Nezbytná cesta je tradičním právním institutem obsaženým v § 151o odst. 3 ObčZ 1964 od 1. 1. 2001 v tak stručné podobě, že vyjma faktického vymezení podstaty nezbytné cesty zákon žádnou úpravu neobsahoval. Proto se také úprava v ObčZ záměrně s dosavadní regulací rozešla. Důvodová zpráva konstatuje, že ObčZ 1964 po dlouhých letech upravil nezbytnou cestu zkratkovitě a velmi nedostatečně. Z toho důvodu se stávající úprava nepřejímá a navrhuje se řešit problematiku nezbytné cesty po vzoru standardních úprav důkladněji.

Přestože principy a východiska nové občanskoprávní úpravy věnovaly informacím o absolutních majetkových právech poměrně značný prostor, problematika nezbytné cesty zde zmiňována není.¹

Koncepčně je úprava nezbytné cesty obsažena již nikoliv v partii o věcných břemenech, jako tomu bylo v ObčZ 1964, ale v partii o omezení vlastnického práva (§ 1029 až 1036 ObčZ). Normativní úprava je výrazně rozsáhlejší a srovnatelná s dřívější úpravou obsaženou v zákoně č. 140/1896 ř. z., o propůjčování cest nezbytných, jenž byl zrušen ObčZ 1950 k 1. 1. 1951. Přestože důvodová zpráva na tento zákon jako normativní zdroj vůbec neodkazuje a zdůrazňuje inspiraci výhradně zahraničními právními úpravami, je zřejmé, že jak zákon č. 40/1896 ř. z., tak i závěry judikatury k ObčZ 1964 se do textu zákona promítly.²

Legislativně zcela novou je úprava případů, kdy soud nezbytnou cestu nepovolí. Jde o regulaci v § 1032 odst. 1 a 2 ObčZ, k níž přistupuje ještě obecná možnost žalobu zamítnout, pokud by ze strany žadatele šlo o zneužití práva. Stávající úprava zahrnula typový výčet případů, kdy nezbytnou cestu povolit nelze, do § 1032 ObčZ, přičemž se do značné míry jedná o situace, na které narážela judikatura i v poměrech ObčZ 1964.

Soudní praxe v poměrech ObčZ 1964 se setkávala s případy, kdy zamítala žaloby na povolení nezbytné cesty, a to zpravidla s argumentem, že nejsou splněny obecné podmínky § 151o odst. 3 ObčZ 1964, případně za pomoci korektivu dobrých mravů ve smyslu § 3 odst. 1 ObčZ 1964.³ Jednalo se však spíše o posuzování jednotlivých případů než vyslovování obecných závěrů.⁴ V zásadě se tak reagovalo mimo jiné na případy, kdy si nedostatek přístupu na veřejnou cestu způsobil sám žadatel o nezbytnou cestu na základě jednání, které mu bylo přičitatelné.

Obdobné námitky se objevovaly již za účinnosti ObčZ 1964. Odborná literatura poukazovala na to, že ObčZ 1964 výslovně neřešil, zda mohl zřízení nezbytné cesty žádat ten, kdo se zbavil přístupu ke stavbě hrubou nedbalostí. Zákon č. 140/1896 ř. z. takovou možnost vyloučil, ovšem jen v případě, že vlastník takto nedbale postupoval až po nabytí účinnosti zákona. Judikatura však byla k žadateli o nezbytnou cestu poměrně benevolentní. Současně se zdůrazňovalo, že patrně nelze odmítnout bez dalšího žádost o povolení nezbytné cesty jen proto, že nabyvatel již stavbu koupil bez zajištěného přístupu nebo že se přístupu z nedbalosti zbavil. Zajištění užívání stavby bylo v obecném zájmu a také v zájmu vlastníků sousedních nemovitostí; neužívaná a neudržovaná stavba mohla být zdrojem různých imisí a ohrožení pro sousedy.

