Dne 27. 4. 2020 nabyly účinnosti zákony č. 209/2020 Sb. a č. 210/2020 Sb., kterými zákonodárce nesystémově zasahuje do existujících nájemních vztahů – do nájmu bytu a do nájmu prostor sloužících podnikání. Deklarovaným účelem obou právních předpisů je ochrana nájemce, který se v důsledku přijatých mimořádných opatření ocitl v prodlení s placením nájemného: pronajímateli se zakazuje nájem z takového důvodu jednostranně ukončit.

Nejprve je třeba zabývat se otázkou ústavnosti obou zákonů.¹ Nová pravidla se totiž dotýkají práva vlastnit majetek, když omezují právo pronajímatele ukončit nájem i v případě, že nájemce hrubě (či ještě závažněji) porušuje svoji základní povinnost; pravidla však pronajímatele nezbavují práva na nájemné. Nutí ale pronajímatele setrvat v závazku a na čas na něho přenášejí ekonomické problémy tížící primárně nájemce. Bude-li se nájemce rozhodovat při omezených statcích, za co je utratí, je pravděpodobné, že se rozhodne vyrovnat přednostně platební povinnosti, u nichž mu hrozí vyšší sankce; v čase se tak může stát, že nájemce, který by nájem do dne splatnosti zaplatit mohl, později na zaplacení mít nebude, neboť peníze utratí za jiné věci. Stát tím na pronajímatele de facto přenáší plnění své sociální funkce.

Na druhou stranu je třeba říci, že kogentní pravidla chránící nájemce bytu nejsou žádnou novinkou. Stačí se podívat na § 2235 či 2239 ObčZ. Kogentní pravidla v soukromém právu tradičně chrání určitý veřejný zájem.² Co jím je zde? Může to být jistá snaha „zmrazit“ status quo, aby pronajímatelé nečinili ukvapená rozhodnutí pod vlivem současné krize, v oblasti bydlení se k tomu může přidat snaha bránit bezdomovectví, v oblasti podnikání zase snaha udržet podnikatelům prostory, v nichž budou moci po zrušení mimořádných opatření pokračovat ve svém podnikání.

Jinou otázkou však je, zda nebylo možno postupovat jiným, mírnějším způsobem, než přelévat důsledky z jedné skupiny obyvatel na jinou (test proporcionality). Nemohl být zvolen např. model, v němž by stát zaplatil za postižené nájemce nájemné za určitý čas s tím, že by toto nájemné později sám vymáhal? Nebo z jiného soudku – nebylo by snazší umožnit nájemcům čerpat bezúročnou účelovou zápůjčku? Samozřejmě, v těchto modelech nelze vyloučit spekulativní chování, leč stát to v určité míře unese (případně postihne).

Osobně se domnívám, že opatření, která stát v oblasti nájmů zavedl, nebyla ta jednodušší či efektivnější než jiná, která se nabízela.

1. Účel zákona

Deklarovaným účelem zákona č. 209/2020 Sb. je ochrana nájemce bytu, který se v důsledku přijatých mimořádných opatření ocitl v prodlení s placením nájemného: pronajímateli se zakazuje nájem z takového důvodu jednostranně ukončit. Dále se řeší problém se splácením úvěrů poskytnutých Státním fondem rozvoje bydlení a prodlužují se lhůty doručení vyúčtování a případně i pro provedení finančního vypořádání podle zákona o službách.

Ochrana je nájemcům bytů poskytována plošně, bez nutnosti její aktivace jejich právním jednáním․ Na druhou stranu, obdrží-li nájemce výpověď, která bude v rozporu s tímto novým zákonem, a nebude-li se vůči ní včas bránit žalobou na určení neoprávněnosti výpovědi (§ 2290 ObčZ), nájem skončí.

Chráněn je pouze nájemce, který byt (či dům) užívá za účelem uspokojení bytové potřeby – tedy ne ten, kdo jej užívá za jiným účelem. Upozornit je třeba, že chráněn je i nájemce, který byt užívá ke zjevně krátkodobému účelu (chybí tu podobná výluka, jaká je v § 2235 odst. 2 ObčZ). Chráněn je každý nájemce bez ohledu na to, s kým má uzavřenu nájemní smlouvu (ať již je to vlastník bytu, či jiná osoba s oprávněním přenechat byt užívání jinému, např. nájemce vybavený souhlasem pronajímatele); zákon výslovně jmenuje podnájemce, což je však nadbytečné (§ 2 odst. 1).

