14. Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví: Dohoda o prodeji společné věci, shodný návrh většinových spoluvlastníků
Dohoda o vypořádání spoluvlastnictví prodejem společné věci není neplatná jen proto, že společná věc v době uzavření dohody ještě neexistovala.
K dohodě o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví prodejem společné věci není třeba, aby obsahovala jméno kupujícího, ani konkrétní kupní cenu. Musí však v takovém případě obsahovat ujednání o způsobu prodeje (dražbou nebo z volné ruky), a pokud by šlo o prodej z volné ruky, alespoň způsob určení kupujícího a kupní ceny. Jde o podstatné náležitosti, bez jejichž sjednání není dohoda uzavřena.
Jedná-li ve shodě více spoluvlastníků, kterým patří dohromady významně vyšší spoluvlastnický podíl než jejich protistraně, a navrhují přikázání věci jednomu z nich, pak musí být pro přikázání věci jinému spoluvlastníkovi závažné důvody.
Rozsudek NS z 8.11.2023, sp. zn. 22 Cdo 754/2023
K věci: OS pro Prahu 10 zrušil podílové spoluvlastnictví žalobkyně k ideální 1/3 jednotky – nebytovému prostoru – a přikázal tento podíl žalobkyně do spoluvlastnictví 2. žalované, která se tak stává nově spoluvlastnicí ideálních 2/3 jednotky. Rozhodl o tom, že spoluvlastnický podíl 1. žalované v rozsahu ideální 1/3 zůstává nedotčen. MS v Praze změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že zrušil podílové spoluvlastnictví účastníků řízení k výše uvedené jednotce, kterou přikázal do výlučného vlastnictví žalobkyně.
Účastnice byly spoluvlastnicemi domu, ve kterém je umístěna sporná nebytová jednotka; dne 14. 3. 2016 uzavřely dohodu s o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Nyní je každá z účastnic výlučnou vlastnicí jedné z bytových jednotek v tomto domě; žalobkyně a 1. žalovaná tam bydlí. Sporná nebytová jednotka (dále též jen „jednotka“) není dlouhodobě užívána, je ve stavu vyžadujícím rekonstrukci a není reálně dělitelná. Ve zmíněné dohodě se spoluvlastnice dohodly na prodeji nebytové jednotky, ten však nebyl dosud realizován, a – podle odvolacího soudu – „ustanovení Dohody z r. 2016, že ‚se spoluvlastníci dohodli v souvislosti s celkovým zrušením spoluvlastnictví na prodeji této jednotky‘ nelze považovat za platnou dohodu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k Jednotce nejen proto, že (jak uvedl soud I. stupně) Jednotka v daném okamžiku ještě neexistovala, ale též pro neurčitost jak ohledně osoby kupujícího, tak ohledně kupní ceny“. Žalobkyně podala návrh na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k této jednotce tak, že jí bude za náhradu přikázána do výlučného vlastnictví; žalované ve shodě žádaly, aby spoluvlastnictví bylo vypořádáno tak, že podíl žalobkyně bude přikázán 2. žalované. Zatímco soud prvního stupně návrhu žalovaných vyhověl, odvolací soud jeho rozsudek změnil a přikázal jednotku do výlučného vlastnictví žalobkyně. Odvolací soud postupoval podle kritérií uvedených v rozsudku NS z 16. 10. 2016. sp. zn. 22 Cdo 2024/2016; vyšel z toho, že žádné z účastnic nesvědčí kritérium velikosti podílu, nejúčelněji využije věc žalobkyně. Ani další potenciálně relevantní kritéria nesvědčila jednoznačně ve prospěch žalovaných.
Proti rozsudku odvolacího soudu podaly žalované dovolání, které NS shledal přípustným i důvodným.
Z odůvodnění: Přípustnost dovolání zakládá řešení právní otázky, položené oběma dovolatelkami, na které napadené rozhodnutí závisí, zda jedná-li ve shodě více spoluvlastníků, kterým patří dohromady vyšší spoluvlastnický podíl než jejich protistraně, je třeba tuto skutečnost zohlednit při rozhodování o přikázání věci, resp. jaký význam tato skutečnost pro rozhodnutí ve věci má. Odpověď na tuto otázku se podává z judikatury dovolacího soudu ohledně sčítání hlasů spoluvlastníků vystupujících jednotně.
