Prvním problematickým prvkem úpravy je stanovený okamžik, ke kterému je nájemné určeno, tj. datum podání žaloby. Určení nájemného je konstitutivním soudním aktem, kdy účinky soudního rozhodnutí nastávají dnem právní moci. Přiznání zpětných účinků (od podání žaloby) konstitutivním soudním rozhodnutím je velice výjimečné, jediným dalším případem je zpětné přiznání výživného podle § 922 odst. 1 ObčZ, které však na rozdíl od nájemného má alimentační a ochrannou funkci a systematicky se řadí do oblasti rodinného práva a nikoliv práva závazkového. Soudní rozhodnutí má v podstatě retroaktivní účinek, aniž by pro to byly dány důvody vyplývající z povahy či závažnosti problematiky. Jde o to, že strana (zpravidla nájemce) nemá možnost přizpůsobit své jednání nově vzniklé povinnosti, která vyplývá z konstitutivního soudního rozhodnutí, a to ani přes skutečnost, že tato nová povinnost pro něj může být ekonomicky neúnosná. Takové řešení je samozřejmě z hlediska právního státu, který je zakotven v čl. 1 Ústavy, zásadně nepřijatelné.
Další problematický aspekt souvisí s informační asymetrií, ve které se nájemce nachází, neboť nemá informace o výši nájemného. Jak už bylo řečeno výše, článek se zaměřuje na případy navyšování nájemného v bytech, které se nacházely v majetku státních podniků. Tyto byty byly zpravidla privatizovány subjektům podnikajícím v oblasti nájemního bydlení. V tomto případě je tak nájemce nejen v postavení slabší smluvní strany vůči pronajímateli, ale také jako spotřebitel vůči podnikateli, a koneckonců v kontextu zkoumaných oblastí také stojí vůči dominantnímu podniku. Nájemce jako slabší smluvní strana je v obtížné pozici, kdy nemá dostatečné informace o obvyklém nájemném, které má platit, nota bene v prostředí pronajímatele s dominantním postavením. Tím spíše, i kdyby nájemce měl informace o výši nájemného, může být taková informace zkreslená postavením pronajímatele, který není vystaven podstatné cenové konkurenci a ostatní soutěžitelé podnikající ve stejném regionu se mu, jako cenovému lídrovi, cenově přizpůsobují. Informace o výši obvyklého nájemného mu poskytne zpravidla pronajímatel při návrhu na změnu nájemného, přičemž ten má přímý zájem na tom, aby bylo co nejvyšší. A, jak už bylo řečeno, toto nájemné ve zkoumaném prostředí často sám určuje, protože má dominantní postavení a ostatní subjekty mají tendenci se mu cenově přizpůsobovat.
Informační asymetrie ohledně výše nájemného tak může mít dvojí dopad – zaprvé nájemce neví, jaká je obvyklá cena, její zjištění, např. znaleckým posudkem, pro něj může být finančně tíživé, na rozdíl od pronajímatele, který má dostatečné finanční prostředky, a navíc může kvůli mnohosti a podobnosti kauz využívat své znalostní základny při stanovování obvyklé výše nájemného. V rámci vyjednávání o navýšení nájemného je tak závislý na informacích sdělených pronajímatelem, který má samozřejmě zájem na co nejvyšším nájemném.
Druhý aspekt informační asymetrie souvisí s výše zmíněnou konstrukcí soudního stanovení obvyklého nájemného od data podání žaloby. V praxi se nájemce dozví o výši svého obvyklého nájemného a kumulované dlužné částky až z rozsudku, tedy až dlouho poté, co byla žaloba podána. Nemá tak možnost učinit ekonomickou volbu, kterou by za běžných podmínek přirozeně učinil – pokud by v daném bytě bylo příliš vysoké nájemné, byt by si nepronajal, popř. by jej opustil. Nájem může nájemce samozřejmě vypovědět, nicméně nikoliv se zpětnou účinností.
Pronajímatelem tak může být fakticky na nájemce činěn náklad, jelikož se navýšení nájemného se zpětnou účinností projeví do majetkových poměrů nájemce zpravidla několikanásobně více. To je samozřejmě nepřijatelné i ze spotřebitelského hlediska, neboť z OHS vyplývá, že cena služby musí být jasně určená, tak aby spotřebitel mohl učinit rozumné ekonomické rozhodnutí.
