Přibližně před pěti lety jsem se zabýval problematikou společenství vlastníků jednotek („společenství“) v článku věnujícím se aplikaci nové právní úpravy.¹ Tehdy neexistovala judikatura vysokých soudů České republiky (tím spíše konstantní), která by novou právní úpravu, již s sebou přinesl nový občanský zákoník, autoritativně vyložila. Komentářová literatura byla rovněž omezená. Článek proto pracoval s přibližně jeden a půl roku trvající praxí vyšších desítek společenství, přičemž se snažil nastínit, jakým způsobem se s novou právní úpravou společenství tehdy utkávala.

V současnosti je tomu naopak, nerozrostla se pouze komentářová literatura a praktické zkušenosti vycházející z každodenního fungování společenství, ale především judikatura Nejvyššího soudu, konkrétně jeho senátu č. 26. Mohlo by se tedy zdát, že nová právní úprava bytového spoluvlastnictví bude již poměrně dobře a srozumitelně vyložena a že v praxi nebude nyní činit takové potíže jako na počátku jejího přijetí. Zmínit lze kupř. vyjasnění právního postavení společenství vzniklých do 1. 1. 2014 a jejich podřízení právní úpravě občanského zákoníku, či determinaci míry soudní diskrece při přezkumu rozhodnutí shromáždění podle § 1209 ObčZ.

Tezi uvedenou v předchozím odstavci nicméně relativizuje poměrně rozsáhlá novela práva bytového spoluvlastnictví, jež nabyla účinnosti 1. 7. 2020.² Nově zavedená pravidla opět nejsou a dlouhou dobu nebudou vyložena, stejně tak bude patrnou chvíli trvat, než dojde k vydání relevantní komentářové literatury. Obecně se ale domnívám, že novelizace této právní oblasti provedená zákonem č. 163/2020 Sb. je přínosná, jelikož dobře reaguje na vybrané zásadní problémy. Ze všech změn lze na tomto místě uvést alespoň zavedení institutu náhradního shromáždění eliminujícího neustále se opakující obtíže spojené s nedostatečnou usnášeníschopností shromáždění, precizaci přechodu dluhů při převodu jednotky či konečně rozšíření míry soudní úvahy při přezkumu rozhodnutí shromáždění neomezující se pouze na vyslovení neplatnosti takového rozhodnutí.

Cílem předkládaného článku je opětovné ohlédnutí se za právní úpravou bytového spoluvlastnictví zakotvenou v občanském zákoníku s důrazem na oblast společenství, nastínit aplikační praxi a z ní plynoucí zkušenosti, aktuální soudní rozhodnutí vysokých soudů ČR a konečně i vybrané změny plynoucí z loňské červencové novely práva bytového spoluvlastnictví.

Úvodem článku bude pojednáno o právní povaze společenství, včetně prohlášení jako právním jednání rozdělujícím nemovitou věc (dům) na jednotky. Následovat bude rozbor vybraných práv a povinností vlastníků jednotek. Závěrečná část bude věnována shromáždění a soudnímu přezkumu rozhodnutí orgánů společenství.

Oblast práva bytového spoluvlastnictví a společenství je nejen s ohledem na „vynalézavost“ některých vlastníků jednotek nevyčerpatelnou studnicí problémů či konfliktů, které musí společenství každodenně řešit. Ilustrativně může působit variabilita skutkových okolností, které soudy přezkoumávají v rámci rozhodování podle § 1209 ObčZ, jako např. větrání bytu do společných částí, působení hluku pády předmětů z kuchyňské linky na podlahu, konání shromáždění v bytě jednoho z vlastníků proto, aby se jej mohli zúčastnit jen členové, které vlastník do bytu vpustí, či konečně umístění lednice a jiných různých spotřebičů na chodbu domu. Jelikož se s touto právní úpravou setkávají především právní laici, je naprosto zásadní, aby byla jasná, srozumitelná a relativně jednoduše aplikovatelná. Zda tomu tak je, rovněž osvětlí následující text.

Občanský zákoník vymezuje společenství vlastníků jednotek v § 1194 jako právnickou osobu založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Při naplňování svého účelu je společenství způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem.

V souvislosti s koncepčními změnami zavedenými občanským zákoníkem vyvstala ihned po nabytí jeho účinnosti zásadní otázka, zda jsou společenství vzniklá podle zákona o vlastnictví bytů³ těmi společenstvími, která má na mysli § 1194 ObčZ (viz intertemporální ustanovení § 3041 ObčZ, podle něhož se má právní povaha právnických osob jím upravených řídit jeho ustanoveními, a to ode dne nabytí jeho účinnosti). NS⁴ se v této otázce již vyslovil (kladně) a pochybnosti odstranil:

„Uvedené se pak nepochybně projevuje i v právní úpravě společenství vlastníků, které je právnickou osobou výslovně upravenou v občanském zákoníku (§ 1194 a násl․ ObčZ), a proto se jeho právní povaha (bez ohledu na okamžik vzniku) řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, jak se podává i z § 3041 ObčZ.“

Jinými slovy,

„právní povaha SVJ vzniklých před 1. 1. 2014 se od 1. 1. 2014 řídí ObčZ“.⁵

Co se rozumí správou domu a pozemku, kterou má společenství zajišťovat, je vymezeno v § 1189 odst. 1 ObčZ:

„Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.“

Společenství jako právnická osoba je nadáno právní osobností a svéprávností. Zcela zásadní je skutečnost, že zákon v této souvislosti působení společenství omezuje právě toliko na záležitosti týkající se zajišťování správy domu a pozemku. Právní osobnost i svéprávnost společenství je tudíž omezena na zákonem stanovený předmět činnosti.⁶ To je třeba v aplikační praxi důsledně respektovat.

Z toho plyne několik důležitých skutečností. Předně, společenství nemá způsobilost spravovat byty/nebytové prostory jednotlivých vlastníků jednotek, ať už se nacházejí ve výlučném vlastnictví či spoluvlastnictví. To lze seznat z negativní části definice správy domu a pozemku, která z ní vyděluje vše, co náleží jednotlivým vlastníkům jednotek.

