopak absurdně navýšeno také o opravy a rekonstrukce, které si provedl sám nájemce.39 Znalci, potažmo soudy, až na jedinou výjimku40 nezohlednili fenomény hospodářské soutěže jako cenové vůdcovství či excesivní ceny a do svých úvah je vůbec nezahrnuli. Jak vyplývá z pozdějších rozsudků NS,41 soudy, resp. znalci měli při určování nájemného srovnáváním zohledňovat skutečnost, že byty patří jednomu vlastníkovi, a neměli bez dalšího vylučovat ze srovnávání nájemné v bytech vlastněných obcí, a měli přihlížet k celé řadě dalších skutečností (např. neobsazenost bytů). K takovým analýzám však zpravidla v rámci soudního rozhodování, popř. znaleckého zkoumání nedocházelo.

S ohledem na metodologii určování obvyklého nájemného je rovněž zajímavým zjištěním, že znalcem, který pravidelně zpracovával údaje o výši obvyklého nájemného pro jednoho z dominantních pronajímatelů, společnost CPI Byty a.s., byla IRI s.r.o. (dodavatel metodiky) a znalec Ing. Z. V. Jak vyplývá z výše uvedeného, IRI s.r.o. a tento znalec také zpracovávali tzv. mapu nájemného pro Ministerstvo pro místní rozvoj, která měla sloužit jako informační podklad nájemce a pronajímatele v oblasti nájemního bydlení. Už jen tato samotná skutečnost by mohla podle našeho názoru zakládat střet zájmů, neboť vzbuzuje pochybnosti o nestrannosti znalce a znaleckého ústavu. Navíc metodologie znaleckých posudků zpracovaných těmito znalci byla pravidelným cílem kritiky ze strany revizních znalců (údaje byly podle nich nadhodnocené) a k určení výše nájemného tak byl v mnoha analyzovaných případech ustaven jiný znalec. Je tak otázka, zda samotná mapa nájemného MMR byla postavena na správných základech.

VI. Závěr

Cílem článku bylo zjistit, jak rozhodují soudy v případech žalob na určení obvyklého nájemného v obcích, kde má pronajímatel dominantní postavení. Jako vzorek soudních rozhodnutí byly vybrány rozsudky soudů ve vybraných soudních obvodech, zejména v Moravskoslezském kraji. Byly zkoumány kvantitativní i kvalitativní aspekty těchto rozhodnutí. Podle našeho názoru se projevily problematické aspekty právní úpravy, která byla podkladem pro soudní rozhodování a dostatečně nezohledňuje dominantní postavení pronajímatele na uvedeném trhu s nájemním bydlením. Důsledkem problematické právní úpravy byl podle našeho názoru rovněž nízký počet soudních sporů, kdy nájemci v drtivé většině akceptovali návrhy pronajímatelů, pokud jde o stanovení výše nájemného. Vzhledem k tomu, že v rámci ujednání o výši nájemného byly zpravidla rovněž uzavírány dohody o navyšování nájemného,42 lze očekávat, že sporů o jeho výši bude v budoucnu zanedbatelný počet.43

Zdálo by se tedy, že všichni jsou spokojeni. Stát je spokojen proto, že nedošlo k zahlcení soudů žalobami. Pronajímatelé jsou spokojeni, že nájemci hradí nájemné podle jejich představ. A zdálo by se, že nájemci také, neboť akceptovali nabízené podmínky. Podle našeho názoru důvodem nízkého počtu sporů však nebyla spokojenost nájemců, ale právní, ekonomické a psychosociální bariéry k účinné obhajobě jejich majetkových zájmů. Kvantitativní analýza rozsudků rovněž ukázala, že pronajímateli požadované navýšení nájemného bylo v průměru o 60 % vyšší nežli obvyklé nájemné, ke kterým dospěly soudy, což může svědčit o excesivních výších nájemného a případném zneužití lepšího hospodářského či dominantního postavení, které v konečném důsledku deformují fungování volného trhu.