2. Mimořádná opatření při epidemii

Nájemci se poskytuje ochrana pouze v případě, ocitl-li se v prodlení „převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii“ [§ 3 odst. 1 písm. b)]. Proto je důležité rozebrat, co oním mimořádným opatřením je; dočteme se to v § 1 odst. 2.

První kategorii tvoří krizová opatření podle § 2 písm. c) zákona č. 240/2000 Sb., krizový zákon, která přijala vláda. V cit. ustanovení krizového zákona se uvádí, že krizovým opatřením je

„organizační nebo technické opatření určené k řešení krizové situace a odstranění jejích následků, včetně opatření, jimiž se zasahuje do práv a povinností osob“.

Lze tedy uvést, že jakékoli krizové opatření přijaté vládou je mimořádným opatřením ve smyslu zákona o ochraně nájemců bytů – jedná se např. o tato krizová opatření:

Poté, co zasáhl Městský soud v Praze⁶ a zrušil některá mimořádná opatření Ministerstva zdravotnictví, vydala vláda dne 23. 4. 2020 další krizová opatření (č. 193 až 198/2020 Sb.). I s nimi je nutno počítat.

Druhou kategorii tvoří mimořádná opatření vydaná MZ na základě § 69 odst. 1 písm. b), odst. 2 a § 80 odst. 1 písm. g) zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví („VeřZdr“). Nejprve je dobré rozklíčovat, co se pod jednotlivými odkazy ukrývá:

Pravidlo v § 80 odst. 1 písm. g) zakládá MZ pravomoc vydávat mimořádná opatření při epidemii a nebezpečí jejího vzniku.

Pravidlo v § 69 odst. 1 písm. b) vymezuje jedno z mimořádných opatření při epidemii, které může ministerstvo vydat – je jím

„zákaz nebo omezení styku skupin fyzických osob podezřelých z nákazy s ostatními fyzickými osobami, zejména omezení cestování z některých oblastí a omezení dopravy mezi některými oblastmi, zákaz nebo omezení slavností, divadelních a filmových představení, sportovních a jiných shromáždění a trhů, uzavření zdravotnických zařízení jednodenní nebo lůžkové péče, zařízení sociálních služeb, škol, školských zařízení, zotavovacích akcí, jakož i ubytovacích podniků a provozoven stravovacích služeb nebo omezení jejich provozu“.

Pravidlo v § 69 odst. 2 pak řeší okolnosti vydání mimořádného opatření – kdo je vydává, součinnost Policie ČR či povinnost lidí podřídit se opatření.

Z toho je patrné, že z našeho pohledu je důležitým pouze § 69 odst. 1 písm. b) VeřZdr. A pokud bychom hledali, která relevantní opatření byla na základě tohoto pravidla vydána, výsledkem bude množina s téměř nulovým počtem prvků. Je tomu proto, že MZ relevantní mimořádná opatření vydávalo podle § 69 odst. 1 písm. i):

„zákaz nebo nařízení další určité činnosti k likvidaci epidemie nebo nebezpečí jejího vzniku“.

Do třetí kategorie patří mimořádná opatření vydaná v r. 2020 krajskou hygienickou stanicí na základě § 69 odst. 1 písm. b), odst. 2, § 82 odst. 1 a odst. 2 písm. m) VeřZdr. Zde je namístě připomenout především opatření Krajské hygienické stanice Olomouckého kraje, které zakázalo všem osobám s trvalým či jiným pobytem nacházejícím se dne 16. 3. 2020 na Litovelsku opustit dané území a pohyb těchto osob mimo místo jejich trvalého pobytu, popř. místo jiného pobytu, a to do odvolání, minimálně však po dobu 14 dnů.

3. Rozšíření působnosti zákona na základě analogie?

3.1 Obecně

Během legislativního procesu bylo upozorňováno,⁷ že v předloženém návrhu je zásadní nedostatek, neboť mezi mimořádná opatření nebyla zahrnuta drtivá většina opatření vydávaných MZ. Ochrana by tak měla být poskytnuta pouze velmi malému počtu nájemců bytů, kteří budou schopni prokázat, že se v prodlení s placením nájmu ocitli převážně v důsledku krizových opatření vlády (necháme-li stranou specifický případ Litovelska).

