PAVEL KOUKAL
advokát advokátní kanceláře Rödl & Partner, v.o.s.
Po legislativně zajímavém způsobu vrácení schváleného návrhu zákona Senátem byla dne 19. srpna 2005 Poslaneckou sněmovnou nakonec přijata a dne 19. září 2005 pod č. 360/2005 Sb. vyhlášena ve Sbírce zákonů v pořadí již sedmá novela zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor.
Návrh novely, která je svým obsahem nepochybně potřebná a významná, byl totiž po předchozím schválení sněmovnou vrácen Senátem s pozměňovacím návrhem na úplné zrušení zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor, což však nebylo ze strany Poslanecké sněmovny akceptováno a nakonec byl tak definitivně schválen původní návrh předložený vládou k parlamentnímu projednání koncem měsíce ledna tohoto roku.
Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, který nabyl účinnosti dnem 1. května 1990 a platí tedy ve znění několika pozdějších novelizací již více než patnáct let, reagoval ve své době především na zcela novou situaci v oblasti vznikajícího trhu s nebytovými prostory (ovlivňovaného tehdy zejména tzv․ malou privatizací) a na tehdejší aktuální potřebu zvláštní právní regulace nájemních vztahů v této oblasti. Je přitom přirozené, že se v návaznosti na obecnou stabilizaci ekonomických vztahů postupně stabilizovala i oblast trhu s nebytovými prostory a míra potřeby regulace nájemních vztahů se proto i v této oblasti snižovala. Tento základní trend zdůrazňuje i sama důvodová zpráva k vládnímu návrhu nyní již přijatého zákona č. 360/2005 Sb., která konstatuje, že v současné době již není nutná zvýšená míra ochrany nájmu nebytových prostor tak, jak je provedena v současné právní úpravě a v této souvislosti mj. výslovně poukazuje i na zpracování komplexního návrhu nové úpravy nájmu nebytových prostor v rámci připravované rekodifikace občanského práva. S ohledem na aktuální stav této rekodifikace však vláda došla k závěru, že za stávající situace je možné pouze řešení spočívající v přijetí další dílčí novely stávajícího zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor, přičemž tento pragmatický závěr byl Poslaneckou sněmovnou drtivou většinou hlasů akceptován a vládní návrh tak byl (ve znění některých pozměňovacích návrhů) nakonec přijat.
Cíl a hlavní principy novely zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor
Cílem v pořadí sedmé novely zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor bylo dle důvodové zprávy k vládnímu návrhu jednak další snížení míry právní regulace nájmu nebytových prostor, jakož i posílení smluvní volnosti a rovnosti subjektů v nájemních vztazích na straně jedné a dále pak na straně druhé i bližší vymezení a precizace některých zákonných pojmů, jakož i rozšíření obecné úpravy občanského zákoníku na tuto oblast právních vztahů. Právě s posledním bodem cíle novely souvisí i shora zmíněné vrácení již schváleného návrhu Senátem, který v pozměňovacích návrzích doporučil úplné zrušení zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor a převedení režimu právní úpravy nájmu nebytových prostor do režimu obecné úpravy nájmu obsažené v ust. § 663 a násl. občanského zákoníku.
Pokud jde o hlavní principy novelizace, těmito jsou především posílení, resp. rozšíření smluvní volnosti stran (a to zejména ve vazbě na výpovědní důvody podle § 9 odst. 2 a 3 zákona), precizace některých pojmů zákona (zejména ve vztahu k základním pojmům „nebytové prostory“ a „vznik nájmu“) a odstranění určitých forem zvýhodnění pouze jedné ze smluvních stran (např. nájemce při změně osoby pronajímatele).
Posílení smluvní volnosti stran
Jak již bylo konstatováno výše, jedním z hlavních principů novely zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor je rozšíření smluvní volnosti stran, a to zejména co do možnosti smluvního vymezení výpovědních důvodů u nájmu sjednaného na dobu určitou. Ačkoliv soudní judikatura postupně dovodila, že ustanovení § 9 odst. 2 a 3 zákona nejsou co do vymezení výpovědních důvodů u nájmu sjednaného na dobu určitou kogentní a smluvní strany tak mohou zásadně sjednat i jiné výpovědní důvody, dlouhodobě vyvolávala stávající právní úprava skončení nájmu formou výpovědi nejasnosti a právní diskuse. Z tohoto důvodu proto byla v tomto směru výslovně posílena smluvní volnost stran, a to tak, že v zákoně uvedené výpovědní důvody podle § 9 odst. 2 a 3 se uplatní bez dalšího tehdy, pokud není smluvními stranami dohodnuto jinak, a to jak co do výčtu těchto důvodů, tak i co do jejich věcného vymezení. Znamená to přitom, že smluvní strany mohou ve smlouvě rozsah výpovědních důvodů jak rozšířit, tak i případně zúžit. Nadále však platí, že v případě nájmu sjednaného na dobu neurčitou jsou pronajímatel i nájemce oprávněni vypovědět smlouvu o nájmu nebytových prostor i bez udání důvodu (není-li dohodnuto jinak), v případě smluv sjednaných na dobu určitou je vždy třeba řádně uvést i konkrétní výpovědní důvod v souladu se smlouvou, popř. se zákonem.
