12. Změna závazku z kupní smlouvy po zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí
§ 1901 ObčZ
§ 516 ObčZ 1964
Platnosti dodatku kupní smlouvy, jímž se mění kupní cena, není sama o sobě na újmu okolnost, že byl sjednán teprve poté, co na základě původně uzavřené (existentní a platné) kupní smlouvy již bylo vloženo vlastnické právo k převáděným nemovitostem do katastru nemovitostí a byla uhrazena kupní cena.
Rozsudek NS z 25. 5. 2021, sp. zn. 28 Cdo 1017/2021
K věci: Žalobce se domáhal vrácení částky 300 000 Kč s příslušenstvím, kterou zaplatil žalovanému na základě dodatku ke smlouvě o koupi dvou pozemků uzavřené dne 27. 11. 2009. Uvedený dodatek byl sjednán dne 15. 2. 2010, tedy po vkladu vlastnického práva žalobce k předmětným pozemkům do katastru nemovitostí. Zmíněným dodatkem měla být kupní cena navýšena o 1 589 720 Kč.
OS v Teplicích tomuto požadavku žalobce vyhověl a naopak zamítl vzájemný návrh žalovaného na úhradu zbytku zvýšené kupní ceny.
KS v Ústí nad Labem rozhodnutí soudu prvního stupně v podstatné části meritorních výroků potvrdil (změnu provedl pouze v části vyhovujícího výroku, jež se týkala požadovaného úroku z prodlení). Odvolací soud konstatoval, že dodatek ke kupní smlouvě neobstojí jako platný, jelikož poté, co bylo na základě kupní smlouvy do katastru nemovitostí vloženo vlastnické právo kupujícího (žalobce), nelze – podle judikatury NS – smlouvu o převodu nemovitostí platně měnit. Dovodil proto, že žalobce žalovanému plnil na základě neplatného právního úkonu (§ 451 a 457 ObčZ 1964).
NS k dovolání žalovaného rozhodnutí odvolacího soudu rozsudkem z 3. 3. 2020, sp. zn. 28 Cdo 4168/2019, v napadeném rozsahu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
KS v Ústí nad Labem následně rozsudek soudu prvního stupně opětovně potvrdil, neboť se přidržel dříve vysloveného právního názoru, jejž pokládal za podpořený převážnou částí judikatury dovolacího soudu.
NS na základě opětovného dovolání žalovaného i toto rozhodnutí odvolacího soudu komentovaným rozsudkem zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Z odůvodnění: Kupní smlouva zakládá prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou kupní cenu (§ 588 ObčZ 1964). Splněním těchto závazků pak sice dochází k zániku jednotlivých (dílčích) vzájemných práv a povinností plynoucích ze závazkového právního vztahu účastníků kupní smlouvy (§ 559 odst. 1 ObčZ 1964), nikoliv ovšem k zániku kupní smlouvy jako takové – závazkový právní vztah z platně uzavřené kupní smlouvy zůstává zjevně existentním i poté, co kontrahenti svá vzájemná práva a povinnosti splní; jde o existentní (přetrvávající) a platný právní důvod opravňující kupujícího ponechat si vlastnické právo k předmětu koupě a prodávajícího ponechat si přijatou kupní cenu.
Jednou ze stěžejních zásad soukromého práva je zásada autonomie vůle, tedy možnost osoby vlastní vůlí ovlivňovat a určovat své postavení v právních vztazích, zvláště v závazkových právních vztazích, kde se projevuje jako zásada smluvní volnosti․ Tato zásada vychází mimo jiné i z čl. 2 odst. 3 LPS a své vyjádření našla především v jednotlivých ustanoveních občanského práva (srov. například rozsudek NS z 3. 6. 2009, sp. zn. 28 Cdo 2716/2008). Občanský zákoník přitom umožňuje účastníkům závazkového vztahu, aby v rámci smluvní volnosti změnili jeho obsah, tj. vzájemná práva a povinnosti z něho vyplývající (§ 516 ObčZ 1964 – tzv. kumulativní novace), případně aby stávající závazkový vztah dohodou zrušili a současně jej nahradili novým (§ 570 ObčZ 1964 – tzv. privativní novace). Institut změny závazku (kumulativní novace) pojmově předpokládá, že k němu dochází za trvání stávajícího závazkového vztahu; privativní novace jako právní skutečnost současně působící jak zánik závazku stávajícího, tak i vznik závazku nového, ostatně také vychází z předpokladu, že zde existuje závazkový vztah, který má být nahrazen novým. Pro rozlišení, zda jde o kumulativní či privativní novaci, je rozhodná vůle jeho účastníků.
