Nejvyšší soud České republiky: Provoz výtahu jako nezbytná služba související s užíváním bytu
§ 2247 odst. 2 ObčZ
§ 28d MajVzDr
Při posouzení otázky, zda je provoz výtahu nezbytnou službou související s užíváním bytu ve smyslu § 2247 odst. 2 ObčZ, je třeba zvážit individuální okolnosti věci, základním východiskem je přitom zjištění, zda je dům v době sjednání nájmu vybaven výtahem; pokud je v domě výtah, bude zpravidla považován za službu nezbytnou pro bydlení, jejíž provoz pronajímatel nájemci zajistí.
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky z 28. 4. 2021, sp. zn. 22 Cdo 530/2021
K věci: Žalobce – bytové družstvo, kterému svědčí věcné břemeno podle § 28d zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech („MajVzDr“), k nástavbě bytových jednotek a atelierů umístěných v 5. nadzemním podlaží zatížené budovy – se domáhal, aby byla žalovaným – vlastníkům zatížené budovy – uložena povinnost zprovoznit v budově výtah.
Soud prvního stupně zjistil, že nástavbu bytových jednotek a atelierů v 5. nadzemním podlaží domu žalovaných vybudoval na základě hospodářské smlouvy právní předchůdce žalobce. Ten se ve smlouvě – mimo jiné – zavázal, že v domě vybuduje i osobní výtah; tak se také stalo, výtah končí na podestě mezi 4. a 5. patrem. Nástavba bytů a atelierů tak byla vybudována s tím, že částečný přístup k nim bude možný pomocí výtahu. Žalovaní nemovitost koupili v r. 1994 s vědomím o existenci věcného břemene omezujícího vlastníka budovy ve prospěch družstva (již zmíněné věcné břemeno podle § 28d MajVzDr). Účastníci uzavřeli v r. 2000 dohodu o úpravě vztahů (obsahující povinnost žalovaných zajišťovat správu, provoz a opravy společných částí domu, včetně výtahu, a povinnost žalobce podílet se na nákladech s tím spojených), kterou žalovaní v r. 2017 vypověděli. Od konce r. 2003 není výtah v provozu z důvodu odtržení roštu od podlahy strojovny s nutností rekonstrukce uchycení stroje a s doporučením jeho nahrazení novým výtahem.
Soud prvního stupně věc právně posoudil podle § 1257 až 1259 ObčZ. Uvedl, že užívání bytu znamená nejen umožnění oprávněnému subjektu v bytě bydlet, ale ze své podstaty zahrnuje i možnost se k předmětu užívání dostat. Žalobce (jeho předchůdce) a jeho členové mohli legitimně očekávat, že užívání bytů je spojeno s možností dopravit se k bytům ve vyšších patrech výtahem; žalovaní mají i po ukončení smlouvy (na základě § 1257 ObčZ) povinnost udržovat předmět vlastnictví v takovém stavu, aby nebylo znemožněno oprávněným osobám ze služebnosti tuto služebnost vykonávat. Bez zprovoznění výtahu dojde k podstatnému ztížení možnosti výkonu práva užívání bytů a atelierů, tedy realizaci práv z věcného břemene.
Soud prvního stupně proto uložil žalovaným povinnost uvést výtah do provozu, a to do jednoho roku od právní moci rozsudku.
Odvolací soud změnil prvostupňové rozhodnutí tak, že žalobu zamítl. Ztotožnil se se skutkovými zjištěními soudu prvního stupně, nikoli však s právním posouzením věci. Uvedl, že obsahem věcného břemene žalobce není užívání výtahu, když užívané prostory jsou přístupné po schodech. Protože právo užívat výtah nevyplývá ze smlouvy ani ze zákona, je třeba posoudit věc podle ustanovení týkajícího se právního případu co do obsahu a účelu nejbližšího (viz § 10 odst. 2 ObčZ), a to § 1029 ObčZ (jde o rozhodnutí o povolení za náhradu nezbytné cesty přes pozemek a dům žalovaných k výkonu služebnosti žalobce)․ Protože podmínky § 1029 ObčZ v projednávané věci nebyly naplněny, odvolací soud žalobu zamítl.
Nejvyšší soud následně k dovolání žalobce rozhodnutí odvolacího soudu v napadené části zrušil a věc mu v tomto rozsahu vrátil k dalšímu řízení. Projednávanou věc nelze posuzovat analogicky podle právní úpravy nezbytné cesty, neboť žalobce se domáhal ochrany práv z věcného břemene, když tvrdil, že nerušený výkon tohoto práva od jeho vzniku zahrnuje i právo užívání výtahu. Žalobce se domáhal ochrany přímo podle § 1258 a 1259 ObčZ.
