3. | Odstranění stavby ve spoluvlastnictví |
§ 506 odst. 1 ObčZ
§ 128 odst. 1 StavZ 2006
I. | Důsledkem odstranění stavby nemusí být nutně zánik samostatné věci v právním smyslu. Je-li stavba součástí pozemku (§ 506 odst. 1 ObčZ), nedochází jejím odstraněním k zániku nemovité věci, nýbrž pouze k zániku části nemovité věci v rozsahu odstraňované stavby. |
II. | Je-li předmětem podílového spoluvlastnictví nemovitá věc, jejíž součástí je stavba, postačí k ohlášení záměru odstranit tuto stavbu (§ 128 odst. 1 StavZ 2006) souhlas většiny spoluvlastníků, jestliže odstraňovaná stavba zjevně nemá zásadní vliv na hodnotu nemovité věci jako celku či na možnost jejího dalšího užívání. |
Rozsudek KS v Praze z 30. 6. 2023 [pozn. red.: správně 22. 6. 2023], sp. zn. 51 A 83/2022
K věci: Žalobce (1/3) a osoba zúčastněná na řízení (2/3) spoluvlastnili pozemek, jehož součástí byla stavba skleníku. Osoba zúčastněná ohlásila stavebnímu úřadu záměr stavbu odstranit. Stavební úřad zahájil řízení o odstranění stavby na žádost podle § 128 StavZ 2006, jehož účastníkem byl i žalobce, který přípisem sdělil, že s odstraněním stavby nesouhlasí. Stavební úřad k podání, které podle jeho přesvědčení nemělo potřebné náležitosti, nepřihlížel a odstranění stavby povolil. Žalobce se proti tomu odvolal. Tvrdil, že s ohledem na § 1116 ObčZ je třeba k zániku věci souhlas všech jejích spoluvlastníků, a proto neměl stavební úřad povolit odstranění stavby navržené jen jedním ze spoluvlastníků. Žalovaný odvolání zamítl a napadené rozhodnutí potvrdil. Ohlášení záměru odstranit stavbu pokládal jen za rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, k němuž podle § 1129 odst. 1 ObčZ stačí shoda dvou třetin spoluvlastníků, což bylo v dané věci naplněno. Na tom nemohlo nic změnit ani žalobcův vyjádřený nesouhlas, byť stavební úřad měl s jeho podáním naložit tak, že jej vyzve k odstranění vad. Procesní pochybení stavebního úřadu tak na věci nic nezměnilo. Žalobce se proti napadenému rozhodnutí bránil žalobou, v níž opakoval námitky uplatněné v průběhu řízení. (Řízení se účastnil i druhý ze spoluvlastníků coby osoba zúčastněná na řízení.) Soud žalobu zamítl.
Z odůvodnění: Soud se nejprve zaměřil na hodnocení prvního žalobního bodu směřujícího do otázky hmotněprávní, tedy zda bylo možno vyhovět žádosti o odstranění stavby i bez souhlasu menšinového spoluvlastníka:
StavZ 2006 neupravuje, jakým způsobem je třeba přistupovat k žádostem týkajících se staveb, jež jsou ve spoluvlastnictví více osob. Stejně tak v souvislosti s ohlášením záměru odstranit stavbu hovoří pouze o vlastníkovi stavby (srov. § 128 StavZ 2006), v případě nutnosti projednat ohlášené odstranění stavby v řízení pak zmiňuje toliko oznámení stavebníkovi bez ohledu na vlastnictví (srov. § 128 odst. 4 StavZ 2006). Pokud se tedy určitý stavební záměr týká předmětu, jenž je v podílovém spoluvlastnictví více osob, pak při posouzení, zda žádost či ohlášení podala k tomu oprávněná osoba, nezbývá než vyjít z ustanovení občanského zákoníku, která upravují vztahy mezi podílovými spoluvlastníky.
Podle § 506 odst. 1 ObčZ je součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.