Často se nicméně v praxi požadavek, aby společenství spravovalo nebytové prostory, které jsou ve spoluvlastnictví jeho jednotlivých členů, ať už všech či většiny z nich, objevuje. Typicky se jedná o nebytové prostory v přízemí domů, které jsou využívány komerčně. Požadavek bývá dovozován ze zrušené právní úpravy § 9a odst. 1 písm. c) BytZ, jež společenství opravňovala činit právní úkony týkající se nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. Je zřejmé, že právní úprava obsažená v občanském zákoníku takové oprávnění společenství zapovídá, jelikož je nabíledni, že právní jednání související s nájmem náleží bez jakýchkoliv pochybností jednotlivým (spolu)vlastníkům jednotek (viz § 1012, resp. § 1175 odst. 1 ObčZ). Pro tyto účely je případně zapotřebí využít institutu správce společné věci dle § 1134 a násl. ObčZ.

Ani za účinnosti zákona o vlastnictví bytů nebylo společenství nadáno oprávněním komplexně spravovat jednotky ve vlastnictví všech spoluvlastníků, nýbrž toliko ve věcech jejich nájmu. Navíc, v drtivé většině případů se nejednalo o jednotky ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, jelikož plynutím času docházelo k převodům „bytových“ jednotek a podíl na „nebytové“ jednotce si jednotliví vlastníci ponechávali. V praxi se vyskytují i případy, kdy se strukturální opravy a úpravy takových prostor hradí z příspěvků na správu domu a pozemku podle § 1180 ObčZ, což zřejmě nelze.

Další související oblastí, v níž se projevuje specifický charakter společenství spočívající v jeho omezené svéprávnosti, jsou negatorní žaloby. NS za účinnosti občanského zákoníku dovodil, že společenství je aktivně legitimováno podat v rámci správy domu a pozemku zápůrčí žalobu proti jakékoliv osobě, která neoprávněně zasahuje do práv vlastníků jednotek, avšak musí se jednat o zásahy týkající se společných částí domu.⁷ Pokud by společné části rušením zasaženy nebyly, společenství by s ohledem na omezený účel působení nebylo aktivně legitimováno k podání negatorní žaloby. Učinit by tak museli sami vlastníci jednotek.

Konečně lze v tomto kontextu zmínit také otázky týkající se uplatňování práv plynoucích jednotlivým vlastníkům jednotek z vad společných částí domu. Za účinnosti zákona o vlastnictví bytů existovala konstantní judikatura NS, která dala poměrně jasně najevo, že uplatňování práv z takových vad není výkonem správy domu, tudíž společenství není bez dalšího aktivně legitimovaným subjektem, který by byl oprávněn svým jménem takové nároky uplatňovat.⁸ Aplikační praxe, kterou soudy připustily, si poradila a omezení překlenula cesí práv na odstraňování vad společných částí ve prospěch společenství.⁹ Ústavní soud¹⁰ nicméně v jednom ze svých usnesení s konstantní judikaturou NS polemizoval, přičemž uplatňování práv z odpovědnosti za vady společných částí domu jménem společenství vůči subjektu za tyto vady odpovědnému i bez předmětné cese subsumoval pod správu společných částí domu vykonávanou společenstvím.

Občanský zákoník danou problematiku upravuje výslovně, a to v § 1196 odst. 2:

„Vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv.“

Zřetelně tím konstruuje zákonné zastoupení jednotlivých vlastníků jednotek společenstvím.¹¹ Zákonodárce dal jasně najevo, že přímé uplatňování těchto práv nelze podřadit pod správu domu a pozemku (projev omezené právní osobnosti a svéprávnosti společenství). Jinak by totiž nenadal společenství oprávněním jednotlivé vlastníky toliko zastupovat. Při uplatňování předmětných vad tak společenství bude jednat jménem jednotlivých vlastníků, a nikoliv jménem svým.

Zákonné zastoupení jednotlivých vlastníků, jak plyne z textu výše, je novým instrumentem v právu bytového spoluvlastnictví. Bohužel ani po téměř šesti letech účinnosti této právní úpravy jsem nedohledal rozhodnutí vysokého soudu ČR, které by význam této v důsledku pro společenství komplikované normy vyložilo a osvětlilo některé nejasné otázky, např. možnost a rozsah uplatňování shodných práv jednotlivými vlastníky bez zastoupení společenstvím, způsob udílení pokynů společenství a jeho vázanost takovými pokyny atp.¹²

Lze uzavřít, že při výkonu působnosti společenství v každodenních záležitostech týkajících se správy domu a pozemku je třeba vždy pečlivě zvažovat, zda půjde o činnosti, k nimž je společenství způsobilé, či o záležitosti, které náleží jednotlivým vlastníkům jednotek. I když žádný z vlastníků jednotek nebude v určité době proti některým činnostem překračujícím rámec účelu společenství nic namítat, může se tato situace diametrálně změnit např. převodem vlastnického práva k jednotce, tedy „vstupem“ nového člena do společenství, což lze v praxi pravidelně sledovat. Následné řešení důsledků z toho plynoucích je mnohdy nejen zdlouhavé a komplikované, ale také může vyústit v povinnost členů statutárního orgánu společenství nahradit škodu pro porušení péče řádného hospodáře při výkonu svých funkcí.

Tato část je zaměřena na dvě významné změny právní úpravy fundamentálního právního jednání v oblasti práva bytového spoluvlastnictví, tedy prohlášení, které byly provedeny novelou občanského zákoníku účinnou k 1. 7. loňského roku. První se týká obsahových náležitostí prohlášení a druhá procesu jeho změny.