Tehdy účinná právní úprava navíc takovou výjimku neznala a i zákon č․ 140/1896 ř. z. ji vázal na podmínku, že vlastník se možnosti přístupu zbavil až po dni nabytí jeho účinnosti, k dřívějšímu nedbalému jednání se nepřihlíželo. Proto bylo třeba vždy zjistit důvody, proč se vlastník budovy zbavil možnosti přístupu, a po zvážení všech okolností rozhodnout, zda tu nejsou mimořádné podmínky pro zamítnutí žaloby. Dovozovalo se, že zřízení cesty pak v zásadě nebrání skutečnost, že někdo koupil stavbu bez zajištěného přístupu.⁵

V zásadě shodné stanovisko nakonec zaujala i soudní praxe. V rozsudku z 23. 5. 2011, sp. zn. 22 Cdo 2977/2009, formuloval NS závěr, že okolnost, že žalobce sám zavinil to, že k jeho stavbě není řádný přístup, nemůže zcela vyloučit možnost zřízení práva nezbytné cesty.⁶ Tento závěr podepřel úvahou, podle které ani to, že žalobce sám zavinil, že k jeho stavbě není řádný přístup, nemůže zcela vyloučit možnost zřízení práva nezbytné cesty. Zákon totiž pro tyto případy zřízení nezbytné cesty přímo nevylučoval – bylo proto třeba vzít v úvahu, že ve veřejném zájmu bylo i zajištění řádného užívání staveb jejich vlastníky. Šlo tu nejen o zájem na tom, aby vlastnické právo vlastníka stavby mohlo být vykonáváno, ale i o veřejný zájem na řádné údržbě stavby a na minimalizaci účinků neužívané a neudržované stavby na okolí. V těchto případech však bylo nutno vzít v úvahu, zda šlo o zřízení dosud neexistujícího přístupu ke stavbě nebo jen o zlepšení stávajícího přístupu, a také přihlédnout k okolnostem, za kterých stavba zůstala bez přístupu.

To však neznamenalo, že by se jednání, které vedlo ke ztrátě nebo k nezajištění přístupu ke stavbě, nemohlo v řízení o povolení nezbytné cesty promítnout. Hrubě nedbalá nebo úmyslná jednání promítala soudní praxe do úvahy, zdali není požadavek na zřízení nezbytné cesty v rozporu s dobrými mravy ve smyslu § 3 odst. 1 ObčZ 1964, případně zda se nejedná o zneužití práva, resp. uvažovala o zamítnutí žaloby pro obecné nenaplnění podmínek § 151o odst. 3 ObčZ 1964.⁷ Bylo totiž zřejmé, že povolení nezbytné cesty zpravidla velmi výrazně zvyšuje cenu nemovité věci, která byla dosud bez přístupu.

Je zřejmé, že tato judikatura není v poměrech ObčZ zcela použitelná již proto, že benevolentnější přístup soudní praxe odůvodňovala absentujícím ustanovením zákona, které by takové jednání umožnilo postihnout.

1. Odraz v odborné literatuře

Výslovnou zákonnou překážkou pro povolení nezbytné cesty je hrubě nedbalé či úmyslné jednání žadatele o nezbytnou cestu. Úmyslné jednání zatím soudní praxe bližšímu rozboru nepodrobila a zřejmě půjde o pojem, který nebude v praxi činit větší obtíže při obecném chápání úmyslného jednání. Složitější bude situace u hrubě nedbalého jednání.

Důvodová zpráva se v této souvislosti omezuje toliko na strohé konstatování, že není možné řešit povolením nezbytné cesty případy, kdy se žadatel přístupu k veřejné cestě sám hrubou nedbalostí zbavil. O úmyslném jednání nemluví ani samotná důvodová zpráva.

Přístupy komentářové literatury jsou do značné míry odlišné a odrážejí dobu jejich vydání a tehdy existující rozsah judikatury. Judikatura vznikající při těchto východiscích neměla jednoduchou úlohu, přesto její výsledky na poli mimo jiné nezbytné cesty hodnotí relevantní literatura pozitivně.⁸

Část komentářové literatury vychází z toho, že § 1032 odst. 1 písm. b) ObčZ řeší případy, které vypovídají o realizaci zásady vigilantibus iura scripta sunt (práva patří bdělým), a sankcionuje nepovolením nezbytné cesty situace, kdy si žadatel o nezbytnou cestu způsobil nedostatek přístupu k veřejné cestě z hrubé nedbalosti či dokonce úmyslně. Může se jednat o případy, v nichž nedostatečnost propojení s veřejnou cestou vyplývá z jednání, které uskutečnil sám vlastník nemovité věci například tím, že postavil určitou stavbu, která brání přístupu k veřejné cestě. V této věci občanský zákoník zvolil odlišný přístup, než který se mohl uplatnit podle úpravy předchozí (srov. NS sp. zn. 22 Cdo 2957/2009 či NS sp. zn. 22 Cdo 2977/2009).⁹

