Nejvyšší soud České republiky: K formě smlouvy o smlouvě budoucí kupní, je-li předmětem budoucího plnění nemovitá věc
§ 2, § 559, § 560, § 582, § 1785 ObčZ
Smlouva o budoucí kupní smlouvě nemusí mít obligatorně písemnou formu jen proto, že předmětem budoucího plnění má být nemovitá věc.
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky z 27. 5. 2022, sp. zn. 33 Cdo 72/2021
K věci: Soud prvního stupně zamítl žalobu požadující a) určení obsahu kupní smlouvy mezi účastníky řízení vztahující se k nemovitostem označeným v žalobním petitu („nemovitosti“), b) nahrazení projevů vůle žalovaného k uzavření takové kupní smlouvy a dohody o společném užívání a správě těchto nemovitých věcí. Soud prvního stupně s odkazem na § 634 a 1785 ObčZ zdůraznil, že nebyla-li smlouva o smlouvě budoucí, z níž žalobce dovozuje své právo a povinnost žalovaného uzavřít realizační smlouvu, mezi účastníky řízení uzavřena písemně, je neplatná, a je tak i nadbytečné zabývat se požadavkem žalobce na určení obsahu dohody o užívání společné věci. Podle jeho přesvědčení povinná písemná forma kupní smlouvy, jejímž předmětem jsou nemovité věci, zakotvená v § 560 ObčZ nesleduje pouze pořádkový charakter, ale slouží i k ochraně účastníků před ukvapeností, a v takovém případě by takovou formu měla mít i smlouva o smlouvě budoucí kupní.
Odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně. Ztotožnil se s jeho závěrem, že účastníci nesjednali platně smlouvu o smlouvě budoucí kupní, neboť ji – s odkazem na § 560 a § 582 odst. 1 ObčZ – neuzavřeli písemně. Připustil přitom, že § 1785 ObčZ výslovně nevyžaduje písemnou formu, přičemž podle důvodové zprávy k tomuto ustanovení lze smlouvu o smlouvě budoucí uzavřít i v jiné než písemné formě. Přesto – se zřetelem ke smyslu a účelu § 560 ObčZ – má za to, že dispozice s nemovitými věcmi, jíž předchází smlouva o budoucí smlouvě kupní, vyžaduje ke své platnosti písemnou formu pod sankcí neplatnosti takového právního jednání.
Žalobce v dovolání namítá nesprávné posouzení otázky, zda nedostatek písemné formy smlouvy o smlouvě budoucí kupní týkající se nemovité věci působí neplatnost takové smlouvy. Poukazuje na zásadu neformálnosti právních jednání podle § 559 ObčZ, akcentuje, že „každý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem,“ přičemž požadavek povinné písemné formy zákon ukládá jen v případě právního jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i k právním jednáním, kterými se takové právo mění nebo ruší. Výčet právních jednání, u nichž je povinná⛘písemná forma (§ 560 ObčZ), je podle přesvědčení dovolatele zjevně uzavřený (taxativní), a to z toho důvodu, že jde o výjimku z obecného pravidla neformálnosti právních jednání. Požadavek písemné formy u smlouvy o budoucí kupní smlouvě týkající se budoucího převodu nemovité věci odvolací soud chybně dovozuje z varovné funkce písemné formy, která má účastníky právního jednání chránit před vlastní ukvapeností. Se zřetelem k tomu, že smlouvou o smlouvě budoucí kupní nedochází ke zřízení, převodu, změně či zrušení věcného práva (nejde o tzv. vkladovou listinu podle zákona o katastru nemovitostí), není důvod dovozovat, že taková smlouva s ohledem na § 560 ObčZ musí mít obligatorně písemnou formu. Dovolatel souhlasí se závěrem doktríny týkajícím se aplikace § 560 ObčZ, podle něhož „písemnost, resp. zákonnou formu si v těchto případech vyžaduje princip publicity, neboť věcná práva je třeba zapisovat do veřejného seznamu“. Smlouva o smlouvě budoucí kupní se nezapisuje do katastru nemovitostí, a tak nemusí být uzavřena písemně. Výše řečené znamená, že taxativní výčet právních jednání, k nimž je nezbytné pod sankcí neplatnosti zachovat písemnou formu, nelze rozšiřovat ani pod záminkou smyslu a účelu § 560 ObčZ. Důvody, které zákonodárce vedly ke stanovení obligatorní písemné formy některých právních jednání, však nedopadají na smlouvu o smlouvě budoucí kupní, byť se týká budoucího prodeje nemovitosti; touto (přípravnou) smlouvou nedochází ke zřízení, převodu, změně či zrušení věcného práva, a proto se nezapisuje do katastru nemovitostí. Může být uzavřena v libovolné formě.