Zaprvé, napříště již nebudou obligatorní součástí prohlášení náležitosti stanov společenství, pokud na základě prohlášení mělo vzniknout alespoň pět jednotek ve vlastnictví alespoň tří různých vlastníků. Tuto změnu lze přivítat, jelikož se vyjasnil následný vztah stanov společenství (a jejich případných změn) vůči obdobným údajům uvedeným právě v prohlášení.

Zadruhé, plynutím času pochopitelně nastává potřeba údaje uvedené v prohlášení měnit, ať už se jedná o uspořádání bytů, způsob užívání společných částí či samotných bytů atp. Jak poukázal NS,¹³ prohlášení nekonzervuje stav v něm uvedený jednou provždy.

Do novely občanského zákoníku provedené zákonem č. 163/2020 Sb. platila pro změny prohlášení úprava v § 1169 a 1208 ObčZ. Výkladové nejasnosti panovaly v otázce, zda je proces změny prohlášení při existenci společenství dvojstupňový nebo trojstupňový. Třetí stupeň mělo představovat primárně pravidlo uvedené v § 1208 písm. b) ObčZ, které do působnosti shromáždění svěřovalo také změnu prohlášení.

Těsně před nabytím účinnosti zmíněné novely vyložil tuto normu NS,¹⁴ a to zjednodušeně v tom smyslu, že proces změny prohlášení je dvojstupňový, jelikož třetí stupeň nedává valný smysl a působnost shromáždění stanovená v § 1208 písm. b) ObčZ se týká toliko případů, kdy je vlastníkem jednotky společenství.¹⁵

Po nabytí účinnosti předmětného novelizačního zákona je koncepce právní úpravy opět odlišná. Z působnosti shromáždění bylo zcela vyňato rozhodování o otázkách spojených se změnami prohlášení. Proces změny prohlášení je napříště jednostupňový, resp. dvojstupňový (podrobněji viz níže). Jinými slovy, recentní argumentace NS vyšla z části naprázdno a situaci, které bránila (aby o změnách prohlášení dotýkajících se jednotky ve vlastnictví společenství rozhodoval sám statutární orgán), zákonodárce nově umožnil. Dodat je však třeba, že si shromáždění ve smyslu § 1208 písm. h) ObčZ může tuto záležitost ke svému rozhodnutí atrahovat.

S tím úzce souvisí také rozhodování o stavebních úpravách společných částí podle § 1208 písm. e) bodu 2 ObčZ. Zákonodárce zde ve vztahu ke změnám prohlášení rozlišuje mezi stavebními úpravami vyžadujícími a nevyžadujícími změnu prohlášení. Pokud se jedná o případ, kdy úprava vyžaduje změnu prohlášení, zákon ji explicitně z působnosti shromáždění vyjímá. Podle důvodové zprávy to ale neznamená, že by tato záležitost byla svěřena do působnosti statutárního orgánu společenství ve smyslu § 163 ObčZ:

„Pokud jde o stavební úpravu, která vyžaduje změnu prohlášení (například spojení dvou jednotek v jednu, které vyžaduje odstranění některých nosných zdí atp.), postupuje se výhradně podle § 1169.“¹⁶

Takové nastavení působnosti shromáždění je podle mého názoru problematické. Představme si stavební úpravu společných částí spočívající ve zřízení výtahu. Podle novely by se o této věci rozhodovalo mimo společenství podle § 1169 ObčZ. Kdo ale bude zřízení výtahu financovat? Jednotliví vlastníci? Nikoliv, samozřejmě společenství, které o ní ale nebude rozhodovat. V takových případech se v praxi bude pravděpodobně postupovat za pomoci nového § 1221 odst. 2 ObčZ. Na shromáždění (de facto ale mimo jeho působnost) jednotliví vlastníci rozhodnou (vyjádří souhlas) podle § 1221 odst. 2 ObčZ o úpravě společné části, která vyžaduje změnu prohlášení, tedy rozhodnou současně o změně prohlášení podle § 1169 ObčZ, a následně již v působnosti shromáždění rozhodnou o navazujících záležitostech, jako o způsobu financování úpravy atd.

Je zřejmé, že výše nastíněný názor není podložen judikaturou, na niž bude třeba delší dobu vyčkat. Důležité nyní je, aby si společenství tuto koncepční změnu osvojila. Řešením uvedených problémů by patrně bylo svěřit rozhodování o změně prohlášení jako celek do působnosti shromáždění, jinými slovy úpravu zakotvenou v § 1169 ObčZ aplikovat pouze v případech správy domu a pozemku bez vzniku společenství a zároveň respektovat vlastnické právo vlastníků jednotek změnou dotčených.

Závěrem krátká poznámka k samotnému procesu změny prohlášení podle aktuálně účinné právní úpravy. Jak již bylo naznačeno výše, zákonodárce předpokládá změnu prohlášení primárně jako dvojstupňovou; nejdříve je třeba souhlas dotčených vlastníků a následně souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek v daném domě.¹⁷ Sekundárně, ve vymezených případech, toliko jednostupňovou – za souhlasu většiny hlasů, tedy bez ohledu na „dotčení“ jednotlivých vlastníků.¹⁸ Dle mého názoru je v této souvislosti třeba důsledně dbát, aby se za pomoci jednostupňového procesu změny prohlášení neobcházel požadavek na souhlas dotčených vlastníků, typicky v případě uvedeném v § 1169 odst. 2 písm. c) ObčZ, jenž se týká změn pravidel pro správu domu a pozemku. Lze např. změnu poměru výše příspěvku na správu domu a pozemku podřadit pod změnu pravidel pro správu domu a pozemku, a tudíž nevyžadovat souhlas všech vlastníků, ale jen většiny hlasů?¹⁹ Jako korektiv pak slouží odst. 3 cit. ustanovení zakotvující právo na soudní přezkum rozhodnutí o změně prohlášení.