Dalším aspektem problematické konstrukce je i sociální dopad, kdy není možné čerpat na nájemné zpětně zvýšené po podání žaloby do právní moci rozsudku o jeho výši dávky státní sociální podpory, popř. dávky sociální pomoci, přičemž toto období může být v případě vícestupňového řízení poměrně dlouhé. Pro nájemce to může být významným důvodem, aby akceptoval návrh, neboť i přestože mu bude nájemné zvýšeno, bude na toto nájemné pobírat sociální podporu či pomoc. Vzhledem k tomu, že pronajímatelé ve zkoumaných oblastech měli významný podíl ekonomicky neaktivních nájemců (např. seniorů či nezaměstnaných), mohla mít tato skutečnost vliv na to, že tito nájemci raději strpěli pronajímatelem navrhované nájemné, třebaže bylo s ohledem na místní poměry excesivní.
K odbourání informační asymetrie měla sloužit mapa nájemného, která však, jak vyplynulo z výzkumu, nebyla sestavena na dostatečném metodologickém základě a nezohledňovala také např. dominanci pronajímatele nebo výhodnější hospodářské postavení pronajímatele. Naopak, jak z výzkumu vyplynulo, zpracovatel mapy a znalec, který se na zpracování podílel, často vystupoval jako znalec pronajímatele ve sporech o zvýšení nájemného. Znalecké posudky a metodologie těchto zpracovatelů byla často v rozsudcích v konkrétních případech podrobena kritice ze strany revizních znalců, jejichž posudek soudy akceptovaly. Mapa nájemného tak mohla mít pro informovanost nájemců opačný než zamýšlený efekt.
Samostatným problémem právní úpravy tak byla celá koncepce procesu pro určení obvyklého nájemného v daném místě. Jak již bylo řečeno výše, při přijímání současné právní úpravy se vycházelo z německé právní úpravy, která umožňuje stranám poměrně rychle a s minimálními náklady zjistit místně obvyklé nájemné. Česká právní úprava, přes výše popsaný pokus o zpracování mapy nájemného, tuto možnost nepřinesla, přičemž zjednodušenou metodologii k zjištění místně obvyklého nájemného obsahovalo až nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Důvodem pro absenci relevantních nástrojů k orientaci nájemců byly zřejmě potřeby úspor. Přestože ze žádného právního předpisu nevyplývá, že by soudy nemohly samostatně posoudit výši místně obvyklého nájemného, je otázka cen obvyklých považována soudy obecně za odbornou, a proto se zpravidla v praxi vychází ze znaleckých posudků. Tento přístup však má několik nevýhod. Zaprvé se pochopitelně podepíše na vysokých nákladech řízení na znalecké posudky – v případě několika znaleckých posudků mohou náklady řízení, především na znalecké posudky, vysoce přesahovat hodnotu předmětu řízení, což je riziko zejména pro nájemce, který je majetkově v nesouměřitelném postavení vůči pronajímateli (ve zkoumaném kontextu). Nájemce přitom nemá možnost si náklady na spory daňově odečíst tak, jak by postupoval pronajímatel. Důsledkem takovéhoto přístupu je, že náklady deregulace nájemného neponese stát, ale strany a – vzhledem k informační asymetrii – zejména nájemci. Druhou nevýhodou je nejednotná metodologie a přístup ke zjištění místně obvyklého nájemného. Tato skutečnost může vést k tomu, že se z řízení v lepším případě stane „bitva znalců“, kde nakonec o výši nájemného rozhoduje ruka soudu při výběru znalce zpracovávajícího znalecký posudek a do určité míry také hodnotová orientace soudce při vyhodnocování posudků. V horším případě soud akceptuje znalecký posudek pronajímatele (který jej zpravidla už zpracoval s ohledem na výzvu k navýšení nájemného podle § 696 odst. 2 ObčZ 1964 nebo § 2249 odst. 1 ObčZ), neboť nájemce z finančních důvodů zpracování znaleckého posudku nenavrhne.