Z odůvodnění: Rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která dosud nebyla v poměrech ObčZ zcela a výslovně vyřešena v rozhodovací praxi dovolacího soudu, konkrétně, zda musí mít smlouva o smlouvě budoucí kupní týkající se převodu nemovité věci pod sankcí neplatnosti písemnou formu.
Dovolání je důvodné.
Nesprávným právním posouzením věci je obecně omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav (skutková zjištění), tj. jestliže věc posoudil podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Rozhodnutí v dalším textu obsahuje citaci čl. 2 odst. 4 Ústavy, čl. 2 odst. 3 Listiny, § 2, 559, 560, 582, 1785 ObčZ (pozn. red.).
Úvodem považuje NS za nezbytné poukázat na to, že již ve svém rozsudku z 30. 4. 2020, sp. zn. 33 Cdo 1109/2018, zdůraznil, že podle právní úpravy smlouvy o smlouvě budoucí (§ 50a ObčZ 1964) soud svým rozhodnutím nahrazoval projev vůle povinného subjektu směřující k uzavření realizační smlouvy, která tvořila nedílnou součást žaloby. Podle nynější právní úpravy smlouvy o smlouvě budoucí však soud již nenahrazuje pouze projev vůle povinného, nýbrž určuje obsah smlouvy pomocí obecných kritérií stanovených v § 1787 odst. 2 ObčZ [srov. Lavický, P. a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1–654). Komentář. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 2232–2233]. Platný občanský zákoník otázku smluvního přímusu v případě smlouvy o smlouvě budoucí reguluje podstatně odlišně než ObčZ 1964. Nesplní-li totiž zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může podle § 1787 ObčZ oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud (nebo třetí osoba určená ve smlouvě). Obsah budoucí smlouvy má být určen podle účelu, který má uzavření budoucí smlouvy zřejmě sledovat (v podrobnostech viz § 1787 odst. 2 ObčZ).
„Rozhodnutí soudu se tedy neomezuje na nahrazení projevu vůle zavázané strany, jako tomu bylo podle předcházející úpravy, ale má určit obsah smlouvy (na to výstižně poukazují Lazíková, Števček in Lavický a kol. Občanský zákoník I. Obecná část. Komentář, s. 2232 a 2233). Vyhovující rozsudek proto nemá povahu deklaratorního rozsudku na plnění, ale právotvorného rozsudku, jímž soud hmotněprávní vztah mezi stranami vytváří… Rozlišení žalob a rozsudků ukládajících prohlášení vůle na straně jedné, a žalob a rozsudků právotvorných na straně druhé, má praktické dopady, jež se projevují mj. v otázce vázanosti soudu žalobou. Má-li rozsudek pouze nahradit projev vůle žalovaného, a nejde-li o výjimečný případ, kdy z právního předpisu vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky (§ 153 odst. 2 OSŘ), je žalobou vázán, a nemůže nijak dotvářet obsah toho, s čím měl žalovaný projevit souhlas; rozsudkem pouze nahradí akceptaci návrhu. Podstatně jiná je ale zjevně role soudu tam, kde jej hmotné právo výslovně povolává k tomu, aby podle kritérií uvedených v zákoně sám obsah smlouvy stanovil.“ [Lavický, P. Občanský soudní řád (§ 1 až 250l). Řízení sporné. Praktický komentář. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2016, s. 791]
Je nezbytné si uvědomit, že
„zákonem stanovená forma je výjimkou z obecného pravidla neformálnosti právních jednání. Pokud zákon takovou výjimku stanoví, je to odůvodněno povahou a významem konkrétního právního jednání. Důvod, pro který zákon předepisuje určitou (obvykle písemnou) formu, může spočívat zejména v tom, že s takovými jednáními jsou spojeny závažné právní následky (smlouvy o převodu nemovitostí), nebo v tom, že taková jednání podléhají veřejnoprávní evidenci, významná je zde také otázka ochrany práv třetích osob (smlouvy, které jsou podkladem pro zápis do katastru nemovitostí, či smlouvy, které se zakládají do sbírky listin obchodního rejstříku), může se jednat o jednání, u kterých je zájem na ochraně slabší smluvní strany (například spotřebitelské smlouvy, smlouva o nájmu bytu).“ [srov. Lavický, P. a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1–654). Komentář. 2. vyd. Praha: C. H. Beck, 2022, s. 1780–1789]
Odvolací soud (a potažmo i soud prvního stupně) dospěl k závěru o nezbytnosti písemné formy smlouvy o smlouvě budoucí kupní týkající se nemovitosti, přestože zákon tuto formu právního jednání neukládá, a dovodil absolutní neplatnost takové přípravné smlouvy (právního jednání) pro nedostatek formy.