Občanský zákoník upravuje základní práva a povinnosti vlastníka jednotky ve svém § 1175 a násl. Vlastník jednotky je především spoluvlastníkem společné věci (domu), jemuž náleží příslušná práva a povinnosti při její správě zpravidla v míře odpovídající velikosti jeho spoluvlastnického podílu na společných částech. Zároveň je také výlučným vlastníkem jednotky. Ve výkonu svého vlastnického práva k ní je omezen. Omezení plyne z existence ostatních spoluvlastníků a jejich práv k jiným prostorově vymezeným částem domu.²⁰

Z práv a povinností vlastníka jednotky lze na prvním místě uvést právo byt svobodně spravovat, užívat a uvnitř stavebně upravovat a tomu odpovídající povinnost neztížit výkon stejného práva jinému vlastníku.²¹ Červencovou novelou nicméně došlo k významné koncepční změně týkající se správy společných částí uvnitř bytu a společných částí sloužících vlastníku jednotky k výlučnému užívání (viz § 1175 odst. 2 ObčZ).

Nově je vlastník jednotky nejen oprávněn, ale také povinen, spravovat společné části uvnitř bytu a části sloužící k jeho výlučnému užívání, a to v rozsahu údržby a drobných oprav. Tím současně dochází k omezení působnosti společenství spravovat tyto společné části domu. Vlastník jednotky v daném rozsahu správy neoslovuje společenství, ale údržbu a drobné opravy provádí sám, včetně toho, že nese s tím spojené náklady. Pravidlo představuje speciální právní úpravu k § 1208 písm. e) bodu 2 ObčZ,²² což znamená, že o správě předmětných společných částí nerozhoduje shromáždění (a ani společenství). Všechna ostatní správa nad rámec údržby a drobných oprav ale náleží společenství. Rovněž je důležité zmínit, že v tomto rozsahu vlastníci jednotek nepřispívají na správu domu a pozemku podle § 1180 odst. 1 ObčZ, a proto ani nelze z nakumulovaných příspěvků tyto naklady hradit.

Aplikační praxe by měla na tuto koncepční změnu co možná nejrychleji zareagovat a pro zvýšení právní jistoty vlastníků jednotek (ostatně i společenství) ve stanovách²³ podrobně vymezit, co se údržbou a drobnými opravami rozumí, jelikož občanský zákoník tyto pojmy pro účely práva bytového spoluvlastnictví nedefinuje.²⁴ Zákonem určená povinnost správy bytu, případně i některých společných částí domu, má totiž význam pro oblast předcházení hrozícím škodám a odpovědnosti za škodu způsobenou porušením povinností stanovených zákonem.

Další významnou změnou v oblasti práv a povinností vlastníka jednotky je upřesnění a vyjasnění pravidel pro přechod dluhů při převodu jednotky podle § 1186 odst. 2 ObčZ. Problémy dosavadní právní úpravy nespočívaly jen v nejasnosti, které dluhy přecházejí (rozsah), ale také zda vůbec přecházejí, tedy v osobě dlužníků. Postavení společenství při uplatňování z toho plynoucích práv bylo velmi ztíženo a v důsledku je nejisté. Teprve po nabytí účinnosti červencové novely občanského zákoníku vydal NS rozhodnutí,²⁵ v němž část sporných otázek osvětlil.²⁶

Nyní k novele. Zaprvé, zákonodárce nově přesněji vymezil, které dluhy při převodu vlastnického práva k jednotce z převodce na nabyvatele přecházejí. Jde jak o dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku, tak o dluhy na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na ně.

Zadruhé, dluhy přecházejí pouze v případě, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. K tomu opět primárně slouží potvrzení osoby odpovědné za správu domu (zde společenství).²⁷ Na ochranu nabyvatele jednotky se konstruuje vyvratitelná právní domněnka (je přípustný důkaz opaku), že dluhy nemohl zjistit, nebyly-li patrny z potvrzení společenství, nebo pokud společenství potvrzení nevydalo bez zbytečného odkladu po požádání.

Potvrzení tedy není právním titulem pro přechod dluhů, ty přecházejí ex lege, za splnění podmínky o jejich znalosti nabyvatelem.

Problematické stále zůstávají situace, v nichž společenství nebude známo, zda má nabyvatel o dluzích vědomost. Společenství totiž může potvrzení vydat, avšak to ještě neznamená, že nabyvateli bylo skutečně předáno. V takové situaci společenství neví, kdo je vůči němu dlužníkem, jinými slovy, zda dluhy přešly, a v případě žaloby bude pro jistotu třeba opět žalovat jak nabyvatele, tak převodce. Z novelizované právní úpravy je nicméně patrné, že je výsledkem vážení zájmů ze strany zákonodárce, který poskytuje určitou ochranu společenství, nicméně nikoliv tak širokou, aby nepřiměřeně zatěžovala nabyvatele jednotek dluhy, o kterých se neměli možnost dozvědět. Tím spíše, pokud shodně jako před novelou platí, že za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce jednotky společenství, čímž se dále vylepšuje pozice společenství jako věřitele.

V rámci části zaměřené na nejvyšší orgán společenství, jímž je shromáždění, bude nejprve rozebrána judikatura NS zaměřená na formální náležitosti shromáždění týkající se zastoupení a hlasování. Následovat budou vybrané koncepční změny, jež s sebou přinesla novela občanského zákoníku účinná od července loňského roku.

Před nabytím účinnosti občanského zákoníku v r. 2014 NS (a tehdy ještě 29. senát) poměrně zkomplikoval každodenní chod společenství, jelikož dospěl k názoru, že z tehdy účinné právní úpravy neplynulo oprávnění vlastníka jednotky nechat se na shromáždění zastoupit, přičemž takové oprávnění mohly založit stanovy.²⁸ Problém spočíval v tom, že drtivá většina stanov společenství takovéto oprávnění neobsahovala. Nabytím účinnosti občanského zákoníku se situace změnila a předmětné rozhodnutí je třeba považovat i s ohledem na redefinici právního úkonu (jednání) za obsoletní, což potvrdil i NS.²⁹

Dále se NS³⁰ vyslovil pro možnost, aby se shromáždění účastnil nejen zástupce vlastníka jednotky, ale také sám zastoupený,³¹ což dříve bylo např. v rámci družstevního práva zapovězeno.³² Jedná se o významné a zcela logické posílení pozice jednotlivých vlastníků jednotek, které žádným způsobem nezasahuje ani neomezuje jak práva společenství, tak ostatních vlastníků jednotek.