Vezměme za příklad živnostníka z malé obce, který musel dne 14. 3. 2020 zavřít svoji provozovnu, protože mu to nařídilo krizové opatření vlády, a sledujme prostou kauzalitu. Živnostník bydlí v nájemním bytě, nájem hradí z příjmů ze své živnosti, jiný příjem nemá, úspory skoro žádné. Nájemné za byt platí do 5. dne předem na každý měsíc; nájemné za březen zaplatil včas. Krizové opatření vlády bylo účinné do 24. 3. 2020, poté však nemohl otevřít, neboť mu to zakázalo opatření MZ, které však není dle textu zákona relevantní. Pokud by do 5. 4. 2020 neuhradil nájemné za duben, můžeme říci, že krizové opatření vlády bylo toho příčinou? Mohl by to samé tvrdit, pokud by byl v prodlení s placením nájemného za květen? V tomto případě už by to bylo ještě těžší. Sice od 27. 4. 2020 je opět účinné krizové opatření vlády, které mu nedovoluje otevřít provozovnu, ale do konce dubna zbývalo jen několik dní.

Vidíme, že tu vznikají dva problémy:

Klade se otázka, zda lze v tomto případě připustit analogii a dotvořit působnost zákona i na jiná opatření MZ, která nejsou zmíněna přímo v § 1 odst. 2 zákona o ochraně nájemců bytů.

3.2 Argumenty proti analogii

Přijatá regulace je regulací nesystémovou, při jejímž výkladu i dotváření bychom měli být maximálně zdrženliví a volit spíše restriktivní přístup. Navíc nahlédneme-li do zákona č. 191/2020 Sb.,⁸ jsou v něm též vymezována mimořádná opatření a zákonodárce mezi ně výslovně zahrnul všechna opatření vydaná MZ. To samé platí o nařízení vlády č. 202/2020 Sb., kterým se stanoví cenové moratorium nájemného z bytů.

Předpokládáme-li racionálního zákonodárce, můžeme říci, že tam, kde chtěl mimořádná opatření MZ zahrnout, učinil to, a tam, kde to učinit nechtěl, vědomě to neudělal.

3.3 Argumenty pro analogii

Jednoduše nahlíženo, živnostníkovi nezáleží na tom, který orgán veřejné moci mu uzavřel provozovnu. Důsledky jsou pro něho stejné. Odlišil-li to zákonodárce vědomě, přijal tím vědomě nespravedlivé řešení. Nabízí se otázka, zda však šlo o vědomé rozhodnutí, nebo spíše o chaos a nedůslednost v rámci legislativního procesu. Soudím, že je třeba vzít do úvahy následující:

Zákon byl přijímán ve stavu legislativní nouze, při jeho tvorbě byly z činnosti vyřazeny standardní kontrolní mechanismy, které by mohly včas na chybu upozornit (připomínková řízení, komise Legislativní rady vlády, plénum Legislativní rady vlády).

Chybu se pokusil odstranit Senát, když přijal pozměňovací návrh,⁹ v jehož důsledku by mimořadným opatřením podle zákona o ochraně nájemců bytů bylo každé mimořádné opatření MZ vydané podle § 69 odst. 1 VeřZdr. Ministryně Dostálová k tomu při projednávání v Poslanecké sněmovně uvedla:

„Je samozřejmě škoda, že pozměňovací návrhy vrácené ze Senátu se posuzují jako celek. Pokud by se daly rozložit, což ale nejde, tak s mnohými bych souhlasila. Bohužel ale vzhledem k tomu, že byl vlastně uplatněn pozměňovací návrh týkající se státních záruk, ke kterým je i zásadní nesouhlas Ministerstva financí, dovoluji si tedy požádat, aby byl návrh schválen ve znění schváleném Poslaneckou sněmovnou.“¹⁰

K tomu též došlo.

Z uvedeného lze soudit, že předkladatel si byl vědom své chyby, rád by ji i opravil, ale z určitých důvodů to pro něj nebylo možné. Za takové situace lze mezeru v zákoně označit za nevědomou,¹¹ což dává možnost vyplnit ji za pomoci analogie tak, aby mohl být naplněn účel zákona a bylo zabráněno absurdním hodnotovým rozporům.