K učiněným zjištěním a závěrům lze snad dodat, že právní pravidla týkající se nájmu a nájemného jsou výsledkem politických úvah, které nemohou být bezhodnotové. Je samozřejmě politicky přijatelné preferovat zájmové skupiny, nicméně nemělo by přitom docházet k prolamování základních ústavních a právních záruk, jak se to podle názoru autorů dělo v tomto případě. Kromě toho v případě pronajímatelů s dominantním postavením a excesivním nájemným se jedná o ekonomickou neefektivitu (tzv. náklady mrtvé váhy). Případné náklady nenesou pouze nájemci, kteří hradí případné excesivní nájemné, ale je problémem pro celé hospodářství.



Poznámky pod čarou:

M. Pohl je právníkem v oblasti kolektivního investování a doktorandem na katedře podnikového a evropského práva FMV VŠE. V. Švestka je advokátem a doktorandem na katedře podnikového a evropského práva FMV VŠE. L. Bumbálek působí na katedře podnikového a evropského práva FMV VŠE, kde je zároveň doktorandem.

Tento článek vznikl v rámci řešení projektu IGA „Obvyklé nájemné v bytech pronajímatele s dominantním postavením na trhu s nájemním bydlením“, č. F2/24/2022.

Článek vyjadřuje pouze osobní názory autorů a nikoliv institucí, ve kterých působili či působí.

Větší státní podniky byly za socialismu významnými zaměstnavateli v obcích a také často největšími investory bytové výstavby podnikových bytů. Z tohoto důvodu po přechodu na tržní systém mohly mít často v těchto obcích dominantní postavení na bytovém trhu. Ve zkoumaném kontextu to byly např. státní podniky Třinecké železárny, OKD, Uranové doly Hamr atd.

V souvislosti s bývalými podnikovými byty je vhodné např. zmínit, že vyhláška č. 453/2013 Sb. v § 4 odst. 3 písm. a) výslovně uvádí, že při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňuje nájemné z bytů, které jsou pronajaty jako byty služební. V místech s dominantním postavením jednoho pronajímatele může být často nemožné získat dostatečně relevantní vzorek, který by dostatečně reflektoval tržní skutečnost pro účely stanovení výše nájemného v bývalých podnikových bytech.

Viz § 10 a násl. zákona č. 143/2001 Sb., o ochraně hospodářské soutěže a o změně některých zákonů („OHS“). Postavení společností bylo hodnoceno jak hlediska § 10 odst. 2, tak z hlediska § 10 odst. 3 OHS.

Viz § 2 odst. 3 až 5 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách.

K fenoménu cenového vůdcovství v mikroekonomické teorii např. Deneckere, R. J., Kovenock, D. Price Leadership. The Review of Economic Studies, 1992, č. 1, s 143–162. https://doi.org/10.2307/2297930.

Jednalo se např. o prospekty k emisím cenných papírů samotných pronajímatelů či osob, které tyto pronajímatele ovládají – např. Základní prospekt dluhopisového programu CPI BYTY, a.s. https://www.rb.cz/; nebo Prospekt k IPO společnosti Domus jako osoby vykonávající vliv ve společnosti Heimstaden Czech s.r.o. (dříve RESIDOMO, s.r.o.) – Domus N.V. Prospectus. https://www.afm.nl/.

Dříve RESIDOMO, s.r.o., anebo RPG Byty, s.r.o.

Z kapacitních důvodů nebyly analyzovány všechny poskytnuté rozsudky.

Např. Pohl, M. Aktuální právní otázky týkající se nájemního bydlení. Jurisprudence, 2011, č. 2; Herc, T. Soudní ochrana pronajímatelů ve věcech regulace nájemného. Právní rozhledy, 2009, č. 17, s. 601–611. K deregulaci viz též Kuloglija Podivínová, M. Od dohody o nájemném po jeho soudní a zákonnou regulaci. Právní rozhledy, 2012, č. 13–14, s. 494–499.

Zde používáme zavedený pojem, i když by právní situaci spíše vystihoval pojem absence regulace nájemného, neboť problémem nebyla regulace, tj. existence právních předpisů, ale jejich absence – neexistoval předpis, podle kterého by se určovalo nájemné. Pojem „deregulace“ v pozdějších fázích vlastně paradoxně označoval předpisy, které regulovaly maximální ceny nájemného v předmětných bytech.