Výše bylo popsano několik problematických prvků analyzované právní úpravy – významná informační asymetrie, nesprávné stanovení doby, od kdy se nájemné určuje, neexistence metodologie a závislost na znaleckých posudcích, absence ochrany slabší smluvní strany a vytvoření prostoru pro zneužití dominantního postavení, absence zohlednění přesahů procesních pravidel do sociálních práv nájemců. Tyto problematické vlivy mohou mít určité důsledky či rizika. Prvním je riziko široké a bezvýhradné akceptace podmínek pronajímatele jako jediná ekonomicky přijatelná varianta pro nájemce, přestože za jiných okolností by byly jeho požadavky ohledně navýšení nájemného oprávněné. S ohledem na výše uvedené skutečnosti nemá pro nájemce smysl podstupovat soudní řízení, neboť náklady případné ztráty sporu jsou pro něj vzhledem k jeho majetkové situaci enormní, přičemž nemá ani dostatečné informace o obvyklém nájemném, o které by svou případnou právní argumentaci a dokazování mohl dostatečně opřít. Kromě ekonomické kalkulace do úvah nájemců jako spotřebitelů, především seniorů, mohou vstupovat psychosociální faktory, jako je obava před soudním sporem a jeho složitostí, což může být pro řadu lidí psychologická zátěž.
Druhým rizikem, vlastně obrácenou stranou mince toho prvního, může být naopak motivace pronajímatele požadovat excesivní nájemné, popř. řešit spor o jeho výši soudně, neboť pomyslné triumfy má v ruce on. Náklady na soudní řízení jsou pro podnikající pronajímatele daňově uznatelné, psychologické bariéry absentují, procesní podmínky jsou příznivé a vzhledem ke znalosti trhu a vlivu na cenu má nad nájemcem informačně navrch a může tak zvolit optimální cenovou a koneckonců i procesní strategii.
Třetím rizikem je metodologická libovůle při určování obvyklého nájemného v oblastech, kde má dominantní postavení pronajímatel. Třebaže se jedná převážně o otázku odbornou, zahrnuje rovněž právní či hodnotové aspekty, které by měl hodnotit soud a nikoliv znalec. Zejména se jedná o otázku, zda do hodnocení výše obvyklého nájemného má vstupovat nájemné v bytech, které vlastní dominantní vlastník, či o otázku, zda se má ve výši obvyklého nájemného projevovat také nájemné placené v obecních bytech či u jiných vlastníků, kteří nemají podnikání jako primární činnost. Pokud jde o nájemné v obecních bytech, nevidíme důvod, proč je nezahrnovat do určování obvyklého nájemného, pokud se nejedná o specifické případy sociálních bytů. Obec může být v oblasti poskytování nájemního bydlení jedním ze soutěžitelů a skutečnost, že zpravidla neusiluje o maximalizaci zisku, je irelevantní. Pokud se jedná o zahrnutí bytů dominantního pronajímatele do určení obvyklého nájemného, je třeba se vypořádat s otázkou, zda je toto zahrnutí přípustné, neboť tyto ceny v zásadě nemusí být výsledkem tržních mechanismů, ale jeho rozhodnutí, jako dominantního poskytovatele nájemného. V našem kontextu je samotný pojem ceny obvyklé problematický, neboť v oblastech, kde má pronajímatel dominantní postavení, může být obtížné určit nájemné standardním způsobem, který většina znalců aplikuje, tj. srovnávací metodou. V daných případech tak dochází ke srovnání výší nájemného, které dominantní pronajímatel sám stanoví a nejsou tak do značné míry výsledkem střetu nabídky a poptávky, ale přáním dominantního podnikatele. S ohledem na fenomén cenového vůdcovství (price leadership) nemusí být dost dobře možné odvodit obvyklé nájemné ani od jiných subjektů, které mají na trhu zanedbatelný podíl. Stejně tak může být obtížné určit výši nájemného na základě výnosové metody, neboť cena bytových domů je zpravidla odvozena od výnosu z nich (kdy výši nájemného určuje dominantní pronajímatel), což vede do bludného kruhu. Optimální se tak jeví nejméně využívaná metoda nákladová, která by zohledňovala náklady a zároveň by garantovala standardní zisk. V případě zahrnutí nájemného tohoto pronajímatele, pak může být namístě otázka, jak nakládat s cenovou diskriminací – tj. zda do obvyklého nájemného zahrnovat také různé slevy či akce, které poskytuje pronajímatel jiným nájemcům. Důsledkem absence jednotného metodologického pohledu na obvyklé nájemné může být právní nejistota a nesprávné určení výše nájemného.
Cílem článku bylo zjistit, jakým způsobem soudy ve vybraných oblastech postupovaly a zda se výše popsané negativní aspekty právní úpravy projevily v jejich rozhodování.