(Viz též § 2 odst. 3 ObčZ: „Výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění.“)

4. Podmínky pro poskytnutí ochrany nájemci bytu

4.1 Obecně

Nájemce bytu se může ochrany nového zákona dovolat, jsou-li kumulativně naplněny dvě podmínky (§ 3 odst. 1):

4.2 Prodlení v rozhodné době

První den prodlení musí spadat do rozhodného období, což je doba od 12. 3. 2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii, nejpozději však do dne 31. 7. 2020. Je zřejmé, že vymezení konce rozhodného období je problematické, neboť:

Soudím, že pravidlo je třeba vykládat tak, že když na sebe jednotlivá opatření navazují, považují se materiálně za jedno opatření ve smyslu zákona o ochraně nájemců bytů. Zrušil-li např. Městský soud v Praze několik opatření MZ, přičemž vláda obratem vydala krizová opatření s obdobným obsahem, nelze tvrdit, že mimořádné opatření skončilo.

Klade se otázka, jak naložit se situací, byl-li nájemce v prodlení již dříve, tedy před 12. 3. 2020. Nejjednodušším případem je, že nejen k prodlení, ale k naplnění celé skutkové podstaty výpovědního důvodu došlo před rozhodným obdobím. V takovém případě nic pronajímateli nebrání, aby nájem vypověděl – ať již to učiní podle § 2288 odst. 1 písm. a) nebo podle § 2291 odst. 1 ObčZ. Je-li však skutková podstata výpovědního důvodu vázána na výši dlužné částky, nelze dle mého soudu do této dlužné částky zahrnovat platby, jejichž prodlení začalo až v rozhodném období (a zároveň je splněna i druhá podmínka – viz níže).

Příkladem budiž nájemce, který má nájemné hradit vždy do 5. dne daného měsíce. Nájemné za březen nehradil, stejně tak nájemné za duben a květen (neuhradil ani náklady na služby). Může pronajímatel po 5. 5. 2020 přistoupit k použití § 2291 odst. 1 ObčZ a po výzvě k nápravě dát nájemci výpověď bez výpovědní doby? Tvrdím, že toto právo mít nemusí, neboť prodlení za duben a květen nastalo v rozhodné době a při splnění dalších podmínek § 3 odst. 1 se nájemci poskytuje ochrana.

4.3 Příčinná spojitost mezi prodlením a mimořádným opatřením při epidemii

Druhou podmínkou je, aby prodlení nájemce bytu nastalo převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného. Musí tedy existovat vztah příčiny a následku mezi mimořádným opatřením a prodlením, přičemž mimořádné opatření musí mít určitou „kvalitu“ – musí být schopno znemožnit nebo podstatně ztížit nájemci řádnou úhradu nájemného.

Zaměřme se nejprve na „kvalitu“ mimořádného opatření. Minimálně musí být schopno podstatně ztížit úhradu nájemného, tedy nájemce v jeho důsledku přichází o příjem, ze kterého nájemné hradí. U některých mimořádných opatření je to jednoduché – musel-li živnostník zavřít provozovnu, čímž ztratil jediný příjem, jedná se o opatření potřebné kvality. U jiných to nemusí být zřejmé na první pohled – jde o nepřímo omezené provozy: sice nemusely být zavřené, ale v důsledku mimořádného opatření, které omezilo volný pohyb osob, se uměle zasáhlo do poptávky, což vedlo k propadu tržeb. Důkazní situace těchto osob je samozřejmě obtížnější. Nepřímý dopad má též uzavření provozu zaměstnavatele, který v jeho důsledku přistoupil k ukončování pracovních poměrů: i takové opatření má ve vztahu k propuštěnému zaměstnanci potřebnou kvalitu.

Pokud jde o příčinné spojení, požaduje se, aby mimořádné opatření bylo nezbytnou příčinou, ale nemusí to být příčina výlučná, postačuje, že je převážná (tedy podílí se na prodlení s pravděpodobností vyšší než 50 %). Základní otázka, kterou musíme položit, zní: Kdyby nedošlo k přijetí mimořádného opatření, došlo by též k prodlení? Je-li odpověď kladná, nemůže být podmínka splněna: např. nájemce bytu byl již před 12. 3. 2020 v úpadku, takže k prodlení by s vysokou mírou pravděpodobnosti došlo i bez mimořádného opatření. Též platí, že byla-li řádná úhrada nájemného podstatně ztížena i bez mimořádného opatření, není dána příčinná souvislost. Pokud např. nájemce přišel o práci již před vyhlášením nouzového stavu, je pravděpodobné, že ztráta příjmu v důsledku ztráty zaměstnání je silnějším důvodem, který vedl k podstatnému ztížení řádné úhrady nájemného, než jím bylo jakékoli mimořádné opatření při epidemii (nájemce by však mohl tvrdit a prokázat, že mu určité mimořádné opatření brání v nalezení zaměstnání, čímž mu rovněž podstatně ztěžuje řádnou úhradu nájemného).