Odvolací soud v novém rozhodnutí znovu změnil prvostupňové rozhodnutí tak, že žalobu zamítl. Opět vyšel ze shodných skutkových zjištění jako soud prvního stupně, ani tentokrát se však neztotožnil s jeho právním hodnocením věci. Dospěl k závěru, že žalobě nelze vyhovět ani v intencích § 1258 a 1259 ObčZ. Bez výtahu není žalobci ztíženo závažným způsobem užívání služebnosti, protože jsou zde funkční schody, přičemž výtah nikdy nevedl až do bytů žalobce, vždy se muselo chodit alespoň část cesty po schodech; takový stav navíc trvá již mnoho let. Dále z provedeného dokazování vyplývá, že „zprovoznění výtahu“ lze učinit pouze vybudováním výtahu nového, což by nepřiměřeně finančně zatížilo vlastníky domu, jakož i omezilo po určitou (nikoli bezvýznamnou) dobu užívání společných prostor všech nájemníků (včetně nájemníků žalobce), a nejedná se tak bezesporu o nezbytné omezení vlastnického práva žalovaných.
V dovolání žalobce napadá závěr odvolacího soudu, že ukončení provozu výtahu nepředstavuje podstatné ztížení výkonu služebnosti. Výtah byl historicky vybudován právě k obsluze půdní vestavby, navíc žalovaní se v minulosti zavázali k jeho provozování; žalobci a jeho členům tak vzniklo legitimní očekávání ve vztahu k možnosti využití bytů. Pokud jde o financování rekonstrukce výtahu, dovolatel již dříve deklaroval ochotu podílet se na nákladech rekonstrukce, zcela v souladu s § 1263 ObčZ. Protože na vztah mezi oprávněným a vlastníkem služebné věci je třeba přiměřeně použít ustanovení o vztazích mezi nájemcem a pronajímatelem (k tomu odkazuje na usnesení NS z 23. 8. 2017, sp. zn. 22 Cdo 3576/2017), kde platí, že zatímco běžnou údržbu zajišťuje oprávněný, veškerou ostatní údržbu (tedy i opravu výtahu) má na starosti vlastník služebné věci, který má za povinnost ji udržovat v dobrém stavu, měl by stejně i povinný ze služebnosti udržovat výtah v provozuschopném stavu. Z obsahu dovolání zde vyvstává otázka dovolacím soudem dosud neřešená – zda, resp. v jakých případech, možnost využití výtahu a jí odpovídající povinnosti vlastníka domu spadají do obsahu zákonné služebnosti založené § 28d MajVzDr.
Z odůvodnění: Soud citoval § 1258, 1259 a § 2247 odst. 2 ObčZ a § 28d MajVzDr (pozn. red.).
Jak Nejvyšší soud připomněl již v předchozím rozhodnutí v této věci, „současný občanský zákoník neupravuje způsob výkonu a rozsah práv odpovídajících věcnému břemeni. Oprávnění vyplývající z věcného břemene musí být vykonáváno tak, aby povinného zatěžovalo co nejméně. V případě existence pochybností o skutečném rozsahu povinností tak platí i bez výslovné úpravy, že povinný má být omezován spíše méně než více (srov. rozsudek NS z 6. 1. 2006, sp. zn. 22 Cdo 2647/2004). Uvedený závěr platí i v podmínkách současného občanského zákoníku (viz § 1258 ObčZ).“
Mezi stranami není sporné, že na budově žalovaných vázne věcné břemeno ve prospěch žalobce, vzniklé na základě § 28d MajVzDr. Z formulace uvedeného ustanovení („zřizuje se věcné břemeno podle § 151n a násl. občanského zákoníku“) je přitom patrné, že věcné břemeno podle § 28d MajVzDr je svým obsahem věcným břemenem (služebností) podle § 151n a násl. ObčZ 1964 (nyní § 1257 ObčZ), které postihuje vlastníka tak, že musí ve prospěch jiného (zde bytového družstva) něco trpět nebo něčeho se zdržet; jedná se o věcné břemeno zřízené zákonem (§ 151o odst. 1 ObčZ 1964; nyní § 1260 odst. 1 ObčZ). Dále je proto možné vyjít z obecné úpravy věcných břemen v občanském zákoníku.