Další část komentářové literatury přistupuje k § 1032 odst. 1 písm. b) ObčZ s pečlivým mapováním prakticky veškeré dostupné judikatury NS a prezentací jejího obsahu bez větší prezentace vlastních názorů.¹⁰

Zřejmě nejpodrobnější komentářová literatura k § 1032 odst. 1 písm. b) ObčZ uvádí, že zřízení nezbytné cesty nemůže žádat ten, kdo se zbavil přístupu ke stavbě hrubou nedbalostí nebo dokonce úmyslně. Již zákon č. 140/1896 ř. z. takovou možnost vyloučil, ovšem jen v případě, že vlastník takto nedbale postupoval až po nabytí účinnosti zákona. Judikatura však byla k žadateli o nezbytnou cestu poměrně benevolentní (viz NS sp. zn. R I 1745/40, Vážný 17974). Takový přístup by se měl uplatnit i nyní; není-li naprosto jasné, že jde o opravdu hrubou a vědomou nedbalost, neměla by žaloba na zřízení nezbytné cesty být bez dalšího zamítnuta. Zajištěni užívání nemovitosti je totiž v obecném zájmu a je i v zájmu vlastníků sousedních nemovitostí; neudržovaná nemovitost by mohla být zdrojem různých imisí a ohrožení pro sousedy. Proto je třeba vždy zvažovat důvody, proč se vlastník zbavil možnosti přístupu. Koupil-li budovu bez přístupu, nevylučuje to zřízení nezbytné cesty.¹¹ Druhé, aktuálně připravované vydání velkého komentáře k ObčZ pak již obsahuje zapracovanou judikaturu, kterou NS do současné doby přijal.

2. Odraz v judikatuře NS

Dosavadní soudní praxe v poměrech ObčZ ukazuje, že po zakotvení této překážky povolení nezbytné cesty se obrana žalovaných velmi často, možná vůbec nejčastěji, soustřeďuje na námitku podřaditelnou pod uvedenou překážku povolení nezbytné cesty. Důvod je jasný – pakliže by soud dospěl k závěru, že žadatel o nezbytnou cestu jednal hrubě nedbale, došlo by k zamítnutí žaloby a žalovaný by se nemusel soustředit na další prvky procesní obrany, například že jde jen o pohodlnější spojení pro žalobce, že navržený průběh nezbytné cesty je nepřiměřený svým rozsahem, že žalobci má být povoleno maximálně právo průchodu, nikoliv průjezdu apod.

Bylo možné důvodně očekávat, že námitky žalovaných se budou velmi často opírat právě o tvrzené hrubě nedbalé nebo úmyslné jednání, kterým si žadatel o nezbytnou cestu zapříčinil nedostatek přístupu. Tyto předpoklady se také poměrně brzy naplnily a v rámci tohoto článku se věnujeme pouze judikatuře k hrubě nedbalému jednání.

a) Časové hledisko a přičitatelnost jednání právních předchůdců žadatele o nezbytnou cestu

V chronologicky prvním rozsudku NS z 20. 10. 2016, sp. zn. 22 Cdo 1499/2015,¹² se dovolací soud zabýval posouzením dvou velmi významných otázek:

Otázku zohlednění poměrů, které se z časového hlediska utvořily před 1. 1. 2014, dovolací soud velmi podrobně odůvodnil v historickém legislativním kontextu se zdůrazněním toho, že v judikatuře dovolacího soudu byla rovněž za účinnosti ObčZ 1964 podmínka obsažená v § 1032 odst. 1 písm. b) ObčZ obsažena. NS zdůraznil, že právní úprava obsažená v § 1032 odst. 1 písm. b) ObčZ je sice inspirována § 2 zákona č. 140/1896 ř. z. a normuje podmínky, za nichž nelze nezbytnou cestu povolit, nicméně neobsahuje ve vztahu k podmínce pod § 1032 odst. 1 písm. b) ObčZ pravidlo o časovém působení nové právní úpravy. Musí tak platit obecné intertemporální pravidlo § 3028 odst. 2 ObčZ, tedy že právní úprava obsažená v § 1029 a násl. ObčZ se uplatní i v případě řízení zahájených před 1. 1. 2014.¹³ ObčZ se tak vztahuje se i na posouzení právně významných skutečností vzniklých před tímto datem.