Legislativní proces v Poslanecké sněmovně je zachycen na https://www.psp.cz/.

Sněm. tisk č. 188/0, bod 8, odst. 10.

Jak vyplývá ze sněmovních stenozáznamů, jedním z hlavních argumentů předkladatelů pozměňovacího návrhu bylo, že v opačném případě by mohla ČR čelit žalobám u ESLP.

Blíže viz např. Dohnal, J., Stehlík, O. Nad zvyšováním bytových nájmů v novém občanském zákoníku. Právní rozhledy, 2014, č. 5, s. 177–180.

Viz čl. 557 a násl. BGB, zejména čl. 558 BGB.

Např. v rozsudku OS v Ostravě z 22. 12. 2020, č. j. 85 C 273/2019-110, který nicméně nebyl zařazen do analyzovaného vzorku, soud komplementárně argumentoval analýzou tržního nájemného, kterou pro potřeby sociální politiky zpracovala společnost Deloitte. Tato analýza, přestože obsahuje mapové přílohy, není mapou obvyklého nájemného. Nájemné zjištěné na základě této analýzy však s ohledem na použitou metodologii neodpovídá pojmu obvyklé nájemné, a proto by nemělo být používáno.

Viz Skalová, O. Tolik žádaná cenová mapa nájmů vázne. Na starosti ji má jediný soudní znalec: Celá mapa bude hotová až koncem roku, první deregulace nájmů však běží již od ledna. 2. 3. 2011. https://byznys.hn.cz/c1-50873570-mapa-najmu-vazne-na-jedinem-muzi.

K nepřijatelnosti retroaktivity viz např. Knapp, V. Teorie práva. Praha: C. H. Beck, 1995, s. 207 a násl.

Předpokládáme-li pak, že nájemci mají jako rozumné ekonomické subjekty spíše odpor k riziku, pak se mnohem častěji „zaleknou“ možného navýšení nájemného a raději přistoupí na nevýhodnou nabídku pronajímatele.

Např. příspěvek na bydlení ve smyslu § 24 a násl. zákona č. 117/1995 Sb., o státní sociální podpoře.

Podle informací z holdingových korporátních dokumentů (Domus N.V. Prospectus. https://www.afm.nl/) početně nejvýznamnější skupinou nájemců společnosti RPG Byty s.r.o. byli lidé v důchodovém věku a nezaměstnaní, dohromady cca 30 % z celkového počtu nájemců.

Jako jednoznačný příklad poslouží analýza rozsudků o určení výše obvyklého nájemného řízení vedených před OS ve Frýdku-Místku. Ze 43 analyzovaných rozsudků v daném období jsme byli schopni jednoznačně identifikovat 26 případů, kdy znalecké posudky pro žalující stranu CPI BYTY, a.s., zpracovával právě Ing. Z. V.

Viz např. rozsudek OS ve Frýdku-Místku z 22. 8. 2013, č. j. 8 C 195/2011-81: „Znalecký ústav přezkoumal znalecký posudek Ing. Z. V., CSc., a dospěl k závěru, že metodika IRI je metodou komplikovanou a nepřehlednou, se špatně dohledatelnými informacemi a velmi komplikovaným postupem s výpočtem přes reprodukční cenu bytů nákladové složky nájemného apod. Výsledek je přitom zcela závislý na vstupní ceně nájemného dle databáze IRI, která je dle názoru znaleckého ústavu nadhodnocena bez toho, aby znalec prováděl šetření směrem k reálně sjednaným nájmům v daném čase a místě. Z toho důvodu považuje hodnotu nájmu uvedenou v tomto posudku za nadhodnocenou.“ Obdobně též např. č. j. 8 C 79/2012-168, 8 C 127/2011-99, 8 C 177/2011-104 atd.

Skalová, O. Tolik žádaná cenová mapa nájmů vázne. Na starosti ji má jediný soudní znalec: Celá mapa bude hotová až koncem roku, první deregulace nájmů však běží již od ledna. 2. 3. 2011. https://byznys.hn.cz/c1-50873570-mapa-najmu-vazne-na-jedinem-muzi.