K dohodě o prodeji společné věci, která v době dohody neexistovala:
S dovolatelkou lze souhlasit potud, že dohoda o vypořádání spoluvlastnictví prodejem společné věci není neplatná jen proto, že společná věc v době uzavření dohody ještě neexistovala. Dovolací soud opakovaně konstatoval: „Sama skutečnost, že prodávající v době uzavření kupní smlouvy nebyl ani vlastníkem prodávané věci ani neměl právo s ní nakládat, nečiní smlouvu neplatnou“ (rozsudek NS z 11. 12. 2002, sp. zn. 22 Cdo 981/2001; stejně rozsudek NS z 22. 7. 2004, sp. zn. 22 Cdo 1442/2004, viz též zejména odůvodnění rozsudku velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia NS z 14. 10. 2015, sp. zn. 31 Cdo 945/2013, publikovaného pod č. 66/2016 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní, a řada dalších rozhodnutí, která na tuto judikaturu odkazují). To přiměřeně platí i pro dohodu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví prodejem budoucí společné věci; takové dohodě nic nebránilo.
Náležitosti dohody o budoucím prodeji společné věci:
Odvolací soud k dohodě dále uvedl: „Ustanovení Dohody z r. 2016, že ‚se spoluvlastníci dohodli v souvislosti s celkovým zrušením spoluvlastnictví na prodeji této jednotky‘ nelze považovat za platnou dohodu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k Jednotce nejen proto, že (jak uvedl soud I. stupně) Jednotka v daném okamžiku ještě neexistovala, ale též pro neurčitost jak ohledně osoby kupujícího, tak ohledně kupní ceny. Dohoda tedy nijak nebrání zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k Jednotce soudem, dle zákonných kritérií.“ O jaké ustanovení tento závěr opřel, soud neuvedl.⛘
Dovolatelka vytýká soudům, že se nezabývaly zjišťováním skutečné vůle účastníků, kterou bylo prodat jednotku třetí osobě, a tvrdí: „I zde se dle názoru 2. žalované odvolací soud nedržel ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu ohledně výkladu právních úkonů, resp. právních jednání. Zde 2. žalovaná odkazuje např. na rozhodnutí NS ve věcech sp. zn. 25 Cdo 1074/2003 nebo sp. zn. 33 Cdo 272/2020.“ Tento rozpor však blíže nekonkretizuje; jedná se však o rozhodnutí zabývající se výkladem právních jednání.
Problém je však v tomto: Nebylo tvrzeno ani zjištěno, a ani v dovoláních se o tom nic neuvádí, že by se účastnice dohodly na způsobu prodeje jednotky (poznámka redakce – následuje citace § 1141 ObčZ).
K dohodě o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví prodejem společné věci není třeba, aby obsahovala jméno kupujícího, a ani konkrétní kupní cenu. Musí však obsahovat ujednání o způsobu prodeje (dražbou nebo z volné ruky) a v případě, že by šlo o prodej z volné ruky, alespoň způsob určení kupujícího a kupní ceny (např. prodej nejvyšší nabídce prostřednictvím realitní kanceláře). Jde o podstatné náležitosti (essentialia negotii), bez jejichž sjednání není dohoda uzavřena. „Obsahové náležitosti smlouvy (i jiného právního jednání) jsou tradičně tříděny na podstatné (essentialia negotii), pravidelné (naturalia negotii) a vedlejší (accidentalia negotii) ... Pokud nedojde k dohodě o podstatných náležitostech smlouvy, smlouva vůbec nevznikne (ObčZ 1964 tento následek výslovně neupravoval, nyní viz § 1725 i. p. ObčZ), tudíž úvaha o neplatnosti takové ‚smlouvy‘ je nemístná“ (nález ÚS z 11. 10. 2016, sp. zn. III.ÚS 882/16). Dohoda účastnic o prodeji společné věci neobsahující podstatné náležitosti tak jako právní skutečnost vůbec nevznikla.
Již jen na okraj se dodává: I kdyby však dohoda řádně uzavřena byla, nelze přehlédnout, že žádná ze stran se – několik let – nepokusila až do rozhodnutí v této věci o její realizaci soudním rozhodnutím; spoluvlastnictví tak zůstalo zachováno a nic nebránilo zrušení a vypořádání spoluvlastnictví rozhodnutím soudu. Tvrzený rozpor s judikaturou dovolacího soudu, pokud jde o právní účinky dohody týkající se prodeje sporné jednotky, tak není dán.