Podle § 1116 ObčZ se vzhledem k věci jako celku spoluvlastníci považují za jedinou osobu a nakládají s věcí jako jediná osoba.
Podle § 1117 ObčZ má každý spoluvlastník právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka.
Podle § 1127 ObčZ jsou z právního jednání týkajícího se společné věci všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně.
Podle § 1128 odst. 1 ObčZ rozhodují o běžné správě společné věci spoluvlastníci většinou hlasů.
Podle § 1129 odst. 1 věty první ObčZ je k rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků.
V nyní posuzované věci správní orgány vyhodnotily, že záměr odstranit stavbu skleníku se v daném případě týkal rozhodnutí o významné záležitosti ve smyslu § 1129 odst. 1 ObčZ, k němuž postačí souhlas kvalifikované většiny spoluvlastníků. Jednalo se tedy o úsudek o předběžné otázce občanskoprávní povahy ve smyslu § 57 odst. 1 písm. c) SpŘ․ Nutno podotknout, že žalovaný i stavební úřad byli k posouzení této předběžné otázky nepochybně oprávněni, neboť zde nešlo o otázku existence či rozsahu vlastnického práva, jejíž posouzení je mimo působnost správních orgánů [srov. rozsudek Nejvyššího správního soudu (dále jen „NSS“) z 10. 12. 2019, sp. zn. 1 As 172/2019, odst. 26]. V dané věci tedy nebylo sporu o tom, kdo je spoluvlastníkem a jaká je velikost jeho spoluvlastnického podílu. Podstatou sporu byl toliko rozsah oprávnění spoluvlastníka jednat s orgánem veřejné moci o otázce týkající⛘se spoluvlastněné věci, resp. o rozsah spoluvlastnických oprávnění ve vztahu k možnosti iniciovat zahájení správního řízení týkajícího se spoluvlastněné věci. Šlo tedy otázku předběžné povahy, o které si správní orgány nejenže směly, ale dokonce musely učinit vlastní úsudek.
Podstatné je zodpovědět, zda šlo o úsudek správný.
Před zodpovězením dané otázky je třeba vyjasnit rozdíl mezi pojetím stavby ve smyslu práva soukromého (stavby podle ObčZ) a stavby ve smyslu práva veřejného (stavby podle StavZ 2006). V prvém případě je stavba chápána jako součást pozemku, na němž je zřízena (§ 506 odst. 1 ObčZ), výjimkou jsou pouze podzemní stavby se samostatným určením nebo liniové, které mohou mít povahu samostatné věci (§ 506 odst. 2 a § 509 ObčZ). Pokud však nejde o stavbu liniovou či podzemní, pak je třeba stavbu chápat jako součást pozemku, tedy nikoli jako samostatnou věc, nýbrž jako součást jiné nemovité věci, od které nemůže být oddělena bez jejího současného znehodnocení (§ 498 odst. 1 ve spojení s § 505 ObčZ). Naproti tomu ve veřejnoprávním pojetí se stavbou rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby (viz § 2 odst. 3 StavZ 2006). Dle uvedené definice tedy není vůbec rozhodující, zda jde o věc nemovitou, movitou či o součást věci jiné – dílem vzniklým stavební či montážní technologií může být cokoliv z uvedeného. Předpisy stavebního práva tedy chápou pojem „stavba“ podstatně šířeji než předpisy práva občanského, stavba podle stavebních předpisů totiž ani nemusí být samostatnou věcí v právním smyslu (srov. rozsudek NSS z 26. 8. 2013, sp. zn. 8 As 37/2013, odst. 27). Ve vztahu k nyní posuzované sporné otázce je však nutno aplikovat užší pojetí ve smyslu občanského práva, neboť jak bylo uvedeno výše, šlo o předběžnou otázku týkající se vztahů mezi spoluvlastníky a jejich oprávnění jednat s orgánem veřejné moci o otázce týkající se spoluvlastněné věci.
Z tohoto důvodu je nutno si vyjasnit, jakou povahu měla stavba skleníku z hlediska předpisů občanského práva.
