Nejvyšší soud České republiky: Dvojí nájem téže věci a neplatnost nájemní smlouvy
§ 37 odst. 1, § 663 ObčZ 1964
§ 2201 ObčZ
Nájemní smlouva není neplatná pro počáteční právní nemožnost plnění jen proto, že pronajímatel poskytl nájemci do užívání věc, již předtím pronajal pro tutéž dobu jiné (příp. i stejné) osobě.
Rozsudek velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu České republiky ze 14. 4. 2021, sp. zn. 31 Cdo 3679/2020
K věci: V řízení šlo o dvojí nájem stejného bytu. Soudy zaujaly názor, že později uzavřená nájemní smlouva je pro počáteční nemožnost plnění absolutně neplatná podle § 37 odst. 2 ObčZ 1964, jelikož v době jejího uzavření svědčilo nájemní právo k bytu nadále jiné osobě a předmětný byt tak nebyl právně volný. Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání, které Nejvyšší soud shledal přípustným i důvodným.
Z odůvodnění: Tříčlenný senát č. 26, který měl podle rozvrhu práce Nejvyššího soudu dovolání projednat a o něm rozhodnout, dospěl při řešení otázky, zda předpokladem platného uzavření nájemní smlouvy k bytu je okolnost, že jde o byt právně volný, k právnímu názoru odlišnému od toho, který byl vyjádřen např. v rozsudcích NS z 29. 5. 1997, sp. zn. 3 Cdon 120/96; z 21. 9. 2011, sp. zn. 26 Cdo 1767/2009; či z 21. 8. 2013, sp. zn. 26 Cdo 1460/2013, a v řadě dalších rozhodnutí. Proto věc postoupil k rozhodnutí velkému senátu občanskoprávního a obchodního kolegia. Při řešení otázky otevřené dovolacímu přezkumu vycházel dovolací soud – vzhledem k datu uzavření nájemní smlouvy (1. 12. 2000) – z dosavadních právních předpisů (§ 3074 věta první za středníkem ObčZ).
V poměrech právní úpravy obsažené v občanském zákoníku 1964, ve znění účinném do 31. 12. 2013, byla soudní praxe (srov. již výše cit. rozsudky NS a dále např. rozsudek NS z 30. 6. 2003, sp. zn. 26 Cdo 916/2001) dlouhodobě ustálena v názoru, že předpokladem platného uzavření nájemní smlouvy k bytu je okolnost, že jde o byt právně volný, tj. že k tomuto bytu nesvědčí právo nájmu jiné osobě; smlouva o nájmu bytu, jehož nájemcem je již jiná osoba, je absolutně neplatná. Svědčí-li určité osobě nájemní právo k určitému bytu, nemůže (znovu) platně uzavřít smlouvu o nájmu téhož bytu ani tato osoba (srov. např. rozsudky NS z 16. 11. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2033/2004, a z 8. 3. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4217/2010). Takto uzavřená nájemní smlouva by byla absolutně neplatná pro počáteční nemožnost plnění podle § 37 odst. 2 ObčZ 1964 (srov. rozsudek NS z 20. 7. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4772/2010).
V nálezu sp. zn. II. ÚS 4235/18 však Ústavní soud dovodil, že dojde-li k uzavření více nájemních smluv k téže věci (tzv․ dvojí nájem), není ústavně konformní výklad, že druhá ze smluv je absolutně neplatná z důvodu počáteční právní nemožnosti plnění. K odůvodnění uvedeného právního názoru mimo jiné konstatoval, že sama existence nájemní smlouvy nebrání tomu, aby vlastník uzavřel další nájemní smlouvu k věci, kterou již pronajímá. Nebude-li kvůli prvnímu nájmu schopen plnit své povinnosti podle druhé nájemní smlouvy, je na něm, aby první nájem buď řádně ukončil, nebo nesl právní důsledky spojené s porušením druhé nájemní smlouvy. Nelze přitom vyloučit situace, v nichž bude možné současné řádné plnění v rámci obou nájemních vztahů. V každém případě však jsou tyto případy řešitelné prostřednictvím jiných právních nástrojů, než je závěr o absolutní neplatnosti druhé nájemní smlouvy, přičemž tyto mírnější prostředky nezbavují smlouvy právních účinků a více tak respektují to, k čemu se jednotlivci svobodně rozhodli zavázat. Poukázal rovněž na kritické názory vyjádřené k dosavadní judikatuře v komentářové literatuře, jakož i na odlišný judikaturní přístup Nejvyššího soudu ČSR. Konečně zdůraznil, že právní názor Nejvyššího soudu, podle něhož nelze platně pronajmout věc již jednou pronajatou, nebyl přejat ani do nové občanskoprávní úpravy účinné od 1. 1. 2014, která se proti němu naopak vymezuje – v tomto směru odkázal na § 1760 a 1763 ObčZ.
Se zřetelem k uvedenému velký senát Nejvyššího soudu – respektuje ústavněprávní výklady Ústavního soudu (srov. např. nález ÚS z 13. 11. 2007, sp. zn. IV. ÚS 301/05) – dospěl k závěru, že nájemní smlouva není neplatná (pro počáteční právní nemožnost plnění ve smyslu § 37 odst. 2 ObčZ 1964) jen proto, že pronajímatel poskytl nájemci do užívání věc, již předtím pronajal pro tutéž dobu jiné (příp. i stejné) osobě.
Z uvedeného pro danou věc – bez dalšího – vyplývá, že neobstojí právní názor, že nájemní smlouva je pro počáteční nemožnost plnění absolutně neplatná podle § 37 odst. 2 ObčZ 1964 z důvodu, že v době jejího uzavření nebyl předmětný byt tzv. právně volný. Pak je ovšem bezpředmětné zkoumat, zda je opodstatněná dovolací námitka, jejímž prostřednictvím brojili dovolatelé proti předběžnému právnímu názoru, že v době jejího uzavření svědčilo nájemní právo k bytu H. D. Případná existence tohoto nájemního práva totiž nemohla mít žádný vliv na platnost nájemní smlouvy. V dané souvislosti dovolací soud podotýká, že předmět plnění podle uvedené smlouvy evidentně nebyl ani fyzicky nemožný, tedy – objektivně posuzováno – fakticky neuskutečnitelný (v podrobnostech srov. např. rozsudek NS z 24. 5. 2018, sp. zn. 33 Cdo 4109/2017). Zbývá dodat, že není-li správný závěr o neplatnosti nájemní smlouvy, je přinejmenším předčasné zkoumat, zda obstojí právní názor, že v poměrech souzené věci nelze aplikovat § 2238 ObčZ. Úvaha o vzniku nájemního poměru na podkladě fikce řádně uzavřené nájemní smlouvy je totiž namístě pouze v případě, že smlouva je neplatná, popř. nebyla vůbec uzavřena (viz odůvodnění rozsudku NS sp. zn. 26 Cdo 1236/2015).