Ve smyslu § 24 odst. 2 písm. p) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, se jedná o plnění povinnosti, k níž je poplatník povinen podle zvláštních zákonů.

Samotný koncept maximalizace zisku není v ekonomii výhradně přijímán. Předpoklad maximalizace zisku vychází z neoklasické teorie firmy, přičemž existují i jiná, široce přijímaná alternativní pojetí – např. Williamsonův manažerský model, Simonův behavioristický model, nebo Wardův model zaměstnanecké firmy.

Cenové vůdcovství (price leadership) znamená stav, kdy ceny na trhu stanovuje dominantní podnik, přičemž ostatní podniky (podnikatelé) tyto ceny akceptují a následují; viz Glossary of Industrial Organisation Economics and Competition Law, compiled by Khemani, R. S. and Shapiro D. M., commissioned by the Directorate for Financial, Fiscal and Enterprise Affairs. OECD, 1993, s. 69.

Vzhledem k relativně nízké četnosti zkoumaných případů (6) v případě OS Most se však může jednat o statisticky nevýznamný vzorek.

Výše nákladů právního zastoupení v případě KS v Ostravě byla vyšší i v důsledku toho, že se jednalo o odvolací řízení, které v sobě zahrnovalo i vypořádání nákladů řízení před soudem prvního stupně.

V textu dále bude také užíváno označení RPG Byty, s.r.o., neboť část posuzovaných sporů byla vedena touto společností.

Podle informací z analyzovaných rozsudků společnost CPI Byty a.s. vedla celkově v různých městech cca 1 300 sporů o určení nájemného.

Viz např. usnesení Vyšetřovací komise k OKD č. 19 Závěrečná zpráva VKOKD. https://www.psp.cz/.

Průměrná výše nákladů soudního řízení před okresními soudy činila průměrně 2,79násobek měsíčního nájemného. Statisticky nejvýznamnějším vzorkem je přitom OS ve Frýdku-Místku, kde činil poměr nákladů soudního řízení a měsíčního nájemného v průměru 3,02.

Rozsudek OS ve Frýdku-Místku z 19. 6. 2015, č. j. 14 C 304/2013-150.

Rozsudek OS ve Frýdku-Místku ze 17. 6. 2015, č. j. 14 C 18/2014-164.

Podle informací z holdingových korporátních dokumentů (Prospectus Domus NV) druhou nejvýznamnější skupinou nájemců společnosti Heimstaden Czech s.r.o. byli lidé v důchodovém věku, celkem cca 22 %.

Vyhověno v plném rozsahu žaloby bylo zpravidla v případech, kdy došlo k rozhodnutí pro uznání, neboť se nájemci z různých důvodů nebránili a soud nezpracovával revizní posudek. To znamená, že rozdíl mezi přisouzenou částkou a požadovanou částkou by byl ještě větší, pokud bychom nezohledňovali tyto případy.

Rozsudek NS z 24. 4. 2013, č. j. 23 Cdo 3845/2012-I.

Rozsudek KS v Ostravě z 24. 3. 2015, č. j. 11 Co 575/2014-333, rozsudek OS ve Frýdku-Místku z 25. 4. 2014, č. j. 42 C 9/2012-238.

Rozsudek OS v Karviné z 29. 10. 2013, č. j. 28 C 627/2011-107: „Znalecký ústav poukázal na existující duopol u nabídky nájemních bytů v Českém Těšíně, tj. na dominantní postavení dvou pronajímatelů (RPG Byty, s.r.o., a CPI BYTY, a.s.), kdy pouze drobní vlastníci bytů tvoří tzv. konkurenční okraj. V daném místě tedy nevzniká cena rovnováhou nabídky a poptávky, duopolní firmy upřednostňují udržení cenové úrovně i za cenu menšího množství pronajatých.“

Rozsudky NS z 3. 5. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4494/2015, z 28. 8. 2019, sp. zn. 26 Cdo 3574/2018, aj.

Vycházíme z informací z neformálních rozhovorů s některými nájemci ve zkoumaných oblastech.