K významu výše spoluvlastnických podílů účastnic vystupujících v řízení ve vzájemné shodě:
Dovolatelka mimo jiné uvádí: „Obě žalované vystupovaly v řízení jednotně… Tedy 2. žalovaná je právního názoru, že v tomto konkrétním případě měl odvolací soud učinit závěr, že kritérium výše podílů svědčí 2. žalované. Tato otázka není podle vědomosti 2. žalované dosud pro svou specifičnost v rozhodovací praxi NS řešena.“
I když je i zde dovolání formulováno – pokud jde o vymezení právní otázky, na které rozhodnutí odvolacího soudu závisí – poměrně vágně, taková otázka se z jeho obsahu podává: Je třeba při rozhodování o tom, komu bude společná věc přikázána (§ 1147 ObčZ), přihlížet k tomu, že dva či více spoluvlastníků jedná ve shodě a navrhuje, aby věc byla přikázána do výlučného vlastnictví jednomu z nich? Napadené rozhodnutí na vyřešení této právní otázky částečně závisí (jde o otázku významnou pro rozhodnutí ve věci), napadené rozhodnutí je v rozporu s principem respektování většinové vůle účastníků, zformulovaným judikaturou dovolacího soudu; dovolání je tak přípustné podle § 237 OSŘ, a je i důvodné (poznámka redakce – následuje citace § 1147 ObčZ).
O rozdělení mezi více spoluvlastníků jde i v případě, že soud přikáže při zachování spoluvlastnictví podíl jednoho ze spoluvlastníků jinému spoluvlastníkovi, ev. více spoluvlastníkům jednajícím ve shodě. V této věci 1. žalovaná navrhla, stejně jako 2. žalovaná, zrušit podílové spoluvlastnictví s tím, aby jednotka byla přikázána do podílového spoluvlastnictví 1. žalované ve výši ideální 1/3 a 2. žalované ve výši ideální 2/3 jednotky.
V rozsudku z 22. 11. 2010, sp. zn. 22 Cdo 2147/2009, NS vyslovil: „V případě, že ve sporu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví se dva nebo více účastníků dohodne a žádají, aby jim byla společná věc přikázána do podílového spoluvlastnictví, z něhož by byli někteří spoluvlastníci vyloučeni, je třeba pro úvahu o velikosti spoluvlastnických podílů jako o jednom z kritérií pro rozhodnutí jejich podíly sčítat.“ K tomu dovolací soud uvedl: „Občanské právo je založeno mimo jiné na zásadách autonomie vůle, dispozitivnosti právní úpravy a na zásadě ‚vše je dovoleno, co není výslovně zakázáno‘ (srov. např. Hurdík, J. Zásady soukromého práva. Brno: Masarykova univerzita, 1998); jde o to, aby vůle účastníků občanskoprávních vztahů byla respektována v nejširší možné míře. Úprava vztahů mezi spoluvlastníky je v zásadě věcí jejich soukromé dispozice.“
V nyní pojednávané věci je situace podobná v tom, že ve shodě jednaly dvě spoluvlastnice, jejichž spoluvlastnické podíly činily celkem ideální 2/3 společné věci; projevovaly tedy poměrně výrazně většinovou vůli. Žalované se shodly na přikázání jednotky, ev. spoluvlastnického podílu, žalobkyně 2. žalované, i na budoucím užívání jednotky, pokud by byla přikázána druhé žalované, s tím, že by ji dočasně užíval i vnuk 1. žalované. I když tedy, formálně vzato, byly podíly všech účastnic rovnodílné, většinu tvořily podíly spoluvlastnic navrhujících stejné řešení.
V rozsudku NS z 17. 6. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1450/2015, publikovaném pod č. 5/2016 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní (Rc 5/2016) dovolací soud vysvětlil, že i v poměrech ObčZ lze při úvaze o přikázání věci některému ze spoluvlastníků zohlednit hledisko účelného využití věci a velikosti spoluvlastnických podílů. V usnesení z 5. 12. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4940/2017, a v mnoha navazujících rozhodnutích (naposledy v rozsudku z 17. 5. 2023, sp. zn. 22 Cdo 972/2023) pak NS uvedl, že i když hledisko výše podílů není samo o sobě rozhodující, v případě, že jednomu ze spoluvlastníků patří výrazně vyšší podíl na společné věci, musí být pro případné přikázání věci menšinovému spoluvlastníkovi závažné důvody. Je tomu tak proto, že je třeba respektovat společnou vůli spoluvlastníků, jejichž podíl tvoří nadpoloviční většinu.
Uvedené principy platí i při rozhodování o tom, komu přikázat společnou věc; jedná-li ve shodě více spoluvlastníků, kterým patří dohromady významně vyšší spoluvlastnický podíl než jejich protistraně, a navrhují přikázání věci jednomu z nich, pak musí být pro přikázání věci jinému spoluvlastníkovi závažné důvody.