Lze rozumět jeho úvaze, že smlouva o smlouvě budoucí, kdy předmětem budoucího plnění má být nemovitost, by měla být zachycena v písemné formě, neboť se tím chrání jak práva prodávajícího, tak i kupujícího a jejich oprávněné očekávání budoucího prodeje – koupě (vůle nemovitost prodat a koupit). Nelze však pominout, že předmětem smlouvy o smlouvě budoucí kupní není bezprostřední závazek ke konkrétnímu věcněprávnímu plnění (zřízení nebo převodu věcného práva k nemovité věci či k jeho změně či zrušení), nýbrž jejím obsahem (sjednanými právy a povinnostmi) je „pouze“ závazek uzavřít v dohodnuté době hlavní (realizační) smlouvu, která bude podkladem k plnění, o něž účastníkům přípravné smlouvy jde. Podle nynější právní úpravy smlouvy o smlouvě budoucí však soud již nenahrazuje pouze projev vůle povinného, nýbrž určuje obsah smlouvy pomocí obecných kritérií stanovených v § 1787 odst. 2 ObčZ – i proto nemusí být smlouva o smlouvě budoucí kupní týkající se nemovitosti uzavřena písemně, neboť⛘přípravná smlouva nemusí obsahovat podstatné náležitosti budoucí kupní smlouvy. Její obsah má být určen „alespoň obecným způsobem“ – tzn. takovým způsobem, aby právní jednání představující smlouvu o smlouvě budoucí kupní nemovitosti vyhovovalo požadavkům na určitost právního jednání; oprávněná strana ovšem musí prokázat obsah takového právního jednání (smlouvy o smlouvě budoucí). Tím se otázka písemnosti zachycené vůle účastníků smlouvy o smlouvě budoucí přesouvá do oblasti procesního práva (dokazování) v občanském soudním řízení, kde v situaci, kdy si účastníci přípravné smlouvy dohodli písemnou formu právního jednání (nebyli k ní nuceni požadavkem zákona), může být z tohoto důvodu smluvní strana, která z obsahu smlouvy o smlouvě budoucí dovozuje pro sebe příznivější výsledek, ve výhodnější důkazní pozici. Uvedené ostatně odpovídá klasické římské zásadě vigilantibus iura scripta sunt (práva náleží bdělým).
Z důvodové zprávy k § 1785 ObčZ se podává:
„Základní nevýhodou stávající úpravy smlouvy o smlouvě budoucí v platném občanském zákoníku je zákonný požadavek, že v této předběžné (přípravné) smlouvě musí být dohodnuty podstatné náležitosti smlouvy (§ 50a obč. zák.), a tím zákoník vlastně nečiní rozdílu mezi smlouvou předběžnou a definitivní. Z toho důvodu se s drobnými úpravami přejímají normativní konstrukce obchodního zákoníku (§ 289 a násl. obch. zák.) včetně pojetí, že při dobrovolném nesplnění povinnosti uzavřít budoucí smlouvu soud určí obsah smlouvy mezi stranami… Obdobně jako v řadě jiných obdobných případů se návrh odchyluje od platného právního stavu v tom, že po vzoru jak převážné většiny zahraničních úprav, tak i zdejší tradice ustupuje na mnoha místech od zákonného požadavku písemné formy. Je všeobecně známo, že každá předepsaná forma projevu vůle ztěžuje právní styk soukromých osob a to zákonodárce vybízí, aby nařízení písemné formy pro právní jednání nenadužíval… Někteří představitelé právní praxe prosazují důraz zákonného textu na písemnou formu nejrůznějších právních úkonů poukazem, že jinak budou vznikat problémy s dokazováním. To však není dostatečný důvod pro to, aby se právní úprava vydala cestou byrokratického omezování soukromého styku. Je třeba vyjít z toho, že strany naprostou většinu smluv plní dobrovolně a že ani v případech, kdy vymáhají plnění ze smlouvy před soudem, mnohdy vedou spor o toto plnění, nikoli o existenci nebo platnost smlouvy. Navíc je záležitostí smluvních stran a jejich autonomie vůle, zda si případné riziko potíží s dokazováním uvědomí, vyhodnotí a zda je podstoupí nebo nepodstoupí, protože každá z nich má právo na písemné formě smlouvy trvat (§ 1758). Není tudíž zvláštní důvod obecným požadavkem písemné formy zatěžovat projevy vůle stran neplatností, třebaže strany při uzavření smlouvy i při plnění závazku mají vůli splnit, k čemu se zavázaly.“