Pokud jde o posílení smluvní volnosti při sjednávání nájmu nebytových prostor, je třeba kromě shora citovaných ustanovení § 9 odst. 2 a 3 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor poukázat i na zrušení stávajícího ust. § 5 odst. 3 zákona, které nájemci ukládalo povinnost hradit náklady spojené s obvyklým udržováním. Nově se ponechává na dohodě smluvních stran, aby si samy vymezily rozsah oprav, které bude provádět nájemce a aby tak účelně odstranily možné problémy při určení, v jakém rozsahu se bude nájemce na údržbě podílet. Pokud přitom nebude smlouva obsahovat vymezení podílu nájemce na opravách a údržbě, ponese povinnost udržovat předmět nájmu výhradně pronajímatel.
Bližší vymezení některých zákonných pojmů
V zájmu odstranění případných výkladových problémů přináší novela zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor i bližší vymezení některých pojmů používaných v zákoně. V tomto směru je třeba poukázat zejména na novelizované ustanovení § 1 zákona (nově nazvané jako „Vymezení pojmu“), které pro účely tohoto zákona za „nebytové prostory“ považuje místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení, a jimiž jsou zejména prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov; nebytovými prostory ve smyslu novely výslovně nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy. Novela tímto způsobem zavádí dostatečný demonstrativní výčet nebytových prostor z hlediska jejich charakteru a způsobu využívání, a to jak z hlediska pozitivního, tak i negativního vymezení. Pokud jde o věcnou působnost zákona, tato je vedle nebytových prostor nadále vztahována i na byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům.
Za precizaci stávající právní úpravy nájmu nebytových prostor lze dále považovat i zcela přepracované ustanovení § 3 zákona, nazvaného nově jako „Vznik nájmu“. V tomto ustanovení dochází k rozlišení pojmu „nájmu“ jakožto právního vztahu a pojmu „nájemní smlouvy“ jakožto obligatorně písemného právního úkonu, na základě kterého nájemní vztah vzniká. V tomto směru je významné zejména nové vymezení podstatných náležitostí nájemní smlouvy, kterými vedle předmětu a účelu nájmu jsou výše nájemného a úhrada za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, i doba, na kterou se nájem uzavírá. V případě, že jde o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat kromě toho také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru. V návaznosti na toto nové vymezení podstatných náležitostí nájemní smlouvy a v souvislosti s novým ust. § 7 odst. 2 zákona již není splatnost nájemného, resp. způsob jeho platby podstatnou náležitostí nájemní smlouvy a pro případ, že by tato otázka nebyla upravena v nájemní smlouvě, je tato upravena přímo v zákoně.
Vypuštěním stávajícího ust. § 3 odst. 4 zákona se otázka neplatnosti nájemní smlouvy dostala zcela do režimu obecné právní úpravy neplatnosti právních úkonů v občanském zákoníku.
Zakotvení rovnosti smluvních stran
Jako určitá forma zvýhodnění právního postavení nájemce byla dosud vnímána skutečnost, že v případě změny osoby pronajímatele (vlastníka budovy, resp. nebytových prostor) se subsidiárně aplikovalo kogentní ust. § 680 odst. 3 občanského zákoníku, které v případě změny vlastnictví k nemovité věci dává právo vypovědět nájemní smlouvu pouze nájemci a nikoliv již pronajímateli. Aby byla i v tomto směru zajištěna rovnost smluvních stran (a současně i jejich smluvní volnost) výslovně stanoví nově doplněné ust. § 11 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor, že dojde-li ke změně vlastnictví budovy, v níž se pronajatý prostor nachází, nebo pronajatého nebytového prostoru ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu, není nájemce ani pronajímatel oprávněn z tohoto důvodu nájem vypovědět, pokud není smluvními stranami dohodnuto jinak.
Za změnu právní úpravy směřující ke zrovnoprávnění smluvních stran lze v jistém smyslu považovat i novelou doplněnou oznamovací povinnost nájemce podle § 5 odst. 4 zákona spočívající v tom, že hodlá-li nájemce změnit v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru předmět podnikání a ovlivní-li tato změna podstatným způsobem využití nebytových prostor, je povinen to oznámit pronajímateli a vyžádat si jeho písemný souhlas, pokud se nedohodnou jinak. V případě nesplnění této povinnosti zakládá tato skutečnost zvláštní výpovědní důvod na straně pronajímatele podle § 9 odst. 2 písm. j) zákona.