Významným rozhodnutím, které se zásadně dotýká způsobu posuzování hlasů za jednotku ve společném jmění manželů či ve spoluvlastnictví na shromáždění, pokud se na ně dostaví pouze jeden z manželů nebo spoluvlastníků a nepředloží plnou moc k zastupování ostatních, je usnesení NS z března 2020.³³ Primárně dotčeným ustanovením je v této souvislosti § 1185 odst. 2 ObčZ, který zní:

„Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění.“

NS se v rozhodnutí vyjádřil hned k několika zásadním právním otázkám.

Předně, § 1185 odst. 2 ObčZ je třeba považovat za kogentní, přičemž z něho nelze vyvozovat (a ani z ostatních relevantních norem) požadavek na písemnou formu plné moci pro společného zástupce. Takový požadavek mohou zakotvovat stanovy společenství.

Dále, i když je jednotka ve spoluvlastnictví či jako součást společného jmění manželů, není možné hlasy za jednotku rozdělit v poměru spoluvlastnického podílu (či na půl?) a umožnit každému jednotlivému spoluvlastníku (manželovi) hlasovat na shromáždění samostatně. Hlasy připadající na jednotku tedy nelze dělit, což se v praxi nikoliv zřídka vyskytuje, zejména u jednotek zahrnujících nebytový prostor ve spoluvlastnictví většiny vlastníků ostatních jednotek v domě. Z toho plyne, že v případě absence zmocnění není možné hlasy takto vlastněné jednotky na shromáždění ani poměrně započítávat.

A konečně se soud vyjádřil k poměrně časté situaci v praxi, kdy se shromáždění zúčastní pouze jeden ze spoluvlastníků (manželů), který nedisponuje explicitním zmocněním od ostatních a uplatňuje práva příslušející všem vlastníkům dané jednotky jako celku. NS k této situaci přistoupil, řekněme, poněkud benevolentně. Zjednodušeně, nebude-li ze stanov plynout požadavek na písemnou formu zmocnění, může podle soudu zástupčí oprávnění přítomného spoluvlastníka (manžela) plynout z nekonání (pasivity) ostatních. Pasivita spočívá v tom, že se na shromáždění ostatní nedostavili a před jeho zahájením nedali relevantním způsobem najevo své námitky proti zastoupení. Z toho pak NS vyvozuje konkludentní vyjádření souhlasu se zastupováním přítomného spoluvlastníka (manžela).

Podle mého názoru je uvedený závěr NS problematický. Ustanovení § 546 ObčZ normuje, že právně lze jednat konáním nebo opomenutím, přičemž se tak může stát výslovně nebo jiným způsobem nevzbuzujícím pochybnost o tom, co jednající osoba chtěla projevit (tedy konkludentně).³⁴ Podle Filipa Melzera³⁵ je konkludentní projev vůle takový, na který se usuzuje z určitého jednání (i nekonání). Jeho primárním smyslem není projevení vůle nějak právně jednat, nýbrž lze na tuto vůli z určitého jednání usuzovat. F. Melzer dále podrobněji rozvíjí problematiku mlčení, přičemž doplňuje, že pro význam mlčení jako právního jednání hraje roli vedle specifických okolností také princip poctivosti. Uvádí pro ilustraci případ z Koldína, v němž mlčení spoluvlastníků, kteří jsou přítomni prodeji společné věci a nic proti němu nenamítají, byť o prodeji hovořil pouze jeden z nich, má s ohledem na princip poctivosti znamenat jejich souhlasný projev vůle. Všimněme si, že se zde hovoří o přítomných spoluvlastnících. Konečně s oporou judikatury Vrchního soudu uvádí, že je třeba rozlišovat mezi mlčením jako vyjádřením vůle a mlčením jako prostým faktem opominutí určitého vyjádření, pročež aby bylo lze z mlčení usuzovat na právní jednání, musí si mlčící své mlčení (a jeho důsledky) uvědomovat.

Spornost přístupu NS spatřuji právě v tom, že z nekonání (pasivity) ostatních spoluvlastníků (manžela) za vylíčených skutkových okolností vyvozuje bez jakýchkoliv pochybností konkludentní právní jednání spočívající v udělení zmocnění na shromáždění přítomného spoluvlastníka, resp. manžela, a to i přesto, že se shromáždění vůbec neúčastní. S tím se bez dalšího neztotožňuji, jelikož dle mého názoru není zřejmé, zda si spoluvlastník uvědomoval důsledky svého mlčení v podobě konkludentního udělení zmocnění, tím spíše, pokud pro to není explicitní opora ani jakékoliv vodítko v předmětné zákonné normě. Na druhé straně je třeba připustit, že právní názor zastávaný NS je vůči společenstvím vstřícný, přičemž usnadní dosažení požadované usnášeníschopnosti shromáždění.

Co se týče způsobu hlasování na shromáždění, projednával NS v jiném řízení³⁶ poměrně rozšířený případ, v němž se hlasy na shromáždění počítají tzv. „negativně“. Nejprve jsou sečteny výslovně vyjádřené hlasy proti určitému rozhodnutí, a to spolu se „zdržujícími se“ hlasy. Hlasy pro usnesení jsou finálně spočteny tak, že se od celkového počtu přítomných hlasů odečtou hlasy proti a zdržující se. Úskalí tohoto postupu je zřejmé: pokud se vlastník jednotky nevyjádří, znamená to, že s daným usnesením souhlasí (jinými slovy by platila parémie kdo mlčí, souhlasí), což opět otevírá problematiku konkludentní formy právního jednání (viz výše). NS takový způsob hlasování připustil, avšak toliko v případě, že jej explicitně upravují stanovy [viz § 1200 odst. 2 písm. d) ObčZ]. Pak lze zřejmě vycházet z toho, že je každému vlastníku při hlasování jasné, že pokud se nevyjádří ani proti ani se nezdrží, hlasuje pro určité rozhodnutí. V této souvislosti NS důrazně připomněl již zavedený požadavek na zjišťování usnášeníschopnosti shromáždění před každým hlasováním, a nejen toliko na počátku zasedání shromáždění. Upozorněme, že absence kontroly usnášeníschopnosti bývá pravidelným důvodem pro vyslovení neplatnosti takto přijatého usnesení shromáždění.