5. Povinnost nájemce doložit okolnosti prodlení

Zákon v § 3 odst. 3 požaduje, aby nájemce

„bez zbytečného odkladu a s určitostí odpovídající dostupným skutečnostem doložil okolnosti prodlení podle odstavce 1 písm. b), potvrzením od příslušného úřadu práce ČR, kterému pro vystavení potvrzení musí nájemce doložit podklady, jejichž formu a náležitosti stanoví metodicky pokyn“.

Cit. pravidlo bylo do textu vloženo jako pozměňovací návrh poslance Leo Luzara (KSČM) a představuje další z těžko řešitelných problémů. Pověstným štěstím v neštěstí pro adresáty je, že (ne)splnění této povinnosti nemá vliv na poskytnutí ochrany nájemci bytu (tedy i ten, který tuto povinnost nesplní, je chráněn, naplňuje-li výše uvedené podmínky); nesplnění povinnosti však může vést k povinnosti nahradit škodu (např. náklady pronajímateli, které zbytečně vynaložil na proces výpovědi).

Problémů s daným pravidlem je hned několik. Aby mohl úřad práce vystavovat potvrzení, musel by k tomu být v zákoně zmocněn; takové zmocnění však v zákoně chybí. Přijde-li tudíž nájemce na úřad práce s žádostí o potvrzení, úřad práce mu je nemůže vydat (dokonce bych řekl, že mu je nesmí vydat, neboť k tomu není kompetentní). Dále se nájemci ukládá povinnost doložit úřadu práce určité podklady – jejich formu a náležitosti má stanovit metodický pokyn. Jenže metodický pokyn není právním předpisem a může zavazovat pouze úřad práce, je-li vydán nadřízeným orgánem (ne však Ministerstvem pro místní rozvoj, jak uváděl ve svém návrhu poslanec Luzar),¹² ne však nájemce; v zákoně ani není řešeno, kdo má metodický pokyn vydat – sám Úřad práce, nebo Ministerstvo práce a sociálních věcí? Mimochodem, formu a náležitosti žádosti by dokonce nemohl stanovit ani prováděcí předpis (např. vyhláška).

Pokud bychom snad ignorovali výše uvedené, tak pravidlo na jednu stranu požaduje doložit okolnosti prodlení s určitostí odpovídající dostupným skutečnostem, což je faktická otázka, ale zároveň se mají okolnosti prodlení doložit potvrzením úřadu práce, což je veřejnoprávní akt. To je ve vzájemném rozporu. Zcela stranou nechávám praktickou stránku věci, když úřady práce nejsou personálně ani odborně vůbec vybaveny k tomu, aby zkoumaly majetkové poměry nájemce.

Dané pravidlo je tak naprosto nefunkční. Nájemcům bytů proto lze doporučit, aby pronajímatelům ve lhůtě bez zbytečného odkladu (od účinnosti zákona, tedy 27. 4. 2020) oznámili, že nájemné nezaplatí řádně a včas, a označili mimořádné opatření (či několik opatření), které je toho příčinou. Má-li nájemce k dispozici nějaké listinné důkazy, např. výpověď z pracovního poměru, potvrzení zaměstnavatele o snížení mzdy nebo výpis ze živnostenského rejstříku, kterým doloží, že podniká v oblasti postižené mimořádným opatřením, měl by je pronajímateli předložit, aby osvědčil naplnění podmínek poskytnutí ochrany.

6. Právo pronajímatele vypovědět nájem po uplynutí ochranné doby

Zákon o ochraně nájemců bytů v § 3 odst. 4 stanoví, že když nájemce neuhradí v ochranné době všechny pohledávky na nájemném, které se staly splatnými v rozhodné době, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Toto pravidlo zakládá pronajímateli velmi silné oprávnění a nájemce by měl být velmi pozorný, neboť se tu výrazně prolamuje jeho standardní ochrana. Navíc, pronajímatel má toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce nebo stane-li se jinak nepochybným, že dané pohledávky ani v ochranné době neuhradí.