K naplnění podmínky hrubě nedbalého nebo úmyslného jednání, jímž by si žadatel o nezbytnou cestu způsobil nedostatek přístupu k nemovité věci, tak může dojít i u jednání, které předchází 1. 1. 2014.

Uvedený závěr nelze považovat za porušení zákazu retroaktivity coby projevu principu právní jistoty, neboť do již nastalých poměrů (existujících věcných břemen) nijak zasaženo není, toliko byly do budoucna upraveny podmínky, za nichž má být nezbytná cesta povolena (jedná se tedy o případ přípustné nepravé retroaktivity). Zákonodárce zajisté mohl zvolit shodné řešení jako v případě zákona č. 140/1896 ř. z., ovšem zvolil jinou variantu, a sice uplatnění obecného intertemporálního ustanovení, podle něhož je po 1. 1. 2014 nezbytné posuzovat podmínky pro povolení nezbytné cesty podle úpravy obsažené v § 1029 a násl. ObčZ, a nikoliv podle § 151o odst. 3 ObčZ 1964 ve smyslu § 3028 odst. 1 a 2 ObčZ. Obdobné závěry se přitom uplatňují i u dalších konstitutivních rozhodnutí, například při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.¹⁴

Tento klíčový výchozí závěr obstál i v testu ústavnosti, kde stěžovatelka namítala, že nebylo možné použít § 1032 odst. 1 písm. b) ObčZ, protože vlastnické právo k budovám nabyla ještě za účinnosti ObčZ 1964. V použití uvedeného ustanovení, jež nemělo ekvivalent v předcházející zákonné úpravě a na jehož základě jí bylo upřeno právo na přístup k budovám, spatřovala nepřípustný zásah do svého vlastnického práva. Podstatou předmětné námitky stěžovatelky byl tvrzený zásah do jejího vlastnického práva podle čl. 11 odst. 1 LPS, jenž měl být následkem takového použiti podústavního práva, které je v rozporu se zásadami právní jistoty a důvěry v právo, resp. kterým byla odepřena dříve nabytá práva. Podstata ústavněprávní argumentace tak nespočívala pouze v tom, že k nedostatku přístupu došlo před nabytím účinnosti ObčZ, ale v tom, že existující vlastnické právo k nemovitostem nabytým před 1. 1. 2014 je v ústavněprávní rovině dotčeno závěry soudů, které vztáhly dosah aplikace § 1032 odst. 1 písm. b) ObčZ i na jednání, která předcházela datu účinnosti ObčZ.

ÚS se těmito otázkami zabýval ve věci vedené pod sp. zn. III. ÚS 2408/18, nicméně již v minulosti několikrát tento klíčový závěr obecné judikatury aproboval jako ústavně konformní (například v usnesení z 19. 1. 2018, sp. zn. I. ÚS 1448/17, nebo usnesení z 31. 8. 2018, sp. zn. IV. ÚS 1021/17). V nálezu z 30. 7. 2019, jímž byla ústavní stížnost zamítnuta, pak vysvětlil, že vlastník nemovité věci, který žádá o povolení nezbytné cesty, si již za předchozí zákonné úpravy musel být vědom, že jeho jednání, jímž si hrubou nedbalostí nebo úmyslně způsobil nedostatek přístupu ke své nemovité věci, oslabuje důvody, pro které by mělo být v jeho soukromém zájmu omezeno vlastnické právo jiné osoby. Již tehdy se tím vystavoval riziku, že mu věcné břemeno práva cesty nebude zřízeno. Pakliže § 1032 odst. 1 písm. b) ObčZ s touto skutečností výslovně spojil překážku povolení nezbytné cesty, pouze tím upřesnil následek, se kterým vlastník nemovité věci podle rozhodovací praxe dovolacího soudu s ohledem na § 3 odst. 1 ObčZ 1964 beztak musel počítat. Dřívější ani současná zákonná úprava mu ostatně nepřiznávaly právo nezbytné cesty, ale pouze stanovily podmínky, za nichž se lze domoci jejího povolení konstitutivním rozhodnutím soudu. Za této situace nelze v zohlednění jednání vlastníka nemovité věci, jež nastalo před nabytím účinnosti ObčZ, spatřovat neúnosný zásah do jeho právního postavení. Ze samotné skutečnosti takovéhoto použití § 1032 odst. 1 písm. b) ObčZ nelze dovodit porušení základního práva vlastnit majetek podle čl. 11 odst. 1 LPS; nejde o nepřípustný zásah do právní jistoty a důvěry v právo, který by zakládal porušení čl. 1 odst. 1 Úst.