Nebrání-li přitom splnění jednotlivých (dílčích) vzájemných závazků z kupní smlouvy (vklad vlastnického práva k převáděným nemovitostem do katastru nemovitostí, zaplacení kupní ceny) přetrvávající existenci touto smlouvou založeného závazkového právního vztahu (jak vysvětleno výše), nemohou být tato plnění zjevně ani překážkou vylučující následnou změnu stávajícího závazkového právního vztahu (kumulativní novaci – § 516 ObčZ 1964), spočívající kupříkladu v navýšení kupní ceny.
Z uvedeného je tedy zřejmé, že v projednávané věci na platnosti dodatku kupní smlouvy nemohla ničeho změnit sama o sobě okolnost, že byl sjednán teprve poté, co na základě původně uzavřené (existentní a platné) kupní smlouvy (o její platnosti soudy nižších stupňů neměly jakékoliv pochybnosti – účastníci řízení při uplatnění vznesených nároků z platnosti původní kupní smlouvy vycházeli) bylo již vloženo vlastnické právo k převáděným nemovitostem do katastru nemovitostí a byla uhrazena kupní cena. Ke stejnému závěru přitom dospěl NS nejen v kasačním rozhodnutí vyhlášeném v této věci, nýbrž též v rozsudku z 18. 12. 2014, sp. zn. 29 Cdo 4205/2011, a neodchyluje se od něj ani v aktuální judikatuře (viz rozsudek NS ze 17. 3. 2021, sp. zn. 22 Cdo 173/2021). V citované judikatuře pak bylo vysvětleno, že (odvolacím soudem odkazované) závěry plynoucí z rozsudků NS z 21. 8. 2000, sp. zn. 22 Cdo 871/2000, a z 15. 6. 2010, sp. zn. 21 Cdo 3625/2008, byly přijaty toliko v souvislosti s řešením otázky neplatnosti původní kupní smlouvy podle § 39 ObčZ 1964 (a nemožnosti ji zhojit dodatkem ke kupní smlouvě), resp. v souvislosti s výkladem § 46 odst. 2 ObčZ 1964 (viz konkluze dovolacího soudu, dle nichž platnost smlouvy je třeba posuzovat ke dni jejího uzavření, pročež dodatečně nastalé okolnosti nemají na její platnost vliv). Poukazuje-li pak odvolací soud na usnesení NS z 26. 2. 2019, sp. zn. 33 Cdo 4661/2017, dlužno uvést, že jde o rozhodnutí, jímž bylo dovolání pro nenaplnění předpokladů jeho přípustnosti odmítnuto v situaci, kdy dovolací soud, jsa vázán obsahem a mezemi podaného dovolání, toliko dovodil, že v individuálních skutkových a právních poměrech jím posuzované pře nenastala kolize s ustálenou soudní rozhodovací praxí (dovolací soud zde tedy výše předestřenou otázku výslovně neřešil).
Komentář: Komentované rozhodnutí (společně s rozsudkem z 3. 3. 2020, sp. zn. 28 Cdo 4168/2019, jímž NS vyhověl předešlému dovolání žalovaného v téže věci) je dalším z řady judikátů, jež se zabývají otázkou, zda si lze platně ujednat změny obsahu kupní smlouvy, na základě níž byl již dříve proveden vklad vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí. Prvním rozhodnutím dovolacího soudu, jež se této problematiky týkalo, byl rozsudek NS z 21. 8. 2000, sp. zn. 22 Cdo 871/2000. V něm bylo dovozeno, že smlouvu o převodu nemovitosti nelze poté, co bylo na jejím základě vloženo do katastru nemovitostí vlastnické právo, měnit ve smyslu § 516 ObčZ 1964 (nyní § 1901 ObčZ). V další judikatuře byl tento závěr několikrát zopakován jako obecněji platná teze (viz rozsudek NS z 15. 6. 2010, sp. zn. 21 Cdo 3625/2008, a usnesení NS z 30. 8. 2012, sp. zn. 30 Cdo 1961/2012). Jiná rozhodnutí však použitelnost tohoto interpretačního závěru naopak omezovala pojmenováváním různých situací, v nichž se neuplatní.