Ochranná doba běží do 31. 12. 2020. Bude-li tedy 1. 1. 2021 nájemce v prodlení např. s částí nájemného za květen 2020, může podle textu pravidla pronajímatel nájem ukončit a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal. Dáme-li však toto pravidlo do kontextu se standardní úpravou občanského zákoníku, je zjevný velký nesoulad. K mimořádné výpovědi (bez nutnosti dodržet výpovědní dobu) může pronajímatel přistoupit pouze při zvlášť závažném porušení povinností nájemcem (§ 2291 ObčZ), což ve vztahu k prodlení s placením nájemného znamená, že nájemce „nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců“.

Příklad: Nájemce je v prodlení s platbou poloviny nájemného za duben 2020. Nájmy za ostatní měsíce platí řádně a včas. Dne 1. 1. 2021 obdrží od pronajímatele výpověď s odvoláním na § 3 odst. 4 zákona o ochraně nájemců bytů. Nájemce včas podá žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi dle § 2290 ObčZ. Jiný nájemce obdrží od jiného pronajímatele za stejných skutkových okolností výpověď s odvoláním na § 2291 ObčZ. Posoudíme-li oba případy čistě formálně, v prvním případě soud nájemci ochranu neposkytne, ve druhém ano. Hodnotový rozpor je však zjevný. Soudím, že soud by i v prvním případě měl žalobě vyhovět a výpověď prohlásit za neoprávněnou. Zákon, jehož účelem má být ochrana nájemce, nemůže ve svém výsledku vést k tomu, že nájemce bude mít horší postavení, než kdyby tento zákon nebyl přijat. Namístě je teleologická redukce pravidla v § 3 odst. 4 s tím, že k mimořádné výpovědi může pronajímatel přikročit pouze tehdy, bude-li materiálně naplněn znak zvlášť závažného porušení povinnosti, jak to požaduje § 2291 ObčZ.

7. Zachovaná práva pronajímatele

V § 3 odst. 2 zákona o ochraně nájemců bytů se uvádí, že není dotčeno právo pronajímatele ukončit nájem z jiných důvodů ani další práva pronajímatele vzniklá v důsledku prodlení nájemce. Předně to znamená, že pronajímatel má právo na úroky z prodlení z dlužného nájemného. Též může dlužné nájemné vymáhat soudní cestou (byť ještě neuplynula ochranná doba). Pronajímateli též nic nebrání, aby využil institut jistoty (kauce) a složené peníze použil na úhradu dlužného nájemného. Podle ujednání ve smlouvě pak může případně požadovat doplnění kauce (s porušením této povinnosti však nelze spojit výpověď z nájmu, jednalo by se o obcházení zákona).

Pronajímatel má též právo na úhradu záloh za služby.

8. Odchylná ujednání

V § 2 odst. 2 se uvádí, že k ujednání, které se odchyluje od ustanovení tohoto zákona v neprospěch nájemce, se nepřihlíží. Strany proto nemohou:

Určitý „oříšek“ představuje sjednání splátkového kalendáře. Zde vycházím z toho, že zákon pouze suspenduje právo pronajímatele vypovědět v určitých případech nájem. Na splatnosti jednotlivých pohledávek ničeho nemění. To znamená, že když se smluvní strany dohodnou na splátkovém kalendáři ohledně dlužného nájemného, není to ujednání v neprospěch nájemce, neboť se tím v každém případě zlepšuje jeho pozice, a to i v situaci, že by splátkový kalendář končil před uplynutím ochranné doby. Stále by však platilo, že s jeho nedodržením by před uplynutím ochranné doby nemohla být spojena výpověď z nájmu.

1. Obecně

Zákon č. 210/2020 Sb. je v řadě ohledů podobný zákonu o ochraně nájemců bytů. I zde se ochrana poskytuje nájemcům, kteří se v potížích ocitají v důsledku mimořádných opatření při epidemii. K chráněným nájemcům budou patřit zejména ti, jejichž provozy byly zcela zavřeny (např. provozovatelé stravovacích služeb, jejichž provozovny jsou umístěny v nákupních centrech s prodejní plochou přesahující 5000 m², kadeřnické a kosmetické salony, masážní salony, herny a kasina, samoobslužné prádelny a čistírny, autoškoly). Ochrany se mohou dovolat i jiní přímo omezení nájemci (provozovatelé stravovacích služeb, kde lze jídlo vydávat přes okénko, maloobchodní prodejci, kteří mohou mít vedle kamenné provozovny e-shop). Chráněni jsou též nájemci, jejichž zaměstnanci jsou v karanténě, případně se nacházejí v oblastech, které byly uzavřeny v karanténě (Litovelsko). Důkazně obtížnější pozici budou mít nájemci s nepřímo omezenými provozy (podnikatelé, kteří sice mohli mít provozovny otevřené, avšak z důvodu, že mimořádné opatření omezilo volný pohyb osob, zasáhlo uměle do poptávky).