Nyní k novele. Doplněním odst. 3 do § 1207 ObčZ³⁷ došlo k výraznému posílení pozice jednotlivých vlastníků vůči společenství. Vlastníci jednotek disponující více než čtvrtinou všech hlasů ve společenství si totiž mohou vynutit zařazení jakéhokoliv bodu na pořad shromáždění. Statutární orgán je povinen požadavku vyhovět, bude-li návrh obsahovat usnesení nebo odůvodnění. Jedná se o praktický doplněk práva shodné většiny vlastníků navrhnout statutárnímu orgánu svolat shromáždění podle § 1207 odst. 1 ObčZ.

V rámci novelizace zasahující do působnosti shromáždění³⁸ považuji za vhodné také upozornit na změnu, která může na první pohled zapadnout. Jedná se o § 1208 písm. d) ObčZ, z něhož plyne, že napříště nebude o výši záloh na služby rozhodovat shromáždění, nýbrž ve smyslu § 163 ObčZ statutární orgán. Jelikož stanovy společenství pravidelně kopírují dikci ustanovení vymezujícího kompetence shromáždění, bude pro změnu působnosti v takovém případě třeba přizpůsobit stanovy.

Stejně tak budou muset upravit stanovy společenství, která budou mít zájem využít institutu náhradního shromáždění zakotveného v § 1210 ObčZ. Jeho smysl spočívá v určitém snížení výše kvora nezbytného pro usnášeníschopnost shromáždění (z nadpoloviční většiny všech hlasů na 40 %). Zákonodárce tak pokračuje v nastaveném trendu rozvolňování poměrů společenství v oblasti usnášeníschopnosti a hlasování na shromáždění reagujícím na v praxi bohužel často se vyskytující apatii jednotlivých vlastníků co do participace na správě domu a pozemku. Předpokládá se, že podrobnější pravidla zakotví stanovy společenství,³⁹ subsidiárně se případně užije § 257 ObčZ.⁴⁰

Poslední záležitost, které bude v rámci této části věnována pozornost, se týká výkonu působnosti samotných vlastníků jednotek ve věcech bytového spoluvlastnictví. Ustanovení § 1221 odst. 2 nově umožňuje, aby ji vlastníci vykonávali přímo na shromáždění. Důvodová zpráva k tomuto ustanovení mlčí.

Příkladem konkrétní aplikace může být podle mého názoru změna prohlášení ve smyslu § 1169 ObčZ, která je nyní explicitně vyňata z působnosti shromáždění (viz část III a tam nastíněné skutkové okolnosti). Při postupu podle této normy je ale třeba důsledně dbát na to, aby vlastníci skutečně vykonávali působnost ve věcech bytového spoluvlastnictví. Tak tomu kupř. nebude u volby správce společné věci (viz výše část II), jíž je jednotka zahrnující nebytový prostor v podílovém spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků ostatních jednotek ve společenství. Volba správce dané jednotky se totiž netýká bytového spoluvlastnictví, nýbrž toliko spoluvlastnictví „prostého“ ve smyslu § 1115 a násl. ObčZ. Pro autoritativní výklad smyslu, účelu a možností aplikace tohoto pravidla bude třeba vyčkat na příslušnou judikaturu.

Soudní ingerence do právních poměrů společenství týkající se primárně přezkumu rozhodnutí shromáždění je nepřekvapivě oblastí, k níž se vyskytuje nejvyšší počet soudních rozhodnutí v rámci práva bytového spoluvlastnictví. Z toho důvodu by se dalo očekávat, že po téměř sedmi letech bude daná problematika již poměrně dobře a jasně autoritativně vyložena. To relativizovala již několikrát zmiňovaná novela občanského zákoníku účinná k 1. 7. loňského roku, která se v této části podle vůle zákonodárce vyjádřené v důvodové zprávě explicitně odchyluje od konstantní judikatury NS.⁴¹ K vyjasnění nepřispěla ani důvodová zpráva. Jak bude uvedeno dále, neodpovídá a přesahuje dle mého názoru text novelizované právní normy.

Nejprve k dosavadní soudní praxi. Do 1. 7. 2020 byla judikatura NS ustálena v názoru, že v rámci přezkumu rozhodnutí shromáždění podle tehdy účinného § 1209 odst. 1 ObčZ se lze domáhat pouze určení neplatnosti takového rozhodnutí a nikoliv např. požadovat svolání shromáždění,⁴² změnu jeho rozhodnutí apod.⁴³ Současně se NS vyjádřil k možnosti subsidiární aplikace § 258, 259 a 260 ObčZ,⁴⁴ tedy ustanovení, která upravují problematiku neplatnosti rozhodnutí orgánů spolku, a to ve vztahu k případům upraveným v § 1209 odst. 1 ObčZ. NS zde dospěl k závěru, že z důvodu speciality nelze § 258 a 259 ObčZ na případy upravené § 1209 odst. 1 ObčZ aplikovat,⁴⁵ zatímco § 260 z důvodu absence obdobného ustanovení v části bytového spoluvlastnictví ano.⁴⁶