Z § 1258 ObčZ vyplývá, že obsah a rozsah služebnosti je určen tím, co je nutně potřeba k jejímu výkonu. Co je nutně třeba k výkonu služebnosti přitom vyplývá především ze zákona, z dohody stran a dále z místních zvyklostí. Není-li obsah a rozsah věcného břemene určen zákonem či dohodou stran, a nevyplývá-li ani z místních zvyklostí, vychází soud z individuálních okolností věci při zohlednění všech relevantních okolností (k tomu viz usnesení NS ze 17. 5. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4491/2016, na které dovolatel odkazuje); ovšem výklad má být restriktivní, neboť se má za to, že „je rozsah nebo obsah spíše menší než větší“.
Nejprve je proto třeba zodpovědět otázku, stanoví-li obsah a rozsah předmětného věcného břemene zákon. Z § 28d MajVzDr vyplývá, že obsahem tohoto zvláštního věcného břemene je v obecné rovině povinnost vlastníka domu strpět, aby se bytové družstvo chovalo ve vztahu k nájemcům (svým členům) jako vlastník určených bytových jednotek ve vlastnictví třetí osoby. Z formulace § 28d MajVzDr je přitom patrné, že se v podrobnostech omezuje právě jen na vztah nájemce a bytového družstva, v jehož prospěch je věcné břemeno zřízeno; vztah oprávněného bytového družstva a vlastníků domu není blíže určen, zákon pouze odkazuje na obecnou úpravu občanského zákoníku.
K tomu je dále třeba dodat, že hovoří-li zákon č. 42/1992 Sb. o tom, že věcné břemeno „omezuje vlastníka budovy tak, že pro nájemní vztahy k bytům získaným nástavbou či vestavbou platí ustanovení občanského zákoníku o nájmu družstevního bytu“, neznamená to, že obsah a rozsah věcného břemene podle § 28d MajVzDr se řídí právní úpravou nájmu družstevního bytu; takovou úpravou se řídí vztah nájemce bytu a bytového družstva, které je oprávněným z věcného břemene a které má podle § 28d písm. b) MajVzDr pro účely nájemního vztahu postavení pronajímatele. Obsah a rozsah práv a povinností mezi vlastníkem domu a bytovým družstvem tedy zákon blíže neupravuje.
V projednávané věci nelze vyjít ani z místních zvyklostí. Dovolacímu soudu nejsou z jeho úřední činnosti známy žádné místní zvyklosti týkající se užívání výtahu v bytových domech zatížených věcným břemenem podle § 28d MajVzDr, a nelze je dovodit ani z obsahu spisu.
Je proto třeba vyjít z relevantních okolností nyní projednávané věci. Jak již bylo uvedeno, obsah a rozsah služebnosti je určen tím, co je nutné k jejímu výkonu, přičemž je třeba mít na paměti vyvratitelnou právní domněnku, že rozsah nebo obsah je spíše menší než větší.
Otázka tedy zní, jsou-li zřízení a provoz výtahu nutné k výkonu služebnosti podle § 28d MajVzDr.
V usnesení NS sp. zn. 22 Cdo 3576/2017 se i s odkazem na literaturu tam uvedenou konstatuje, že
„pro vztahy mezi oprávněným a vlastníkem služebné věci lze per analogiam (§ 10 odst. 1 ObčZ) přiměřeně použít ustanovení o vztazích mezi nájemcem a pronajímatelem… I z povahy věci lze dovodit, že běžnou údržbu (výměna žárovek, úklid, vymetení komína apod.) zajišťuje oprávněný. Veškerou ostatní údržbu věci má na starosti vlastník služebné věci, který má za povinnost ji udržovat v dobrém stavu, tj. ve stavu, který umožňuje řádné užívání podle potřeb oprávněného a jeho domácnosti. [Spáčil, J., Králík, M. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 2. vyd. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 1194].“
Je otázkou, jak je tomu s výtahem.
To zohledňuje právě i § 2247 odst. 2 ObčZ, který stanoví, jaké služby se považují za nezbytné pro bydlení, není-li dohodnuto jinak. Pronajímatel mimo jiné zajistí jako nutnou službu „případně provoz výtahu“. To, zda vlastníka taková povinnost stíhá, je třeba zvažovat individuálně, ovšem za základní východisko lze vzít patrně zjištění, zda je dům v době sjednání nájmu vybaven výtahem; pokud je v domě výtah, bude zpravidla považován za nutnou službu, jejíž provoz pronajímatel nájemci zajistí; není-li budova vybavena výtahem, nelze jej bez dalšího nárokovat jako nutnou službu (shodně Kabelková, E., Dejlová, E. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 193).