Zákon o ochraně nájemců prostor sloužících podnikání se od předchozího zákona liší v detailech, které však mají na jeho použití významný dopad. V této části textu se zaměřím právě na odlišnosti, konkrétně na

2. Účel zákona

Při předkládání návrhu zákona vláda deklarovala, že podstatou právní úpravy je suspendování práva pronajímatele vypovědět nájem z důvodu prodlení nájemce s platbami nájemného. To je promítnuto i ve schváleném znění, konkrétně v § 3 odst. 1 a 2:

„Pronajímatel nemůže v ochranné době nájem jednostranně ukončit pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného…“

[nejsou dotčena] „další práva pronajímatele vzniklá v důsledku prodlení nájemce“.

Při projednávání návrhu v Poslanecké sněmovně však byl přijat pozměňovací návrh poslankyně Věry Kovářové, která jej odůvodnila následovně:

„Je jasné, že se ten zákon nezabývá splatností neuhrazených pohledávek pronajímatele vůči nájemci, které se staly splatnými v rozhodné době a které nájemce v rozhodné době neuhradil. Proto navrhujeme, aby byla nájemci uložena povinnost uhradit takovéto pohledávky do konce ochranné doby. Tímto bude zároveň stanoven okamžik, k jakému bude pronajímateli umožněno vymáhat neuhrazené nájemné po nájemci.“¹³

Konkrétně se změny promítly do § 3 odst. 4 věty první a odst. 5:

„Nájemce je povinen uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době a které nájemce řádně neuhradil, do konce ochranné doby.“

„Zanikne-li či skončí nájem před uplynutím ochranné doby, je nájemce povinen uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době, do 30 dnů od zániku či skončení nájmu.“

Je zřejmé, že oba přístupy jsou ve vzájemném rozporu: buď již nastala splatnost nájemného a nájemce je v prodlení (pak zakazujeme pronajímateli dát nájemci výpověď), anebo je splatnost nájemného zákonem odložena (a pak není třeba zakazovat výpověď z důvodu prodlení, protože nájemce v prodlení není).

Klade se otázka, zda lze příslušná pravidla vyložit tak, aby se žádné z nich nestalo obsoletním a zároveň byl naplněn smysl regulace. Nabízí se nahlížet na pravidla v § 3 odst. 4 větě první a odst. 5 ne jako na změnu splatnosti nájemného, ale jako na dodatečné stanovení lhůty ke splnění povinnosti. Něco podobného známe např. z regulace odstoupení od smlouvy v důsledku prodlení (§ 1978 ObčZ): prodlévající smluvní straně je věřitelem poskytnuta dodatečná lhůta, na jejíž marné uplynutí je vázán vznik práva odstoupit od smlouvy. V našem případě stanoví délku dodatečné lhůty přímo zákon, přičemž s jejím marným uplynutím je spojen vznik práva vymáhat dlužné nájemné soudní cestou. Neznamená to však, že by do té doby nebyl nájemce v prodlení a nestíhala ho např. povinnost hradit úroky z prodlení (viz též § 3 odst. 2, podle něhož nemají být dotčena další práva pronajímatele vzniklá v důsledku prodlení nájemce).

Otázkou též je, zda pronajímatel může k úhradě dlužného nájemného použít kauci (byla-li sjednána a nájemcem složena). Přijmeme-li závěr, že pohledávka je splatná a nájemce je v prodlení, pak pronajímatel může kauci ke krytí nájemného využít. Stejně tak může aktivovat i jiné zajišťovací instituty. Jediné, co je vyloučeno, je vymáhání nájemného soudní cestou.

3. Podmínky pro poskytnutí ochrany

Stejně jako u zákona o ochraně nájemců bytů jsou i zde vymezeny dvě podmínky, které je nutné kumulativně naplnit, aby nájemci byla poskytnuta ochrana. K prodlení nájemce muselo dojít v rozhodné době, která je ale vymezena jinak – pevně: od 12. 3. do 30. 6. 2020. Prodlení dále muselo nastat v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které nájemci znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti. Tato druhá podmínka je přísnější než u nájmu bytu: nestačí, že prodlení nastalo „převážně“ v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, požaduje se vyšší míra důkazu.