Dále se NS zabýval otázkou přezkumu platnosti rozhodnutí jiných orgánů společenství než shromáždění, ať již statutárního orgánu či orgánů fakultativně vytvořených.⁴⁷ S ohledem na absenci zvláštní právní úpravy v části občanského zákoníku zaměřené na bytové spoluvlastnictví a v návaznosti na odkazovací normu § 1221 ObčZ dovodil NS bez jakýchkoliv pochybností nutnost subsidiární aplikace příslušných ustanovení spolkové právní úpravy regulující neplatnost rozhodnutí orgánů spolku, tedy § 258 a násl. ObčZ.⁴⁸ Explicitně přitom uvedl, že § 1209 odst. 1 ObčZ upravuje přezkum rozhodnutí shromáždění a nikoliv orgánů ostatních. Doplnil však, že stejně jako v případě přezkumu rozhodnutí shromáždění je možné i v těchto případech vyslovit neplatnost příslušného rozhodnutí, toliko je-li pro to důležitý důvod (viz § 1209 odst. 1 větu první ObčZ), což má reflektovat zvláštní povahu společenství jako právnické osoby.⁴⁹

Lze shrnout, že do 1. 7. 2020 se pro případy přezkumu rozhodnutí shromáždění aplikovala pravidla zakotvená v § 1209 odst. 1 ObčZ, která soudu umožňovala případně toliko vyslovit neplatnost takového rozhodnutí. Subsidiární užití spolkové úpravy týkající se neplatnosti rozhodnutí orgánů spolku bylo judikatorně vyloučeno s výjimkou korektivu proporcionality. Naproti tomu v případech přezkumu platnosti rozhodnutí ostatních (volených) orgánů společenství bylo vyloučeno aplikovat pravidla zakotvená v § 1209 odst. 1 ObčZ s výjimkou požadavku na existenci důležitého důvodu, a tudíž musela být subsidiárně užita spolková právní úprava týkající se neplatnosti rozhodnutí orgánů spolku (§ 258 a násl. ObčZ).

Do takto vcelku logicky vyložené právní úpravy, jak bylo výše avizováno, zasáhl zákonodárce předmětnou novelou a pravidla soudního přezkumu rozhodnutí shromáždění změnil. Na první pohled se zdá, že jediná koncepční změna spočívá v rozšíření způsobu, jakým může o napadeném rozhodnutí shromáždění soud rozhodnout. Napříště má podle novelizovaného odst. 2 § 1209 ObčZ⁵⁰ platit, že soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení, pročež není omezen pouze na vyslovení neplatnosti dotčeného rozhodnutí, jak tomu bylo doposud. Důležité je rovněž zmínit, že podle dikce tohoto ustanovení není soud vázán návrhem účastníků řízení se všemi s tím spojenými důsledky. V ostatním by měla platit pravidla vytvořená či potvrzená soudní praxí zmíněná výše.

Při čtení důvodové zprávy k červencové novele občanského zákoníku lze ale nabýt dojmu, že zákonodárce zamýšlel pravidla pro přezkum rozhodnutí orgánů společenství novelou modifikovat poněkud výrazněji. Pro přehlednost cituji celé odůvodnění novelizačních bodů 47 a 48 týkajících se nového znění § 1209 ObčZ:⁵¹

„K bodu 47 a 48 (§ 1209)

Navrhovaná změna reaguje na rozhodnutí NS z 15. 3. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4567/2016, ve kterém NS dovodil, že podle stávajícího znění odst. 1 se lze dovolávat pouze neplatnosti rozhodnutí shromáždění. Odchylně od závěru NS se napříště výslovně stanoví, že přehlasovaný vlastník jednotky může navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti týkající se správy domu a pozemku, a zároveň se doplňuje odst. 2, který stanoví, že soud na základě návrhu uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Odst. 2 dále stanoví demonstrativní výčet způsobu, jakým může soud rozhodnout, přičemž nejde o vyslovení či nevyslovení neplatnosti rozhodnutí. Zdůrazňuje se tak, že předmětné ustanovení představuje úpravu obdobnou § 1139 obecné úpravy spoluvlastnictví, který se neomezuje pouze na prohlášení rozhodnutí za neplatné. Předmětné ustanovení představuje úpravu speciální vůči § 1139 a vylučuje v příslušném rozsahu obecnou úpravu spoluvlastnictví.

V souvislosti s navrhovanou změnou se rovněž navrhuje vyjasnit vztah § 1209 k úpravě dovolání se neplatnosti orgánu spolku (§ 258 a násl.). Proto se navrhuje v § 1221 odst. 1 výslovně stanovit, že na rozhodování v rámci společenství vlastníků se přiměřeně použijí ustanovení právní úpravy spolku o neplatnosti rozhodnutí orgánu (§ 258 a násl.) a o následcích rozporu rozhodnutí s dobrými mravy (§ 245).

Napadne-li vlastník jednotky rozhodnutí orgánu společenství vlastníků u soudu, půjde v případě návrhu na určení neplatnosti takového rozhodnutí o návrh podle § 258 a násl. a v ostatních případech, s výjimkou postupu podle § 245, o návrh podle § 1209.“

S cit. odůvodněním se zcela neztotožňuji. Zaprvé, z dikce novelizovaného § 1209 odst. 1 a 2 ObčZ dle mého soudu neplyne, že nelze navrhovat rovněž vyslovení neplatnosti rozhodnutí shromáždění. I sám zákonodárce v důvodové zprávě uvádí, že mu za inspiraci sloužil § 1139 ObčZ upravující obdobnou záležitost pro oblast podílového spoluvlastnictví, který se (dle slov zákonodárce) neomezuje pouze na prohlášení rozhodnutí za neplatné. Nadto lze poukázat i na případ projednávaný NS,⁵² který se v rámci řízení podle § 1139 ObčZ rovněž zaobíral problematikou neplatnosti napadeného rozhodnutí spoluvlastníků.