Druhou důležitou otázkou řešenou ve věci sp. zn. 22 Cdo 1499/2015 bylo, nakolik je možné přihlédnout nejen k hrubě nedbalému nebo úmyslnému jednání samotného žadatele o nezbytnou cestu, ale také jeho právního předchůdce. Dovolací soud v této souvislosti poukázal na to, že v praxi se mohou vyskytnout případy účelových převodů vlastnického práva k nemovité věci na potenciálního žadatele o nezbytnou cestu, jež budou mít za cíl vyloučit prostřednictvím podmínky obsažené v § 1032 odst. 1 písm. b) ObčZ dopady hrubě nedbalého či úmyslného jednání právních předchůdců o nezbytnou cestu.¹⁵ Nemůže být proto vyloučeno posouzení konkrétních individuálně určených okolností případu, v jehož důsledku by bylo možné postavit najisto, zda hrubě nedbalé či dokonce úmyslné jednání právních předchůdců žadatele lze přičítat samotnému žadateli o nezbytnou cestu – v kladném případě by v takové situaci mohlo být žadateli právo na povolení nezbytné cesty odepřeno. I s odkazem na rakouskou judikaturu pak NS uzavřel, že naplnění negativní podmínky obsažené v § 1032 odst. 1 písm. b) ObčZ lze v závislosti na konkrétních individuálně daných okolnostech případu přičítat žadateli o nezbytnou cestu i tehdy, byl-li nedostatek přístupu k nemovité věci způsoben hrubě nedbalým nebo úmyslným jednáním jeho právních předchůdců.¹⁶ Uvedené rozhodnutí obstálo i v ústavněprávní rovině.¹⁷ Na věc lze ostatně nahlížet i tak, že pokud se hrubě nedbalého jednání dopustil právní předchůdce žadatele o nezbytnou cestu a žadatel o takovém jednání ví, lze uvažovat o tom, že jde přímo o jednání samotného žadatele o nezbytnou cestu, který nabyl věc s tímto vědomím, a dopustil se tak sám hrubě nedbalého jednání. Takto formulované závěry pak přejala řada dalších rozhodnutí NS (například rozsudek NS z 30. 1. 2018, sp. zn. 22 Cdo 1470/2016, usnesení NS z 28. 2. 2017, sp. zn. 22 Cdo 5229/2016,¹⁸ nebo z 24. 4. 2018, sp. zn. 22 Cdo 879/2018).

b) Typologie případů

Další rozhodnutí řešila dvě přímo navazující otázky:

Těmito otázkami se souhrnně zabýval NS především v usnesení z 15. 11. 2016, sp. zn. 22 Cdo 3242/2015.¹⁹ Současná judikatura je ve vztahu k typovému vymezení případů podřaditelných pod § 1032 odst. 1 písm. b) ObčZ ustálena v tom, že aplikace § 1032 odst. 1 písm. b) ObčZ může typově přicházet v úvahu zejména:

c) Hrubě nedbalé jednání

Již zmiňované usnesení NS z 15. 11. 2016, sp. zn. 22 Cdo 3242/2015, se pak zabývalo podrobně naznačením toho, podle jakých kritérií a hledisek mají soudy posuzovat otázku hrubě nedbalého či úmyslného jednání.²¹ Stranou v této souvislosti ponechejme jednání úmyslná, která by v praxi neměla vyvolávat větší obtíže, a zaměřme se na jednání hrubě nedbalá. Co lze považovat za taková jednání, ObčZ výslovně neuvádí a návod neposkytuje ani důvodová zpráva k uvedenému ustanovení. Pro soudní praxi je především zcela zásadní určující závěr, že samotné nabytí nemovité věci bez zajištěného přístupu ještě neznamená, že se nabyvatel dopustil hrubě nedbalého jednání.