V rozsudku z 13. 12. 2006, sp. zn. 33 Odo 399/2005, tak NS vyložil, že se závěr o nemožnosti změn převodní smlouvy po provedení vkladu do katastru nemovitostí nedotýká ujednání, jež nejsou podstatnými náležitostmi smlouvy (podobně rozsudek NS z 26. 7. 2007, sp. zn. 33 Odo 720/2005, a usnesení NS z 21. 12. 2010, sp. zn. 30 Cdo 4499/2009). V rozsudku z 18. 12. 2014, sp. zn. 29 Cdo 4205/2011, NS využil faktu, že byl úsudek o nemožnosti měnit smlouvu po provedení vkladu v rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 871/2000 vysloven při posuzování neplatnosti smlouvy pro rozpor s dobrými mravy. Jelikož ve věci vedené pod sp. zn. 29 Cdo 4205/2011 nebylo o platnosti měněné kupní smlouvy pochybností, a strany tedy nebyly při přijetí dodatku vedeny snahou o zhojení její neplatnosti, NS závěr o nemožnosti změny obsahu kupní smlouvy po nastoupení účinků vkladu do katastru nemovitostí neaplikoval. V usnesení z 26. 2. 2019, sp. zn. 33 Cdo 4661/2017, NS zdůraznil, že jako platné obstojí ujednání modifikující kupní smlouvu, jež bylo sjednáno v průběhu katastrálního řízení (tedy přede dnem rozhodnutí katastrálního úřadu, ale po dni podání návrhu na vklad, k němuž se zpětně upínají právní účinky pozdějšího vkladu, § 2 odst. 3 ZáPrNe, § 10 KatZ).
Tyto redukce dosahu právního závěru o nemožnosti změny obsahu převodní smlouvy po provedení vkladu se však neopírají o zřetelné teleologické odlišení od případů, v nichž byl tento úsudek naopak shledán použitelným. Připuštění změny vedlejších ujednání smlouvy či změny jejích podstatných náležitostí v průběhu katastrálního řízení se jeví poměrně arbitrární a spíše je lze vnímat jako doklady problematičnosti právního názoru vyjádřeného v rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 871/2000 [literatura je k rozsudku sp. zn. 22 Cdo 871/2000 spíše kritická (Kříž, J. K významu nálezu ÚS o souběhu funkcí. 2. část. Soukromé právo, 2018, č. 3, s. 16), popřípadě alespoň zpochybňuje jeho použitelnost v režimu nové právní úpravy (Zapletal, J. In: Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 2303)].
Přestože NS jednoznačně nevyložil důvody, o něž svůj závěr o nemožnosti změny převodní smlouvy po provedení vkladu opírá, mohl být základem jeho úvah právnědogmatický argument, dle něhož lze měnit toliko obsah existujícího závazku, nikoli závazku již zaniklého [Škárová, M. In: Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 1544; Dvořák, B. In: Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721 až 2054). Komentář. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 817; Handlar, J. In: Pražák, Z., Fiala, J., Handlar, J. a kol. Závazky z právních jednání podle občanského zákoníku: komentář k § 1721 až 2893 OZ podle stavu k 1. 4. 2017 ve znění zákona č. 460/2016 Sb. Praha: Leges, 2017, s. 352; k závěru o nemožnosti zasahovat dohodou do závazků již splněných se přihlásil též NS v usnesení z 12. 10. 2006, sp. zn. 29 Odo 331/2006 (Rc 70/2007), byť na základě málo přesvědčivé textuální argumentace, jež je v režimu ObčZ nepoužitelná].