Zadruhé, nedomnívám se, že pouhým doplněním demonstrativního výčtu zakotveného v § 1221 odst. 1 ObčZ o přiměřenou aplikaci pravidel o neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku a následcích jeho rozporu s dobrými mravy došlo k vyjasnění vztahu mezi § 1209 ObčZ a spolkovou úpravou neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku. Ustanovení § 1221 odst. 1 je totiž shodně uvozeno slovy:

„Nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku…“,

z čehož plyne, že zákonodárce nově explicitně nevymezil, zda vůbec a která konkrétní ustanovení § 258 a násl. ObčZ se mají vedle § 1209 ObčZ aplikovat. Stále tudíž bude třeba posuzovat vztah předmětných norem podle interpretačních zásad.⁵³

A zatřetí, v posledním výše cit. odstavci důvodové zprávy k § 1209 ObčZ zákonodárce v důsledku provedené novelizace rozlišuje mezi návrhem vlastníka jednotky na prohlášení neplatnosti rozhodnutí (jakéhokoliv) orgánu společenství, který se má řídit § 258 a násl. ObčZ,⁵⁴ a návrhem, kterým se vlastník jednotky bude domáhat jiného způsobu uspořádání právních poměrů ve společenství, než bylo příslušným orgánem rozhodnuto, a který se má posuzovat podle § 1209 ObčZ.⁵⁵ Domnívám se, že takový závěr z novelizované právní úpravy nelze vyvodit. Nejenže dikce § 1209 odst. 1 a 2 ObčZ nevylučuje, aby se vlastník jednotky podaným návrhem domáhal vyslovení neplatnosti rozhodnutí shromáždění, ale předně se toto ustanovení týká pouze soudní ingerence do rozhodování shromáždění, a nikoliv ostatních orgánů společenství (viz výše). Obě právní úpravy se navíc liší, např. co do otázky aktivní věcné legitimace (člen společenství nebo osoba se zájmem hodným právní ochrany/přehlasovaný vlastník) nebo objektivní lhůty pro podání návrhu, resp. její absence.

Jak tedy právní úpravu po novele vykládat? Dle mého názoru by se měla i nadále uplatnit výše uvedená judikatura NS s jedinou výjimkou, a to připuštěním více možností, jak soud o podaném návrhu (napadajícím rozhodnutí shromáždění) ve smyslu § 1209 odst. 1 a 2 ObčZ může rozhodnout, tedy nejen případným vyslovením neplatnosti rozhodnutí shromáždění. Pak by platilo, že přezkum rozhodnutí shromáždění s jakýmkoliv návrhem na uspořádání právních poměrů ve společenství, včetně návrhu na prohlášení neplatnosti, by se řídil primárně § 1209 odst. 1 a 2 ObčZ, zatímco v případě napadení rozhodnutí ostatních orgánů společenství by se aplikovala právní úprava spolková, jelikož část občanského zákoníku zaměřená na bytové spoluvlastnictví obdobnou právní úpravu neobsahuje.

Je nicméně zřejmé, že finální odpověď přinese až soudní praxe, na kterou bude třeba opět poměrně dlouhou dobu čekat.

Na závěr této části považuji za vhodné předestřít pro praxi významné soudní rozhodnutí, jehož závěry by měly zůstat červencovou novelou občanského zákoníku nedotčeny. Rozhodnutí se týká charakteru soudního řízení právě podle § 1209 odst. 1 ObčZ, v rámci kterého přehlasovaný vlastník může navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí shromáždění. Předmětem soudního přezkumu byla otázka, zda se při podání tohoto typu návrhu mají subsidiárně aplikovat ustanovení občanského soudního řádu, která upravují předběžná opatření (§ 74 a násl. OSŘ), jelikož je zřejmé, že účelem návrhu je zatímní upravení právních poměrů dotčených osob.

Pokud by odpověď byla kladná a subsidiárně se relevantní část občanského soudního řádu aplikovala, musel by navrhovatel mj. složit podle § 75b OSŘ jistotu, o níž se v § 1209 odst. 1 ObčZ vůbec nepojednává, objektivní odpovědnost dle § 77a OSŘ nevyjímaje.

NS⁵⁶ a posléze i ÚS⁵⁷ potvrdily, že subsidiární užití ustanovení o předběžných opatřeních v rámci občanského soudního řádu je namístě, jelikož samotný § 1209 odst. 1 ObčZ řadu souvisejících a zejména procesních otázek ponechává neřešených, přičemž subsidiární aplikace respektuje systematickou výstavbu právního řádu jako celku.⁵⁸

Právní úprava společenství vlastníků jednotek je poměrně složitá, i když ji v drtivé většině případů mají v jednotlivých společenstvích aplikovat právní laici. Požadavek na jasnost a srozumitelnost pravidel je tak namístě. V základu jej ale narušuje nutnost subsidiární aplikace několika „vrstev“ souvisejících právních norem (např. prováděcího právního předpisu, spolkové právní úpravy, obecných ustanovení o právnických osobách atd.) a v důsledku i stanov společenství. To právní úpravu společenství činí poněkud nepřehlednou, nemluvě o otázkách spojených se samotnými „hlavními“ ustanoveními (§ 1158 až 1222 ObčZ). Červencová novela práva bytového spoluvlastnictví řadu výkladově sporných otázek vyřešila, bohužel s sebou také přinesla úskalí nová.

Významnou roli ve vyjasňování právní úpravy bytového spoluvlastnictví proto hraje soudní praxe. Z většího množství aktuální judikatury se zdá být patrné, že přístup nynějšího senátu č. 26, který oblast společenství na NS nyní posuzuje, je oproti tehdejšímu senátu č. 29 poněkud „pro-společenský“, snažící se reflektovat obtíže spojené s každodenním fungováním společenství a usnadňovat je. Proti tomu nelze ničeho namítat, nicméně se tak musí dít vyváženě a nikoliv na úkor ochrany jednotlivých vlastníků jednotek či třetích osob.

Pro zajištění předvídatelnosti práva a ostatně i právní jistoty by nyní bylo vhodné, aby nově zavedená pravidla nebyla delší dobu novelizována a aby měla aplikační praxe dostatek prostoru si je osvojit a soudní praxe autoritativně vyložit.