Platí-li přitom, že „právní postavení oprávněného z věcného břemene jako subjektu věcného práva je v zásadě silnější než postavení nájemce bytu jako osoby oprávněné ze závazkového vztahu“ (rozsudek NS ze 14. 8. 2008, sp. zn. 22 Cdo 1726/2007), lze uvedené tím spíše aplikovat i na vztah bytového družstva a vlastníků domu (arg. od menšího k většímu).
Dovolací soud již dříve v jiné souvislosti (s nezbytnou cestou) uvedl:
„Při hledání objektivního kritéria je totiž třeba zvážit, že společnost netvoří jen ,průměrní lidé‘, za které by snad mohli být považováni lidé ve středním věku a fyzicky zachovalí, ale i senioři se zdravotními problémy, které stáří přináší, lidé zdravotně postižení a na druhé straně také rodiny s malými dětmi včetně kojenců v kočárku.“ (rozsudek NS z 30. 5. 2018, sp. zn. 22 Cdo 651/2018)
Z uvedeného se podává, že otázku, zda k obsahu výkonu věcného břemene podle § 28d MajVzDr patři v daném případě právo žádat po vlastníkovi domu zprovoznění existujícího, avšak nefunkčního výtahu, je třeba posoudit podle okolností konkrétní věci, s přihlédnutím k § 2247 ObčZ.
Zřízením výtahu není dotčena povinnost žalobce na opravu poměrně přispívat, anebo se užívání zdržet (§ 1263 ObčZ).
V nyní projednávané věci je významné, že dům byl v souvislosti s nástavbou vybaven výtahem, členové bytového družstva proto mohli důvodně předpokládat, že jej budou moci využít; to navíc zajišťovala původní smlouva oprávněného družstva s vlastníkem domu, byť později vypovězená. Členům bytového družstva tak vzniklo legitimní očekávání, že byty, do nichž investovali své prostředky, budou moci využívat konkrétním způsobem zahrnujícím provoz výtahu. O existenci výtahu, jeho užívání členy družstva i o věcném břemeni žalovaní v době koupě domu věděli, a také akceptovali. Dále je třeba přihlédnout k tomu, že jednotky zatížené věcným břemenem jsou situovány v 5. nadzemním podlaží a jejich dostupnost bez výtahu je tak přinejmenším ztížená; nelze vyloučit, že pro konkrétní osoby mohou být tyto jednotky bez výtahu nedostupné. Uvedené skutečnosti nasvědčují tomu, že provoz výtahu spadá do obsahu věcného břemene vzniklého na základě zákona č. 42/1992 Sb.; ačkoli absence výtahu užívání bytových jednotek zcela neznemožňuje, zásadním způsobem jeho možnost omezuje a ztěžuje.
Dané okolnosti svědčí závěru, že jsou splněny podmínky pro to, aby žalovaným byla uložena povinnost výtah zprovoznit; protože odvolací soud, vycházející z jiného právního posouzení věci, je nevzal do úvahy, jsou jeho závěry přinejmenším neúplné a tudíž nesprávné.
Poznámka: Nejvyšší soud v tomto případě řešil primárně otázku obsahu zákonného věcného břemene vzniklého ve prospěch bytových družstev, která v rámci družstevní bytové výstavby postavila nástavby v objektech jiných socialistických organizací. Rozhodnutí má však přesah do vztahů vyplývajících z nájmu bytu. Soud posuzoval dílčí otázku, je-li provoz výtahu nezbytnou službou, u níž se má za to, že ji pronajímatel po dobu nájmu zajistí (§ 2247 odst. 2 ObčZ).
Dospívá přitom k závěru, podpořenému též komentářovou literaturou, že základním východiskem ke zodpovězení takové otázky má být zjištění, zda v době sjednání nájmu je dům výtahem vybaven, či nikoli. Jestliže výtah v domě je, bude zpravidla považován za nutnou službu ve smyslu § 2247 odst. 2 ObčZ, jejíž provoz pronajímatel nájemci zajistí; není-li však v době sjednání nájmu budova vybavena výtahem, nelze jej bez dalšího nárokovat jako nezbytnou službu. Dodává ovšem, že vždy bude třeba zohlednit specifika daného případu.
Mgr. Dominik Beránek, Brno