K rozvedení tohoto východiska NS zdůraznil (s přihlédnutím k východiskům formulovaným rakouskou rozhodovací praxí), že získávání informací o případném spojení s veřejnou cestou před nabytím nemovité věci není samoúčelné. Vědomost o absenci přístupu k nemovitosti sama o sobě sice nepostačuje k závěru o patrné nedbalosti, ovšem má vést k tomu, aby se nabyvatel nemovité věci pokusil zajistit si přístup k ní ještě před jejím samotným nabytím. Nabyvatel má zejména oslovit vlastníky pozemků, přes něž by přístup k nabývané nemovitosti přicházel v úvahu (nejen vlastníky pozemků, přes které cesta již dříve vedla), s nabídkou na povolení nezbytné cesty – nelze mu však vytýkat, že jeho snaha nebyla úspěšná pro nepřiměřené hospodářské požadavky vlastníků pozemků.

Jinými slovy řečeno, pokud se nabyvatel snaží se sousedy dohodnout, k uzavření dohody však s ohledem na objektivně nepřiměřené požadavky sousedů nedojde, nelze v případě nabytí nemovitosti návrh na povolení nezbytné cesty zamítnout s tím, že si nabyvatel počínal hrubě nedbale.

Jestliže ovšem nabyvatel zakoupí nemovitou věc za sníženou cenu s vědomím, že není spojena s veřejnou sítí komunikací, přičemž pro její zajištění před koupí ničeho neučiní, bylo by zneužitím práva, kdyby nabyvatel dosáhl zvýšení ceny pozemku povolením nezbytné cesty. Tato koncepce tak stojí nikoliv na „odpovědnosti“ za výsledek, tedy za to, že se nepodařilo zajistit adekvátní přístup, ale na odpovědnosti za pasivitu, tedy za absenci snahy pokusit se otázku přístupu vyřešit před nabytím nemovité věci. Pokud by totiž bylo hrubě nedbalým i jednání, kdy žadatel o nezbytnou cestu učiní v zásadě vše pro zajištění přístupu, ale tento přístup se mu opatřit nepodaří například pro nezájem vlastníků sousedních pozemků, pak by to znamenalo, že takové nemovitosti by fakticky byly vyloučeny z právních obchodů i z jejich užívání, protože by u nich nebylo možno dosáhnout soudem povolení nezbytné cesty. Vlastníku dotčeného sousedního pozemku by pak stačilo vyjádřit negativní názor na mimosoudní vyřízení věci, a pokud by zájemce při vědomí této skutečnosti nemovitou věc nabyl, šlo by o jednání hrubě nedbalé vylučující povolení nezbytné cesty.

d) Praktické souvislosti

V takto nastavených pravidlech je skryto ještě jedno riziko. V některých případech oslovený vlastník nabídne žadateli o nezbytnou cestu mimosoudní řešení, na které ovšem žadatel nepřistoupí, neboť má za to, že podmínky nejsou adekvátní jeho představě, cena za zajištění přístupu je příliš vysoká, soused nabízí „pouze“ nájem svého pozemku apod. Soudní praxe vychází v těchto situacích z toho, že na takovou nabídku má žadatel o nezbytnou cestu přistoupit za podmínek, za kterých to lze po něm spravedlivě požadovat. Pokud tak neučiní a podá žalobu o povolení nezbytné cesty, která je následně zamítnuta, protože odmítnutí nabídky je považováno za hrubě nedbalé jednání, ocitá se ve velmi složité situaci, neboť „druhá“ nabídka od vlastníka sousedního pozemku již nemusí přijít, a pokud přijde, tak zpravidla za mnohem méně výhodných podmínek než nabídka první. Obvykle však žadateli o nezbytnou cestu nezbývá nic jiného než tuto nabídku přijmout, i kdyby se jednalo o podmínky, za nichž by jinak nebylo možné po žadateli požadovat, aby je přijal.

Rakouská rozhodovací praxe vychází z obecného pomocného referenčního kritéria, kterým je zvýšení hodnoty věci po získání nezbytné cesty. Jinými slovy řečeno, v tom rozsahu, v jakém se zvýší hodnota nemovité věci poté, kdy bude spojena s veřejnou cestou přístupem, v takovém rozsahu lze uvažovat o tom, že je žadatel o nezbytnou cestu povinen akceptovat jemu nabízené podmínky pro zajištění přístupu. Neplatí to automaticky, ale jako výchozí hledisko.