K otázce písemné formy smlouvy o smlouvě budoucí kupní týkající se nemovitosti autoři komentáře občanského zákoníku nakladatelství C. H. Beck bez bližší argumentace uvádějí, že
„[z]ákon stanoví v některých případech zvláštní požadavky na budoucí smlouvu k ochraně jednající osoby, k ochraně věřitelů či zajištění veřejné kontroly… Pokud tedy vyžadujeme z těchto důvodů písemnou formu pro smlouvy, jimiž se zřizují věcná práva k nemovitostem (§ 560), měla by být tato forma dodržena i v případě smlouvy o smlouvě budoucí.“ [srov. Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). 1. vyd. 2014, s. 281–285]
Stranou nelze ponechat ústavní konsekvence požadavku na obligatorní písemnou formu právního jednání tam, kde zákon takovou formu nevyžaduje. Následují citace § 2 odst. 1 ObčZ, čl. 2 odst. 4 Ústavy a čl. 2 odst. 3 Listiny (pozn. red.). Z toho lze dovodit, že v občanskoprávních poměrech nemohou být jejich účastníci pod sankcí (absolutní) neplatnosti nuceni jednat ve formě (nemají povinnost), kterou jim zákon neukládá.
Z pohledu výše uvedených závěrů je právní posouzení věci odvolacím soudem, a potažmo i soudem prvního stupně, nesprávné a dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci (§ 241a odst. 1 věta první OSŘ) byl uplatněn důvodně.
Komentář: Nejenom publikované rozhodnutí NS, ale samotná právní úprava formy smlouvy o smlouvě budoucí podle očekávání vzbudila značnou pozornost odborného právního prostředí tím, že oproti dosavadní právní regulaci se dívá jinak na formu budoucí kupní smlouvy, jejímž předmětem má být nemovitá věc. Zřejmě zcela většinový přístup odborné literatury vychází z toho, že písemná forma pro smlouvu o smlouvě budoucí na převod nemovité věci vyplývá z analogického použití § 560 ObčZ, publikované rozhodnutí však dospívá k závěru opačnému. Bylo proto možné očekávat, že s jeho navržením k publikaci ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek se otevře diskuse jednak z tzv. vnějších připomínkových míst a jednak v rámci samotného NS. Tento předpoklad se naplnil, a byť nakonec převážil názor – jak bude uvedeno závěrem – nepodporující bezformálnost smlouvy o budoucí smlouvě, otevřel zajímavou diskusi s širším přesahem.
V rámci vnějších připomínkových míst zazněla (vedle výhrady, že rozhodnutí se nevypořádává s četnými opačnými závěry vyslovenými v odborné literatuře) především argumentace směřující k již naznačené analogické aplikaci § 560 ObčZ. Byla zdůrazněna úzká vazba mezi smlouvou budoucí kupní a samotnou kupní smlouvou s naznačením obavy, že pokud by se povinná písemná forma nevztahovala na smlouvu o smlouvě budoucí, mohl by být tento účel předepsané formy prostřednictvím smluv o smlouvách budoucích snadno obcházen. Obsahem věcného práva je nejenom právo převést, ale také nepřevést, přičemž smlouva o smlouvě budoucí představuje smluvní přímus, kterým je tato svoboda právního jednání dotčena. Uzavření budoucí hlavní smlouvy již přestává být právem, ale vynutitelnou povinností, včetně konkrétního obsahu, přičemž nelze pominout, že převody nemovitých věcí představují přesuny významných majetkových hodnot a společenský zájem na zvýšené ochraně jednajících osob a právní jistotě v této oblasti je nedílnou součástí nejenom českého právního řádu. Smlouva o smlouvě budoucí samotnou kupní smlouvu determinuje. Jestliže je proto ohledně budoucí smlouvy dána v konkrétním případě obligatorní⛘písemná smlouva, měla by být dána i pro tuto smlouvu „determinující“. Jinak bude právní jistota, zda a jakou vůli ve vztahu k nemovitým věcem strany chtěly projevit, oslabena.