Lze předpokládat, že nájemci v případě příliš vysokého nájmu ukončí nájemní vztah a nevyužijí postup podle § § 2249 odst. 4 ObčZ, neboť se jedná o velmi nejistý a finančně náročný postup.

Poznámky pod čarou:
*

M. Pohl je právníkem v oblasti kolektivního investování a doktorandem na katedře podnikového a evropského práva FMV VŠE. V. Švestka je advokátem a doktorandem na katedře podnikového a evropského práva FMV VŠE. L. Bumbálek působí na katedře podnikového a evropského práva FMV VŠE, kde je zároveň doktorandem.

Tento článek vznikl v rámci řešení projektu IGA „Obvyklé nájemné v bytech pronajímatele s dominantním postavením na trhu s nájemním bydlením“, č. F2/24/2022.

Článek vyjadřuje pouze osobní názory autorů a nikoliv institucí, ve kterých působili či působí.

1

Větší státní podniky byly za socialismu významnými zaměstnavateli v obcích a také často největšími investory bytové výstavby podnikových bytů. Z tohoto důvodu po přechodu na tržní systém mohly mít často v těchto obcích dominantní postavení na bytovém trhu. Ve zkoumaném kontextu to byly např. státní podniky Třinecké železárny, OKD, Uranové doly Hamr atd.

2

V souvislosti s bývalými podnikovými byty je vhodné např. zmínit, že vyhláška č. 453/2013 Sb. v § 4 odst. 3 písm. a) výslovně uvádí, že při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňuje nájemné z bytů, které jsou pronajaty jako byty služební. V místech s dominantním postavením jednoho pronajímatele může být často nemožné získat dostatečně relevantní vzorek, který by dostatečně reflektoval tržní skutečnost pro účely stanovení výše nájemného v bývalých podnikových bytech.

3

Viz § 10 a násl. zákona č. 143/2001 Sb., o ochraně hospodářské soutěže a o změně některých zákonů („OHS“). Postavení společností bylo hodnoceno jak hlediska § 10 odst. 2, tak z hlediska § 10 odst. 3 OHS.

4

Viz § 2 odst. 3 až 5 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách.

5

K fenoménu cenového vůdcovství v mikroekonomické teorii např. Deneckere, R. J., Kovenock, D. Price Leadership. The Review of Economic Studies, 1992, č. 1, s 143–162. https://doi.org/10.2307/2297930.

6

Jednalo se např. o prospekty k emisím cenných papírů samotných pronajímatelů či osob, které tyto pronajímatele ovládají – např. Základní prospekt dluhopisového programu CPI BYTY, a.s. https://www.rb.cz/; nebo Prospekt k IPO společnosti Domus jako osoby vykonávající vliv ve společnosti Heimstaden Czech s.r.o. (dříve RESIDOMO, s.r.o.) – Domus N.V. Prospectus. https://www.afm.nl/.

7

Dříve RESIDOMO, s.r.o., anebo RPG Byty, s.r.o.

8

Z kapacitních důvodů nebyly analyzovány všechny poskytnuté rozsudky.

9

Např. Pohl, M. Aktuální právní otázky týkající se nájemního bydlení. Jurisprudence, 2011, č. 2; Herc, T. Soudní ochrana pronajímatelů ve věcech regulace nájemného. Právní rozhledy, 2009, č. 17, s. 601–611. K deregulaci viz též Kuloglija Podivínová, M. Od dohody o nájemném po jeho soudní a zákonnou regulaci. Právní rozhledy, 2012, č. 13–14, s. 494–499.

10

Zde používáme zavedený pojem, i když by právní situaci spíše vystihoval pojem absence regulace nájemného, neboť problémem nebyla regulace, tj. existence právních předpisů, ale jejich absence – neexistoval předpis, podle kterého by se určovalo nájemné. Pojem „deregulace“ v pozdějších fázích vlastně paradoxně označoval předpisy, které regulovaly maximální ceny nájemného v předmětných bytech.

11

Legislativní proces v Poslanecké sněmovně je zachycen na https://www.psp.cz/.

12

Sněm. tisk č. 188/0, bod 8, odst. 10.