Koupě nemovité věci bez spojení s veřejnou cestou automaticky neznamená, že nabyvatel nemá právo na povolení nezbytné cesty. K zamítnutí žaloby na povolení nezbytné cesty lze proto přistoupit až na základě posouzení veškerých konkrétních okolností případu, z nichž vyplyne jednoznačný závěr, že nabyvatel nemovitosti v daném případě postupoval hrubě nedbale či dokonce úmyslně, v důsledku čehož zabránil zřízení či existenci přístupu ke své nemovitosti. Jinými slovy řečeno, soud nebude moci v poměrech konkrétní věci učinit závěr, že nabyvatelovo jednání nebylo úmyslné či nikoliv hrubě nedbalé (prostá nedbalost).

Pro posouzení jednání nabyvatele nemovité věci lze vyjít ze základní premisy obsažené v § 4 ObčZ, podle níž se má za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat. Taková osoba se v rámci běžné opatrnosti při nabytí nemovité věci zajímá o to, jak je k nabývané nemovité věci zajištěn přístup, a v případě, že k nemovité věci přístup není zajištěn, se již před koupí pokusí přístup k nemovité věci zařídit a bez dalšího se nespoléhá jen na to, že jí soused umožní přes svůj pozemek přístup, popř. že jí bude přístup povolen soudním rozhodnutím.

Při řešení otázky, zda nabyvatel jednal hrubě nedbale či dokonce úmyslně, bude třeba zvážit veškeré okolnosti případu. Zejména bude nezbytné posoudit chování nabyvatele, zcizitele a dalších osob (například sousedů), obsah listin dostupných před nabytím nemovité věci (například znalecký posudek, výpis z katastru nemovitostí) a konkrétní místní podmínky (například patrnou absenci cesty k nabývané nemovitosti). Zohlednit bude nezbytné především:

Rovněž bude nezbytné přihlédnout k dobré víře nabyvatele v existenci přístupové komunikace vyvolané kupříkladu vyjádřením zcizitele či stavem v terénu, který pochybnosti o absenci přístupu nevyvolával.

Při posuzování je třeba mít na paměti, že podmínkou obsaženou v § 1032 odst. 1 písm. b) ObčZ nemá být sankcionována sama o sobě skutečnost, že někdo nabyl nemovitou věc bez přístupu, nýbrž především ta okolnost, že nabyvatel se lehkovážně spoléhal na to, že mu bude přístup k pozemku po jeho nabytí umožněn sousedy či povolen soudem, přičemž se nepokusil si přístup zajistit před nabytím nemovité věci sám, ačkoliv tak nepochybně učinit mohl. Pokud se naopak o zajištění přístupu nabyvatel pokusil, jeho snaha však nebyla úspěšná (například pro kategorický nesouhlas sousedů či pro požadavky sousedů, které po nabyvateli nebylo možné spravedlivě požadovat), pak mu nelze tuto skutečnost přičítat k tíži. Úmyslem zákonodárce totiž zjevně nebylo vytvoření kategorie nemovitostí bez přístupu, k nimž již nebude moci být nezbytná cesta povolena, nýbrž úmyslem bylo sankcionovat lehkovážné jednání nabyvatelů.

e) Rozhodovací kazuistika

Z uvedeného vyplývá, že posouzení, zda se v daném případě jedná o hrubou nedbalost, či nikoliv, bude přísně posuzováno podle okolností konkrétního případu, přičemž v dovolacím řízení bude NS posuzovat úvahy nalézacích soudů z pohledu tzv. zjevné nepřiměřenosti.

Tento trend také rozhodovací praxe NS potvrzuje. V klíčovém rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 3242/2015 poměřoval dovolací soud úvahu o hrubé nedbalosti skutkovou situací, kdy nabyvatel získal pozemky v dražbě v uzavřeném objektu, přičemž byl v rámci dražebního řízení výslovně upozorněn na situaci, kdy k draženým nemovitostem není zajištěn přístup, a z tohoto důvodu byla také výrazně snížena vyvolávací dražební cena.

Nabývání v dražbě a úvaha o hrubě nedbalém jednání se v soudní praxi začínají objevovat poměrně často. Ve věci vedené pod sp. zn. 22 Cdo 2432/2016, kde rozhodoval dovolací soud usnesením z 31. 1. 2017, dospěl též k závěru o hrubě nedbalém jednání za situace, kdy dovolatelka před nabytím vlastnictví věděla, že nemovitosti nemají spojení s veřejnou cestou, tuto skutečnost však realizací veřejné exekuční dražby akceptovala, a pokud se až po nabytí vlastnictví snažila zajistit přístup k nim, jednalo by se o zneužití práva, jestliže by dosáhla zvýšení ceny pozemku povolením nezbytné cesty.