4. Povinnost nájemce doložit okolnosti prodlení

I zákon o ochraně nájemců prostor sloužících podnikání po nájemci požaduje, aby pronajímateli osvědčil, že k prodlení došlo v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti. Konkrétně mu má podle § 3 odst. 3 předložit listiny, které danou skutečnost osvědčují. Tato povinnost je výsledkem poslaneckého pozměňovacího návrhu Vojtěcha Munzara (ODS), přičemž v jeho odůvodnění čteme, že takovou listinou může být např. listina o skončení pracovního poměru, o snížení mzdy apod. To je však absurdní, neboť nájemce-podnikatel takové listiny nemá.¹⁴

Nájemcům lze doporučit, aby pronajímatele informovali, že nesplní svoji povinnost (nezaplatí nájemné řádně a včas). Zároveň by měli uvést, které mimořádné opatření se jich dotýká (může jich být více) a jak jim znemožňuje nebo podstatně ztěžuje provozování podnikatelské činnosti. Připojit lze korespondenci s dodavateli či odběrateli, případně čestné prohlášení, že uvedené skutečnosti jsou pravdivé. Nesplní-li nájemce tuto povinnost, nemá to vliv na ochranu, kterou mu zákon poskytuje, ale vystavuje se nebezpečí vzniku povinnosti nahradit škodu, která by pronajímateli vznikla.

Podle zákona o ochraně nájemců prostor sloužících podnikání má být daná povinnost splněna nejpozději do 15 dnů ode dne, kdy nastalo první prodlení s placením nájemného. Tato lhůta bude ve většině případů nesplnitelná, neboť nouzový stav nastal 12. 3. 2020, přičemž zákon vstoupil v účinnost až 27. 4. 2020 a v mezidobí již k prodlení v řadě případů došlo. Lhůta by tak měla být počítána až od účinnosti zákona.

5. Jednotlivosti

Zákon se nijak nedotýká povinnosti nájemce hradit zálohy za služby (ať již je poskytuje pronajímatel nebo třetí osoba). Problematickou otázkou je, zda je nájemce povinen hradit DPH, je-li pronajímatelem k nájemnému přičítáno. Domnívám se, že spojitost DPH s nájemným vede k závěru, že je-li nájemce v prodlení s placením DPH, nemůže to vést k výpovědi z nájmu.

Neuhradí-li nájemce v ochranné době všechny dluhy na nájemném, které se staly splatnými v rozhodné době, má pronajímatel právo vypovědět nájem; výpovědní doba činí 5 dní (ochranná doba uplyne 31. 12. 2020). Jedná se o zákonný výpovědní důvod, proto je třeba pečlivě zkoumat každou jednotlivou nájemní smlouvu, zda nevylučuje použití zákonných výpovědních důvodů. Zanikne-li či skončí nájem před uplynutím ochranné doby, je nájemce povinen uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době, do 30 dnů od zániku či skončení nájmu (§ 3 odst. 5).

Zkoumané zákony vykazují při své krátkosti velmi mnoho vážných legislativních nedostatků. S nadsázkou lze říci, že by jejich rozbor stačil na semestrální výuku předmětu „Jak nepsat zákony“. Otázkou zůstává též jejich praktičnost, když v účinnost vstoupily až měsíc a půl po vyhlášení nouzového stavu. Řada pronajímatelů již v té době vedla s nájemci jednání o slevě či odkladu placení nájemného, přičemž tyto zákony mohly v některých nájemcích vyvolat nesprávný dojem, že nájemné v době krize platit nemusí. Přijaté zákony nutí nájemce jít s pronajímatelem do konfliktu, což je špatně. Horší je, že následně přichází stát s nabídkou zaplacení části nájemného, pokud se smluvní strany dohodnou na určité slevě.¹⁵

Jediné racionální chování smluvních stran je pak takové, které ignoruje státní zásahy s tím, že se domluví na vlastním řešení. Rozumný pronajímatel by si měl uvědomit, že má-li doposud bezproblémového nájemce, je dobré si ho udržet i za cenu určitých ústupků co do výše nájemného. Naopak rozumný nájemce-podnikatel by měl mít na paměti, že musí učinit vše k tomu, aby minimalizoval své ztráty, a že tlačit na co největší slevu z nájemného nemusí odpovídat realitě, v níž může prostory určitým způsobem v omezené míře užívat.