V této věci v odvolacím řízení jednaly ve shodě účastnice, kterým náležel celkem 2/3 ideální podíl na společné věci, a navrhovaly přikázání věci 2. žalované tak, jak to učinil soud prvního stupně. Odvolací soud však k této okolnosti nepřihlédl, jen uvedl: „Kritérium výše podílů spoluvlastníků nesvědčí ani jedné ze spoluvlastnic, když každá z nich vlastní spoluvlastnický podíl na jednotce o velikosti id. 1/3.“ Opomenul tak skutečnost významnou pro rozhodnutí o přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků; jeho rozhodnutí je tak předčasné (věc bude třeba znovu zvážit⛘s přihlédnutím k uvedenému) a v této části spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 OSŘ).
Ke kritériu „co nejmenšího zásahu soudu do vlastnických práv“:
Odvolací soud uvedl, že toto kritérium „(na němž založil své rozhodnutí soud I. stupně) svědčí ve prospěch 2. žalované, která postupuje ve shodě s 1. žalovanou jako s dalším spoluvlastníkem“. Dodal však, že „pro rekonstrukci a další nakládání s Jednotkou by zachování minoritního a majoritního spoluvlastnictví k Jednotce mohlo být spíše komplikací. Uvedenými skutečnostmi je význam kritéria ,co nejmenšího zásahu do vlastnických právʹ v dané věci podstatně snížen“.
K tomu dovolací soud uvádí: Toto kritérium je třeba posoudit ve světle toho, co je uvedeno ohledně výše spoluvlastnických podílů; to, že spoluvlastnice jednající ve shodě chtějí zachovat své spoluvlastnictví (s vyloučením žalobkyně) nemůže být argumentem v jejich neprospěch. Naopak, soud by měl, pokud možno, respektovat vůli spoluvlastnic jednajících ve shodě. Odvolací soud však nezpochybnil, že uvedené kritérium 2. žalované svědčí (s tím dovolací soud souhlasí), jeho význam však zeslabil odkazem na možné budoucí problémy. To je však jiná věc, která o míře zásahu do vlastnictví v době rozhodnutí soudu nevypovídá. Přednost před tím, že v budoucnu mohou nastat komplikace, má rozhodně to, že žalované jednají ve shodě. Jinak řečeno: Chtějí-li spoluvlastnice jednající ve shodě nadále setrvat ve spoluvlastnictví, nelze jim tuto okolnost klást k tíži s tím, že pro vyloučení možných budoucích komplikací plynoucích ze spoluvlastnictví je výhodnější výlučné vlastnictví. Rozhodnutí odvolacího soudu je tak v této části v rozporu – byť s obecněji formulovanou – judikaturou dovolacího soudu a spočívá na nesprávném právním hodnocení věci.
Poznámka: K obecným otázkám výkladu dohody o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví se NS vyjádřil např. v usnesení z 30. 10. 2023, sp. zn. 22 Cdo 3596/2022. Základním hlediskem pro výklad právního jednání je úmysl jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Při zjišťování tohoto úmyslu je třeba vycházet z hledisek uvedených v § 556 odst. 2 ObčZ a přihlédnout též k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. Teprve v případě, že ani za použití uvedených výkladových pravidel nelze zjistit úmysl jednajícího, se uplatní objektivní metoda interpretace a projevu vůle se přisuzuje význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen (srovnej například rozsudek NS z 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017). Judikatura Nejvyššího soudu je dlouhodobě ustálená v tom, že výkladem lze pouze zjišťovat obsah právního úkonu, nelze jím však projev vůle nahrazovat, měnit či doplňovat (viz např. rozsudky NS z 18. 11. 2002, sp. zn. 25 Cdo 1116/2001, a z 25. 4. 2016, sp. zn. 32 Cdo 4318/2015). Tento závěr se uplatní rovněž ve vztazích podléhajících režimu ObčZ 1964 účinného od 1. 1. 2014 (k tomu srov. rozsudky NS z 25. 4. 2017, sp. zn. 21 Cdo 5281/2016, a z 17. 8. 2017, sp. zn. 21 Cdo 5302/2016). Výkladem projevu vůle nelze ani měnit smysl jinak jasného právního jednání (srov. například usnesení NS z 17. 10. 2018, sp. zn. 32 Cdo 939/2018, z 16. 1. 2019, sp. zn. 23 Cdo 4432/2018, nebo z 16. 12. 2020, sp. zn. 23 Cdo 3437/2020).
JUDr. Jiří Spáčil, CSc., Brno