Jak bylo výše uvedeno, smyslem § 2314 ObčZ je zejména poskytnout stranám smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání prostředek pro rychlé zodpovězení otázky (ne)naplnění výpovědních důvodů v případě, že se jedna ze stran rozhodne nájemní smlouvu jednostranně ukončit. NS však vyloučil možnost aplikace uvedené právní úpravy v případě smlouvy o podnájmu prostor k podnikatelské činnosti, čímž vytvořil dvoukolejnost mezi ochranou vypovídané strany v případě nájemních a podnájemních vztahů. Právě tato dvoukolejnost může mít negativní praktické dopady do sféry osob participujících v rámci podnájemních vztahů.
Předně, na základě diskutované rozhodovací praxe NS je strana vypovídaná z podnájemního vztahu nucena se domáhat určení oprávněnosti výpovědi prostřednictvím „obecné“ určovací žaloby ve smyslu § 80 OSŘ. Pomineme-li nyní, že je takovýto žalobce povinen prokazovat svůj naléhavý právní zájem na určení existence konkrétního právního poměru nebo práva, což je samo o sobě v mnoha případech velmi problematické, je třeba mít na paměti, že takováto určovací žaloba (stejně jako žaloba na určení oprávněnosti výpovědi ve smyslu § 2314 ObčZ) je preventivního charakteru. V zásadě má tedy místo pouze tam, kde vystihuje celý obsah a povahu příslušného právního poměru, a lze ji tak považovat za záruku odvrácení budoucích sporů účastníků. Jinými slovy vyjádřeno, obecná žaloba o určení ve smyslu § 80 OSŘ nemůže být zpravidla důvodná tam, kde může osoba žalovat na splnění povinnosti.
Přestože by se tak v teoretické rovině měla strana vypovídaná z podnájemního vztahu a priori domáhat neoprávněnosti výpovědi prostřednictvím (obecné) určovací žaloby, je s ohledem na podmínky uplatnění tohoto procesního prostředku (a závěry řešené judikatury NS ve vztahu k uplatnitelnosti § 2314 ObčZ v rámci podnájemních vztahů) nucena podat rovnou žalobu na plnění. Ve většině případů totiž (obecná) určovací žaloba nebude v dané situaci představovat záruku odvrácení budoucích sporů dotčených subjektů podnájemního vztahu, přičemž právě tento předpoklad je podmínkou pro to, aby mohla být (obecná) určovací žaloba úspěšně podána (viz výše).
NS nicméně dovodil, že výše uvedené předpoklady úspěšného podání (obecné) určovací žaloby neplatí bezvýhradně. NS uzavřel, že prokáže-li žalobce, že má naléhavý právní zájem na tom, aby bylo určeno určité právo nebo právní vztah, nelze mu určovací žalobu odepřít. Za nedovolenou – při možnosti žaloby na plnění – lze určovací žalobu pokládat jen tam, kde neslouží potřebám praktického života, tudíž tam, kde spor mezi účastníky řízení neodstraňuje a naopak vede k dalšímu (zbytečnému) množení sporů mezi nimi. Jestliže se určením, že tu právní vztah nebo právo je či není, vytvoří pevný právní základ pro právní vztahy účastníků sporu (a předejde se tak žalobě o plnění), je určovací žaloba přípustná i přesto, že je možná také žaloba na splnění povinnosti podle § 80 písm. b) OSŘ (srov. například již zmíněný rozsudek NS z 27. 3. 1997, sp. zn. 3 Cdon 1338/96, a dále rozsudek NS z 28. 11. 2001, sp. zn. 20 Cdo 450/2000, SJ 51/2002). Mohlo by se tak zdát, že se pro subjekty podnájemních vztahů fakticky nic nemění a určení neoprávněnosti výpovědi se lze domáhat za stejných podmínek (tedy jako v případě § 2314 ObčZ) i na základě § 80 OSŘ. Takovýto závěr je však nesprávný.
Vypovídaná strana z podnájemního vztahu se totiž nemůže domáhat určení neoprávněnosti (potažmo neplatnosti) samotné výpovědi, nýbrž toliko určení, že podnájemní vztah nadále trvá. NS v této souvislosti konstantně judikuje, že pokud právní otázka (například oprávněnost či platnost výpovědi), o níž má soud rozhodnout, má povahu předběžné otázky ve vztahu k existenci práva nebo právního poměru (například podnájmu), není dán právní zájem na určení této předběžné otázky, lze-li žalovat přímo na určení existence práva nebo právního vztahu [§ 80 písm. c) OSŘ – viz rozsudek NS z 20. 3. 1996, sp. zn. II Odon 50/96, SR 5/1996 s. 113]. Je tudíž zřejmé, že institut určovací žaloby ve smyslu § 80 OSŘ bude v případě posouzení oprávněnosti výpovědi z podnájemního vztahu velmi problematicky uplatnitelný. Dospěje-li totiž soud k závěru ohledně nedostatku naléhavého právního zájmu na určení, zda podnájemní vztah nadále trvá, či nikoli, podanou určovací žalobu zamítne.