I z tohoto rozhodnutí jednoznačně vyplývá důraz kladený na jednání, které předchází nabytí nemovité věci s tím, že dovolací praxe nebude klást důraz na jednání, jež se odehrálo až po nabytí – to tím spíše, že uvedené závěry obstály i v ústavněprávním přezkumu,²² kde ÚS výslovně uvedl, že nemá žádné výhrady vůči výkladu § 1032 odst. 1 písm. b) ObčZ.

V těchto případech jde o přísné individuální posuzování, které nemá primárně zakládat množství nemovitostí bez přístupu, má ale sankcionovat tak neopatrné a nedbalé jednání, které je hodnotově nutné vyvážit nepovolením nezbytné cesty. Soudní praxe pak tato obecná východiska promítá do posuzování jednotlivých případů někdy se závěrem, že o hrubou nedbalost jde, někdy se závěrem opačným (NS sp. zn. 22 Cdo 912/2019, NS sp. zn. 22 Cdo 879/2018, NS sp. zn. 22 Cdo 1318/2018, NS sp. zn. 22 Cdo 5229/2016 a NS sp. zn. 22 Cdo 1470/2016).

Ve věci vedené pod sp. zn. 22 Cdo 5229/2016 posuzoval NS situaci, kdy si žadatel o nezbytnou cestu byl vědom toho, že nabývá nemovitost za sníženou kupní cenu, přičemž tato cena odpovídala skutečnosti, že k nemovitosti není zajištěn přístup, a byl přesvědčen o tom, že pokud nebude přístup zřízen dohodou se žalovaným (aniž se o takovou dohodu pokusil), zřídí mu přístup soud svým rozhodnutím. I takové jednání bylo posouzeno jako hrubě nedbalé s tím, že i tyto závěry obstály opětovně v ústavněprávním přezkumu.²³

Naproti tomu ve věci vedené u NS pod sp. zn. 22 Cdo 1318/2018 se jednalo o posouzení případného hrubě nedbalého jednání při převodu bytových jednotek a nezajištění přístupu přes pozemky téhož vlastníka z hlediska legitimního očekávání, obvyklého chodu věcí a dobrých mravů. Zde NS neshledal jednání žadatele o nezbytnou cestu jako hrubě nedbalé v situaci, kdy výstavbu jednotek a domů organizovali právní předchůdci žalovaného, jeho prarodiče, kteří též byli vlastníky pozemků, přes které cesta vede. Dovolací soud zdůraznil, že i kdyby snad tito předchůdci neujišťovali žalobce, že jim cestu zřídí, pak by v tom, že se žalobci spolehli na to, že prodávající jim spolu s převodem jednotek zajistí k nim přístup přes své pozemky, nebylo možno spatřovat hrubou nedbalost; šlo by naopak o očekávání toho, že v souladu s obvyklým chodem věcí a s principem dobrých mravů jim cestu zajistí.

Přestože je ObčZ účinný teprve relativně krátkou dobu, judikatura k § 1032 odst. 1 písm. b) ObčZ je v základních rysech již nastíněna a ustálena. Soudní praxi tak nyní čeká aplikace těchto obecných principů do poměrů konkrétních projednávaných věcí. V této souvislosti je třeba připomenout, že řízení o povolení nezbytné cesty je chápáno jako řízení sporné, byť spadající pod § 153 odst. 2 OSŘ. Soud se tedy bude z pohledu § 1032 odst. 1 písm. b) ObčZ zabývat především námitkami, které v řízení uplatní žalovaný, resp. námitkami, které následně uplatní žalobce. Není samozřejmě vyloučeno, aby zohlednil i skutečnosti, které v průběhu řízení vyjdou najevo, i když se žalovaný aplikace § 1032 odst. 1 písm. b) ObčZ nedovolává. Pak je nicméně v zájmu předvídatelnosti rozhodnutí obecně žádoucí, aby na možnou aplikaci tohoto výlukového ustanovení účastníky upozornil a dal jim možnost se k uvažovaným skutečnostem v rovině tvrzení a důkazní vyjádřit.