13

Jak vyplývá ze sněmovních stenozáznamů, jedním z hlavních argumentů předkladatelů pozměňovacího návrhu bylo, že v opačném případě by mohla ČR čelit žalobám u ESLP.

14

Blíže viz např. Dohnal, J., Stehlík, O. Nad zvyšováním bytových nájmů v novém občanském zákoníku. Právní rozhledy, 2014, č. 5, s. 177–180.

15

Viz čl. 557 a násl. BGB, zejména čl. 558 BGB.

16

Např. v rozsudku OS v Ostravě z 22. 12. 2020, č. j. 85 C 273/2019-110, který nicméně nebyl zařazen do analyzovaného vzorku, soud komplementárně argumentoval analýzou tržního nájemného, kterou pro potřeby sociální politiky zpracovala společnost Deloitte. Tato analýza, přestože obsahuje mapové přílohy, není mapou obvyklého nájemného. Nájemné zjištěné na základě této analýzy však s ohledem na použitou metodologii neodpovídá pojmu obvyklé nájemné, a proto by nemělo být používáno.

17

Viz Skalová, O. Tolik žádaná cenová mapa nájmů vázne. Na starosti ji má jediný soudní znalec: Celá mapa bude hotová až koncem roku, první deregulace nájmů však běží již od ledna. 2. 3. 2011. https://byznys.hn.cz/c1-50873570-mapa-najmu-vazne-na-jedinem-muzi.

18

K nepřijatelnosti retroaktivity viz např. Knapp, V. Teorie práva. Praha: C. H. Beck, 1995, s. 207 a násl.

19

Předpokládáme-li pak, že nájemci mají jako rozumné ekonomické subjekty spíše odpor k riziku, pak se mnohem častěji „zaleknou“ možného navýšení nájemného a raději přistoupí na nevýhodnou nabídku pronajímatele.

20

Např. příspěvek na bydlení ve smyslu § 24 a násl. zákona č. 117/1995 Sb., o státní sociální podpoře.

21

Podle informací z holdingových korporátních dokumentů (Domus N.V. Prospectus. https://www.afm.nl/) početně nejvýznamnější skupinou nájemců společnosti RPG Byty s.r.o. byli lidé v důchodovém věku a nezaměstnaní, dohromady cca 30 % z celkového počtu nájemců.

22

Jako jednoznačný příklad poslouží analýza rozsudků o určení výše obvyklého nájemného řízení vedených před OS ve Frýdku-Místku. Ze 43 analyzovaných rozsudků v daném období jsme byli schopni jednoznačně identifikovat 26 případů, kdy znalecké posudky pro žalující stranu CPI BYTY, a.s., zpracovával právě Ing. Z. V.

23

Viz např. rozsudek OS ve Frýdku-Místku z 22. 8. 2013, č. j. 8 C 195/2011-81: „Znalecký ústav přezkoumal znalecký posudek Ing. Z. V., CSc., a dospěl k závěru, že metodika IRI je metodou komplikovanou a nepřehlednou, se špatně dohledatelnými informacemi a velmi komplikovaným postupem s výpočtem přes reprodukční cenu bytů nákladové složky nájemného apod. Výsledek je přitom zcela závislý na vstupní ceně nájemného dle databáze IRI, která je dle názoru znaleckého ústavu nadhodnocena bez toho, aby znalec prováděl šetření směrem k reálně sjednaným nájmům v daném čase a místě. Z toho důvodu považuje hodnotu nájmu uvedenou v tomto posudku za nadhodnocenou.“ Obdobně též např. č. j. 8 C 79/2012-168, 8 C 127/2011-99, 8 C 177/2011-104 atd.

24

Skalová, O. Tolik žádaná cenová mapa nájmů vázne. Na starosti ji má jediný soudní znalec: Celá mapa bude hotová až koncem roku, první deregulace nájmů však běží již od ledna. 2. 3. 2011. https://byznys.hn.cz/c1-50873570-mapa-najmu-vazne-na-jedinem-muzi.

25

Ve smyslu § 24 odst. 2 písm. p) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, se jedná o plnění povinnosti, k níž je poplatník povinen podle zvláštních zákonů.