Problematickou přitom zůstává skutečnost, že soudní řízení o (obecné) žalobě na určení není co do své délky nikterak privilegováno před ostatními druhy soudních řízení. Ohledně nutnosti podat žalobu na plnění se tak vypovídaná strana může ultimativně dozvědět až po několikaměsíčním či spíše několikaletém vedení sporu o určení oprávněnosti výpovědi. Je patrné, že po takovéto době nejistoty již pro vypovídanou stranu může konečné řešení prakticky ztratit jakýkoli přínos.
Bude-li však zájem vypovídané strany o řešení věci nadále trvat, bude muset v případě zamítnutí určovací žaloby zahájit nové soudní řízení, tentokrát prostřednictvím žaloby na plnění, která by měla plně vystihovat celý obsah a povahu příslušného právního poměru. Právní základ žaloby na plnění se bude v konkrétním případě samozřejmě různit dle toho, čeho chce vypovídaná strana ultimativně dosáhnout. Pokud bude mít vypovídaná strana – coby podnájemce – primárně zájem na tom v podnajatých prostorech nadále setrvat, a jejím jediným cílem tak bude postavit najisto, že podaná výpověď byla neoprávněná, jedinou možnost, kterou podnájemce v tomto případě má, je žalovat na strpění dalšího užívání předmětu podnikatelského podnájmu (srov. § 1789 ObčZ). V takto zahájeném řízení bude muset soud – jako předběžnou otázku – posoudit právě diskutovanou oprávněnost podané výpovědi, neboť pouze na základě zodpovězení této otázky bude moci soud relevantně posoudit důvodnost uplatněného nároku vypovídaného podnájemce (tedy aby vypovídající pronajímatel strpěl pokračující výkon podnájemního práva).
Lze tak namítnout, že se na ochraně vypovídané strany z podnájmu fakticky nic nemění; vypovídaná strana má ve své dispozici právní prostředek, jak se může soudního přezkumu oprávněnosti výpovědi (přestože jako otázky vedlejší) ultimativně dovolat. Takovýto závěr by byl však povšechný a zkratkovitý.
Žaloba na strpění dalšího výkonu podnájemního práva přinejmenším není s to suplovat onen formalizovaný dialog účastníků podnájemního vztahu v podobě námitkového řízení. Ve vztahu k námitkám ve smyslu § 2314 ObčZ přitom jistě nelze považovat jako dostatečný substitut tzv. předžalobní výzvu ve smyslu § 142a OSŘ; přestože je účelem této výzvy taktéž snaha předcházet zbytečným soudním sporům (tedy nikoli pouze zajistit žalobci možnost uplatnit vůči žalovanému náhradu nákladů řízení), nemusí být tato činěna vždy. Jsou-li tu důvody hodné zvláštního zřetele (srov. § 142a odst. 2 OSŘ), nemusí budoucí žalobce vyzývat protistranu ke splnění povinnosti, která případně bude předmětem nadcházejícího sporu. Takovéto zvláštního zřetele hodné důvody by měly být vykládány široce, a odepřít žalobci právo na náhradu nákladů soudního řízení (o uložení povinnosti vypovídající straně strpět další výkon podnájemního práva) by tak mělo být možné jen zcela výjimečně. K tomuto závěru se ostatně hlásí též NS, podle něhož pro rozhodování o náhradě nákladů řízení je rozhodující stav v době vyhlášení (vydání) rozhodnutí soudu, a absence výzvy podle § 142a OSŘ tak zásadně nebude důvodem pro nepřiznání náhrady nákladů řízení v případech, kdy žalovaný (vypovídající strana) ani po doručení žaloby svou výpověď nevezme zpět; není-li totiž vypovídající strana ochotna vzít podanou výpověď zpět ve lhůtě odpovídající té předpokládané § 142a OSŘ, není dán sebemenší důvod sankcionovat „pochybení“ věřitele, jde-li o absenci předžalobní výzvy k plnění. Uvedené závěry následně pak též NS prohlásil za ustálenou soudní praxi.
Shrneme-li uvedené, oproti povinnosti strany vypovídané z nájemního vztahu vznést námitky ve smyslu § 2314 ObčZ, strana vypovídaná z podnájemního vztahu před podáním žaloby na strpění dalšího výkonu podnájemního práva žádnou takovou povinnost principiálně nemá. Výše naznačený úmysl zákonodárce, vtělený právě do § 2314 ObčZ, takovýmto sporům předcházet tak s ohledem na rozebíranou judikaturu NS nemá prostor se v případě přezkumu výpovědi z podnájemního vztahu jakkoli prosadit.
Pomineme-li však nyní, že právě takovýto postup bude velmi pravděpodobně přispívat k nárůstu počtu sporů, o to více v době pandemie viru covid-19 či jiné podobně nejisté době, přinášejí výše citovaná a v tomto příspěvku rozebíraná rozhodnutí NS pro stranu vypovídanou z podnájemního vztahu nutnou dávku právní nejistoty ohledně vhodného postupu při ochraně jejích práv. Jak bylo již výše naznačeno, podnájemce má věcně totožná práva jako nájemce, tedy užívat či požívat předmět (pod)nájmu. V důsledku glosovaných rozhodnutí NS se však podnájemce, resp. strana vypovídaná z podnájemního vztahu, dostává do postavení diametrálně odlišného (rozumějme více nejistého), než je tomu v případě vztahů nájemních. Nelze přitom než zopakovat, že pro takovýto závěr zde nevidíme legitimní důvod.