Jak plyne z obsahu správního spisu, zejména z fotografií pořízených v průběhu místního šetření, posuzovaný skleník tvořily skleněné výplně zasazené v ocelových rámech, které byly upevněny v cihlové podezdívce zapuštěné v terénu. Soud proto nemá pochyb, že skleník měl charakter stavby spojené se zemí pevným základem, tudíž šlo o součást pozemku. Předmětný skleník tedy nebyl samostatnou věcí, nýbrž šlo o součást jiné samostatné věci nemovité ve smyslu § 506 odst. 1 ve spojení s § 498 odst. 1 ObčZ (z obsahu správního spisu ani z jiných podkladů zároveň nelze dovodit nic, co by nasvědčovalo tomu, že jde o stavbu s odděleným vlastnickým režimem ve smyslu § 509 či § 3055 ObčZ). Byla-li stavba skleníku součástí nemovité věci a nikoliv věcí samostatnou, pak fyzické odstranění tohoto skleníku bylo třeba chápat jako odstranění toliko části nemovité věci (resp. jako zničení zařízení tvořícího součást samostatné věci), a nikoliv jako zničení věci jako celku.
Klíčové je tedy zodpovědět, zda zničení předmětu tvořícího součást spoluvlastněné (společné) nemovité věci představuje úkon spočívající v nakládání s touto společnou věcí směřující ke změně jejího právního režimu, nebo zda jde o úkon spočívající v prosté správě (hospodaření) s danou věcí. V prvním případě by totiž bylo zapotřebí souhlasu všech spoluvlastníků bez ohledu na velikosti jejich podílů (§ 1127 ve vazbě na § 1116 a 1117 ObčZ), ve druhém případě by ovšem postačil souhlas většiny spoluvlastníků v závislosti na jejich podílech, přičemž v závislosti na míře významnosti spravované záležitosti by šlo o většinu buďto kvalifikovanou (§ 1129 odst. 1 ObčZ) nebo prostou (§ 1128 odst. 1 ObčZ).
Nejvyšší soud v rozsudku z 27. 3. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1300/2001, vyložil, že „[z]a hospodaření se společnou věcí lze považovat mimo jiné údržbu věci, její opravu, ale také její úpravu, resp. její změnu včetně odstranění či likvidace“ (zdůraznění doplněno zdejším soudem). Týž výklad zcela přebírala i pozdější civilní judikatura (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu z 9. 12. 2015, sp. zn. 22 Cdo 4755/2014, z 26. 2. 2013, sp. zn. 22 Cdo 20/2011, nebo z 25. 9. 2012, sp. zn. 22 Cdo 125/2011). Citovaný judikaturní výklad by mohl naznačovat, že odstranění či likvidace společné věci lze bez dalšího považovat za hospodaření. Zdejší soud však tento výklad nemůže zcela přijmout. Za prvé, tento výklad je částí odborné veřejnosti již považován za překonaný. V této souvislosti žalobce přiléhavě odkázal na komentářovou literaturu, ve které je výklad dovozovaný z rozsudku 22 Cdo 1300/2011 výslovně podroben kritice s dodatkem potřeby revize tohoto závěru (viz Spáčil, J., Králík, M. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 579, marg. č. 21.). Za druhé, zmiňovaný výklad byl vytvořen v době (rok 2003), kdy podle platné právní úpravy stavba nebyla součástí pozemku (srov. § 120 odst. 2 ObčZ 1964), tudíž Nejvyšší soud se v dané době nemohl vyjádřit k situaci, kdy je odstraňována či likvidována pouze stavba coby součást nemovité věci, a nikoliv nemovitá věc jako celek (jako je tomu v nyní posuzované věci). Z uvedených důvodů soud ve vztahu k nyní projednávané věci nepřebírá zmiňovaný výklad Nejvyššího soudu, tj. že za hospodaření se společnou věcí lze považovat i její změnu včetně odstranění či likvidace.