K tomu je však předně zapotřebi podotknout, že provedením zápisu do katastru nemovitostí zaniká jedna ze závazkových povinností prodávajícího z kupní smlouvy (povinnost umožnit kupujícímu nabytí vlastnického práva); nelze však předpokládat, že týmž okamžikem nutně zanikají též všechny ostatní závazkové povinnosti, jež z dané obligace vyplývají. Například povinnost kupujícího zaplatit kupní cenu může existovat i po provedení vkladu, a není tak zřejmé, proč by právě okamžik uskutečnění vkladu měl představovat absolutní časovou hranici pro změny obsahu závazku dohodou stran (v nyní komentovaném judikátu byla nicméně dotčená dohoda uzavřena až po uhrazení kupní ceny, a tedy po zániku závazkové povinnosti k jejímu zaplacení).
Nadto platí, že nemožnost kvalifikovat ujednání stran uzavřené po zániku závazku jako jeho změnu sama o sobě neimplikuje neplatnost tohoto ujednání. Pro to, co je v soukromém právu dovolené, či nedovolené, nejsou určující hranice juristických kategorií, ale právem chráněné hodnoty, s ohledem na něž je legitimní přistoupit k určitému omezení svobody jednotlivců. I kdybychom připustili, že závazek po jeho zániku již není možné dohodou změnit, nikterak nebylo by tím popřeno, že lze na místě zaniklé obligace založit závazek nový (srov. Grüneberg, Ch. In: Palandt, O. Bürgerliches Gesetzbuch. 75. vydání. München: C. H. Beck, 2016, § 311 3, a tam citovaný rozsudek BGH z 9. 5. 1956, sp. zn. V ZR 95/55). Ujednají-li si strany po zániku původního závazku, že mezi sebou utvoří novou obligaci, jejíž obsah bude odpovídat tomu, jaká práva a povinnosti by vůči sobě měly, kdyby obsah původního závazku změnily ještě před jeho zánikem (například když si po úplném splnění závazku ze smlouvy o koupi věci za 500 000 Kč kupující s prodávajícím ujednají, že kupující bude povinen zaplatit prodávajícímu ještě 100 000 Kč, jak by k tomu byl povinen, kdyby smluvní strany ještě před splněním původního závazku dohodou navýšily kupní cenu o pětinu), musíme se tázat, zda je zde věcný důvod, proč by takové ujednání nemělo obstát jako platné. Není-li dotčená dohoda v rozporu s právním řádem z jiných důvodů, nelze ji vyhodnotit jako neplatnou jen proto, že ji strany označily jako dohodu o změně obsahu (dříve zaniklého) závazku, a nikoli jako dohodu o založení závazku nového.
Z komparativního hlediska lze dodat, že v německé doktríně nejsou vyslovovány pochybnosti o přípustnosti změny převodní smlouvy po uskutečnění věcněprávní dispozice (Auflassung) a jejím zápisu do pozemkových knih. Diskuze se vede toliko o otázce, zda se na takové změny smlouvy vztahují formální požadavky stanovené pro smlouvu samotnou, či nikoli (Müller, G. Beurkundungsbedürftigkeit der Änderung und Aufhebung von Kaufverträgen über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte. Mitteilungen der Rheinischen Notarkammer, 1988, č. 12, s. 243; Grüneberg, Ch. In: Palandt, O. Bürgerliches Gesetzbuch. 75. vydání. München: C. H. Beck, 2016, § 311b 44; Ruhwinkel, S. In: Krüger, W. Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch. Band 3. Schuldrecht – Allgemeiner Teil II. 8. vydání. München: C. H. Beck, 2019, § 311b 66, 67; srov. též rozsudek BGH z 14. 9. 2018, sp. zn. V ZR 213/17, NJW 2018, 3523).
I kdyby byl nicméně právní názor vyslovený v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 871/2000 shledán správným, bylo by v zájmu vnitřní koherence a předvídatelnosti judikatury NS žádoucí předložení předmětné otázky velkému senátu občanskoprávního a obchodního kolegia NS, aby výkladem dané materie odstranil napětí mezi rozsudkem sp. zn. 22 Cdo 871/2000, na něj navazující judikaturou a komentovaným rozhodnutím.
Luboš Brim, Brno