S vnějšími připomínkami ohledně nutnosti analogické aplikace § 560 ObčZ se v rámci vnitřní diskuse na jednání občanskoprávního a obchodního kolegia NS ztotožnila část soudců se zdůrazněním důkazní a varující funkce písemné formy. Podle jejich názoru nedává rozumný smysl, aby realizační smlouva měla povinně písemnou formu k zajištění uvedených funkcí, kdežto smlouva o smlouvě budoucí by požadavek na písemnou formu splňovat nemusela. Takový závěr byl naznačován jako nelogický a stěží ho lze zákonodárci podsouvat.
Zobecňující náhled naznačoval, že na spornou otázku obligatorní písemné formy lze nahlížet dvěma způsoby:
a) | první z nich se staví proti analogickému dovozování písemné formy smlouvy o smlouvě budoucí pod sankcí absolutní neplatnosti takového právního jednání. Zdůrazňuje zásadu bezformálnosti právních jednání ve smyslu § 559 ObčZ a poukazuje na zákonodárcův úmysl zrušit povinnou písemnou smlouvu pro smlouvu o budoucí smlouvě. Zde se argumentuje rovněž tím, že smlouva o smlouvě budoucí není právním titulem pro budoucí převod, pouze obligačním závazkem uzavřít v budoucnu hlavní realizační smlouvu, která se bude týkat převodu věcného práva; |
b) | druhý vychází z toho, že smlouva o budoucí smlouvě plní ve vztahu k budoucímu plnění představujícímu převod věcného práva varovnou funkci. Pro budoucí realizační smlouvu zákon předepisuje obligatorně písemnou smlouvu, neboť toto omezení formou smlouvy sleduje určitý cíl. Aby tento cíl nebyl vyloučen u smlouvy o smlouvě budoucí a nahrazen připuštěním bezfomálního uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, za pomoci analogie se dovozuje povinnost uzavření smlouvy o smlouvě budoucí týkající se budoucího převodu nemovitosti v písemné formě. |
Publikované rozhodnutí je založeno na východiscích sub a). V tomto směru probíhala také diskuse v rámci jednání kolegia.
Zastánci publikovaného rozhodnutí poukazovali mimo jiné na obsah důvodové zprávy, kde byla vůle zákonodárce vyjádřena velmi zřetelně. V tomto ohledu pak nebyl prostor pro úvahu o analogii, neboť pro její použití by musela existovat mezera v zákoně, navíc mezera nevědomá či neúmyslná. Tento předpoklad ovšem nebyl naplněn, protože zákonodárce vědomě v poměrech ObčZ upustil od požadavku písemné formy smlouvy o smlouvě budoucí, přičemž žádným způsobem nedal najevo, že pro případ smlouvy o smlouvě budoucí týkající se převodu věcného práva bude z tohoto pravidla výjimka. Nejde tedy o případ, kdy si zákonodárce existenci mezery v zákoně neuvědomil, ale vědomě s ní pracoval. Dovozování písemné formy by v takovém případě nevedlo k soudcovskému dotváření práva, ale k jeho vytváření.
V diskusi členů kolegia nakonec převládl názor o nutnosti analogické aplikace § 560 ObčZ i na smlouvy o smlouvě budoucí vztahující se k nemovitým věcem. Současně však zazněl i argument, že s pouhou analogií v daném případě vystačit nelze. Protože je § 559 ObčZ základním ustanovením bezformálnosti, musel by se závěr o povinně písemné formě smlouvy o smlouvě budoucí opřít ještě o teleologickou redukci § 559 ObčZ. Naznačené, ale neuzavřené pak zůstalo hledání odpovědi na otázku, jaký bude právní následek nedodržení písemné formy u smlouvy o smlouvě budoucí, kde se objevila možná úvaha o absolutní neplatnosti, nicméně bez bližší argumentace a bližšího rozboru tohoto závěru.
Po věcné a poměrně dlouhé diskusi nakonec rozhodnutí nezískalo potřebný počet hlasů pro jeho publikaci ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek. To však nic nemění na tom, že jde o rozhodnutí, které NS přijal, a i když většina členů jeho občanskoprávního a obchodního kolegia se s jeho klíčovými závěry neztotožnila, nebyly závěry tohoto rozhodnutí dosud překonány rozhodnutím velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia NS v režimu § 20 zákona č. 6/2002 Sb., o soudech a soudcích. Podle cit. ustanovení dospěl-li senát NS při svém rozhodování k právnímu názoru, který je odlišný od právního názoru již vyjádřeného v rozhodnutí NS, postoupí věc k rozhodnutí velkému senátu. Při postoupení věci svůj odlišný názor zdůvodní.
Mgr. Michal Králík, Ph.D., Zlín, Brno