Soud proto přisvědčuje žalobci v tom, že úkon směřující k faktickému odstranění věci ve smyslu jejího zániku nelze považovat za prosté hospodaření (správu), nýbrž za úkon týkající se samotné existence věci jako celku, ve vztahu k níž se spoluvlastníci považuj za jedinou osobu (§ 1116 ObčZ) a kde jsou vůči sobě navzájem omezeni stejnými právy (§ 1117 ObčZ). Soud tudíž sdílí názor žalobce, že k jednání směřujícímu k zániku (odstranění, likvidaci) spoluvlastněné věci je zapotřebí souhlasu všech spoluvlastníků, bez ohledu na velikosti jejich podílů.
Navzdory právě uvedenému však soud neshledal projednávaný žalobní bod důvodným. Podle soudu totiž v tomto konkrétním případě nelze uvažovat o úplném odstranění či likvidaci spoluvlastněné věci, nýbrž toliko o zničení něčeho, co tvoří pouze součást spoluvlastněné věci. V této souvislosti je třeba připomenout, že předmětem odstranění povoleného napadeným rozhodnutím byla toliko stavba skleníku, nikoli jiná věc vystavěná na pozemku ve spoluvlastnictví žalobce a osoby zúčastněné. Jak soud uvedl již výše, posuzovaný skleník byl stavbou spojenou pevným základem se zemí, šlo tedy o součást pozemku, jehož celková rozloha činí 439 m2. Skleník tedy nebyl samostatným předmětem občanskoprávních vztahů, nebylo by možné ho např. převést (zcizit) bez současného převodu pozemku, na němž byl vystavěn. Odstraněním skleníku⛘tudíž nedošlo k odstranění nemovité věci jako celku (tj. pozemku včetně jiných staveb na něm), nýbrž pouze k odstranění části této nemovité věci, a to v rozsahu stavby tvořící její součást ve smyslu § 506 odst. 1 ObčZ. Důsledkem odstranění skleníku tudíž není úplný zánik spoluvlastněné nemovitosti, ani její zásadní změna, nýbrž pouze částečná změna spočívající toliko v dílčím – a nikoli nevratném – omezení užívání ke konkrétní činnosti (k pěstování skleníkové zeleniny). Těžko si představit, že by samotná absence daného skleníku měla zásadní vliv na potenciální využitelnost nemovitosti jako celku do budoucna, neřkuli na její obvyklou či tržní hodnotu. Jiná situace by samozřejmě nastala, pokud by odstraňovanou stavbou nebyl „běžný“ zahradní skleník, ale například rodinný dům či podniková provozovna, jejichž přítomnost či absence na pozemku by hodnotu nemovitosti ovlivnila naprosto zásadně. Avšak nyní posuzovaný skleník – jehož technický stav byl navíc zjevně havarijní – má na zachování hodnoty nemovité věci jako celku vliv spíše bagatelní. Vůči nemovité věci jako celku je proto třeba považovat odstranění skleníku za činnost podobnou údržbě či opravě nemovité věci, resp. za činnost nemající zásadní vliv na existenci či zachování podstaty dané nemovité věci jako celku. Z tohoto důvodu soud dospěl k závěru, že v tomto konkrétním případě je třeba odstranění stavby skleníku považovat za úkon spočívající toliko ve správě (hospodaření) se společnou nemovitou věcí. V tomto směru byl tedy úsudek správních orgánů správný.
Soud tedy uzavírá, že odstranění stavby skleníku v tomto konkrétním případě považuje za úkon spočívající v hospodaření se společnou nemovitou věcí, a to s přihlédnutím k povaze předmětného skleníku, který z hlediska občanskoprávních vztahů nemá povahu samostatné věci, ale jde o součást pozemku, jehož součástí jsou i jiné stavební objekty, přičemž v poměru k nemovité věci jako celku nelze odstranění daného skleníku považovat za likvidaci celé věci, nýbrž toliko za její úpravu nemající zásadní vliv na její hodnotu. Správní orgány proto vycházely ze správné úvahy, že ke schválení záměru odstranit tuto konkrétní stavbu nebylo potřeba souhlasu všech spoluvlastníků, ale postačil pouze souhlas většiny z nich. Odstranění stavby skleníku proto mohlo být povoleno i pouze na základě samostatné žádosti (resp. ohlášení) osoby zúčastněné coby většinového spoluvlastníka, tedy i bez doložení souhlasu žalobce coby spoluvlastníka menšinového.