26

Samotný koncept maximalizace zisku není v ekonomii výhradně přijímán. Předpoklad maximalizace zisku vychází z neoklasické teorie firmy, přičemž existují i jiná, široce přijímaná alternativní pojetí – např. Williamsonův manažerský model, Simonův behavioristický model, nebo Wardův model zaměstnanecké firmy.

27

Cenové vůdcovství (price leadership) znamená stav, kdy ceny na trhu stanovuje dominantní podnik, přičemž ostatní podniky (podnikatelé) tyto ceny akceptují a následují; viz Glossary of Industrial Organisation Economics and Competition Law, compiled by Khemani, R. S. and Shapiro D. M., commissioned by the Directorate for Financial, Fiscal and Enterprise Affairs. OECD, 1993, s. 69.

28

Vzhledem k relativně nízké četnosti zkoumaných případů (6) v případě OS Most se však může jednat o statisticky nevýznamný vzorek.

29

Výše nákladů právního zastoupení v případě KS v Ostravě byla vyšší i v důsledku toho, že se jednalo o odvolací řízení, které v sobě zahrnovalo i vypořádání nákladů řízení před soudem prvního stupně.

30

V textu dále bude také užíváno označení RPG Byty, s.r.o., neboť část posuzovaných sporů byla vedena touto společností.

31

Podle informací z analyzovaných rozsudků společnost CPI Byty a.s. vedla celkově v různých městech cca 1 300 sporů o určení nájemného.

32

Viz např. usnesení Vyšetřovací komise k OKD č. 19 Závěrečná zpráva VKOKD. https://www.psp.cz/.

33

Průměrná výše nákladů soudního řízení před okresními soudy činila průměrně 2,79násobek měsíčního nájemného. Statisticky nejvýznamnějším vzorkem je přitom OS ve Frýdku-Místku, kde činil poměr nákladů soudního řízení a měsíčního nájemného v průměru 3,02.

34

Rozsudek OS ve Frýdku-Místku z 19. 6. 2015, č. j. 14 C 304/2013-150.

35

Rozsudek OS ve Frýdku-Místku ze 17. 6. 2015, č. j. 14 C 18/2014-164.

36

Podle informací z holdingových korporátních dokumentů (Prospectus Domus NV) druhou nejvýznamnější skupinou nájemců společnosti Heimstaden Czech s.r.o. byli lidé v důchodovém věku, celkem cca 22 %.

37

Vyhověno v plném rozsahu žaloby bylo zpravidla v případech, kdy došlo k rozhodnutí pro uznání, neboť se nájemci z různých důvodů nebránili a soud nezpracovával revizní posudek. To znamená, že rozdíl mezi přisouzenou částkou a požadovanou částkou by byl ještě větší, pokud bychom nezohledňovali tyto případy.

38

Rozsudek NS z 24. 4. 2013, č. j. 23 Cdo 3845/2012-I.

39

Rozsudek KS v Ostravě z 24. 3. 2015, č. j. 11 Co 575/2014-333, rozsudek OS ve Frýdku-Místku z 25. 4. 2014, č. j. 42 C 9/2012-238.

40

Rozsudek OS v Karviné z 29. 10. 2013, č. j. 28 C 627/2011-107: „Znalecký ústav poukázal na existující duopol u nabídky nájemních bytů v Českém Těšíně, tj. na dominantní postavení dvou pronajímatelů (RPG Byty, s.r.o., a CPI BYTY, a.s.), kdy pouze drobní vlastníci bytů tvoří tzv. konkurenční okraj. V daném místě tedy nevzniká cena rovnováhou nabídky a poptávky, duopolní firmy upřednostňují udržení cenové úrovně i za cenu menšího množství pronajatých.“

41

Rozsudky NS z 3. 5. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4494/2015, z 28. 8. 2019, sp. zn. 26 Cdo 3574/2018, aj.

42

Vycházíme z informací z neformálních rozhovorů s některými nájemci ve zkoumaných oblastech.

43

Lze předpokládat, že nájemci v případě příliš vysokého nájmu ukončí nájemní vztah a nevyužijí postup podle § § 2249 odst. 4 ObčZ, neboť se jedná o velmi nejistý a finančně náročný postup.