V tomto konkrétním případě nebylo nezbytné rozlišovat, zda odstranění stavby skleníku spadá pod režim běžné správy vyžadující prostou většinu ve smyslu § 1128 odst. 1 ObčZ, nebo zda se jedná o významnou záležitost vyžadující kvalifikovanou většinu ve smyslu § 1129 odst. 1 ObčZ, na nějž odkazoval žalovaný v odůvodnění napadeného rozhodnutí. Osoba zúčastněná totiž disponuje podílem o velikosti 2/3, tudíž by samostatně dosáhla jak většiny prosté, tak i kvalifikované. Nesouhlas žalobce coby menšinového spoluvlastníka s 1/3 podílem proto sám o sobě nemohl založit překážku pro vyhovění žádosti osoby zúčastněné o odstranění stavby skleníku.
Pro úplnost soud konstatuje, že je mu znám rozsudek NSS z 20. 10. 2014, sp. zn. 8 As 61/2013, v němž bylo mj. vysloveno, že k provedení stavební úpravy spoluvlastněné stavby (v daném případě šlo o změnu na společné štítové zdi) byl nutný souhlas všech spoluvlastníků. Nelze ovšem přehlížet, že tento závěr byl vysloven v souvislosti s řízením o odstranění stavby zahájeném z moci úřední z důvodu porušení stavební kázně v režimu § 129 odst. 1 StavZ 2006 (konkrétně šlo o výstavbu v rozporu s podmínkami stavebního povolení). Dle zmiňovaného rozsudku NSS lze v takových případech nařídit odstranění stavby kterémukoliv spoluvlastníkovi, a to i proti jeho vůli. Jde totiž o sankci za nedodržení stavební kázně. V nyní posuzované věci je však situace odlišná, neboť se jednalo o odstranění stavby na základě ohlášení, třebaže projednávaném v řízení v režimu § 128 odst. 4 StavZ 2006, a nikoliv o ukládání povinnosti podle § 129 StavZ 2006. Z tohoto důvodu nelze závěry zmiňovaného rozsudku NSS na nyní posuzovanou věc přenášet v tom smyslu, že by bylo možno dovodit nutnost souhlasu menšinového spoluvlastníka k jakékoliv žádosti či ohlášení.
Komentář: V posuzované věci se jednalo o spoluvlastnický spor, který se projevil v řízení o povolení odstranění stavby. Správní orgány se tak coby předběžnou otázkou musely zabývat tím, jak v dané situaci aplikovat pravidla pro správu společné věci obsažená v ObčZ. Týmiž otazkami se následně zabýval soud. Ten v pojednaném rozsudku nejprve zodpověděl otázku, zda je třeba vycházet z veřejnoprávního či soukromoprávního pojetí stavby. Dále se komplexně zabýval otázkou, zda je stavba samostatnou věcí, nebo součástí pozemku a zda je třeba její odstranění pokládat za zničení společné věci, nebo (pouze) za hospodaření se společnou věcí. Stavba, o jejíž odstranění šlo, byla velmi specifická (ruina skleníku, která společný pozemek spíše hyzdila), takže se jedná o věc poměrně kazuistickou, což však v posledku není na škodu, protože úvahy soudu mohou ve své komplexnosti sloužit jako vodítko pro stavební úřady stran toho, co vše je vhodné vzít při zodpovídání obdobné předběžné otázky do úvahy.
Poznámka: Kasační stížnost nebyla podána.
Mgr. Hana Holubkovová, Praha⛘