Předmět úpravy. Zákon upravuje postup při jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Z povahy věci vyplývá, že dohoda o zvýšení nájemného mezi pronajímatelem a nájemníkem by při řešení výše nájemného měla být upřednostněna, ale pokud jí není možné z nejrůznějších důvodů dosáhnout, stanoví zákon náhradní postup.

Uvedený postup bude podle zákona možné realizovat jen u určité skupiny bytů. Tato skupina je v zákoně vymezena negativním výčtem, u kterých je jednostranné zvyšování nájemného z bytu vyloučeno⁹. Jde o úpravu obsaženou v ust. § 1 odst. 2 citovaného zákona zahrnující byty, ve kterých je nájemné sjednáváno na základě obvyklých podmínek na místním trhu s byty. Nájemné je zpravidla rozúčtováváno podle skutečných nákladů na vlastnictví, údržbu, opravy a provoz domu jednotlivým uživatelům bytů (družstevní byty apod.) nebo je stanoveno jako limitované s cílem umožnit získání a využití veřejné podpory (tzv. dotované nájemní byty).

Právní vztahy upravené citovaným zákonem jsou považovány za vztahy občansko právní. Občanský zákoník je tedy obecnou úpravou k této zvláštní právní úpravě a jeho ustanovení se použijí v případě, že citovaný zákon neurčí jinak.

Vymezení pojmů. Ustanovení § 2 předmětného zákona obsahuje definice základních pojmů, avšak pouze pro účely tohoto zákona. Dle definice se nájemným rozumí cena za užívání pronajatého bytu. Dále se vymezuje aktuální nájemné a cílová hodnota měsíčního nájmu, čímž se předurčuje i období předurčené k uplatnění stanoveného jednostranného postupu při zvyšování nájemného (na základě poslaneckých pozměňovacích návrhů končí v roce 2010).

Ustanovení dále definuje podlahovou plochu bytu, do které se zahrnují plochy všech místností bytu a jeho příslušenství ve smyslu § 121 odst. 2 ObčZ, a to umístěných i mimo byt. Podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.

Předpis rovněž vymezuje co se rozumí bytem se sníženou kvalitou, základním příslušenstvím a ústředním vytápěním. Všechny tyto pojmy mají vliv na stanovení nižší cílové hodnoty nájemného.

Podmínky a způsob jednostranného zvýšení nájemného. Jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem lze uplatnit v období, které začíná dnem nabytí účinnosti zákona (31. března 2006) a končí dnem 31. prosince 2010. Po tomto datu by měla platit již jen nová právní úprava obsažená v občanském zákoníku. Cílem postupu, který stanoví ust. § 3 předmětného zákona je dosáhnout takového přiblížení rozdílných hladin dříve regulovaného nájemného a nájemného volně sjednávaného, které umožní uplatnit efektivní využití smluvního principu při sjednávání nájemného.

Podle pravidel vymezených v zákoně je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné jedenkrát ročně počínaje dnem 1. ledna 2007. Následně je oprávněn zvýšit nájemné vždy k 1. lednu běžného roku, popřípadě i později. Pokud tak učiní později než k 1. lednu, nesmí být nově stanovené nájemné požadováno zpětně za období od 1. ledna toho roku, ledaže by se pronajímatel s nájemcem dohodl jinak.

Jednostranné zvýšení nájemného v každém dvanáctiměsíčním období nesmí být vyšší než maximální přírůstek měsíčního nájemného stanovený pro každou konkrétní hodnotu aktuálního nájemného za m² podlahové plochy bytu ve vztahu k odpovídající cílové hodnotě měsíčního nájemného za m². Způsob výpočtu cílových hodnot měsíčního nájemného a maximálních přírůstků je stanoven v příloze k zákonu.

Příloha obsahuje jednak vzorec pro výpočet cílové hodnoty měsíčního nájemného za 1 m² podlahové plochy a jednak vzorec pro určení maximálního přírůstku měsíčního nájemného vyjádřených v procentech. Při uvedených výpočtech se bere v úvahu mj. základní cena za 1 m² podlahové plochy, kvalita bytu a jeho umístění.

Ustanovení § 4 citovaného zákona ukládá Ministerstvu pro místní rozvoj vyhlašovat a zveřejňovat formou sdělení ve Sbírce zákonů vždy s účinností od 1. července kalendářního roku:

Uvedené sdělení by mělo zveřejňovat přehledným způsobem takové údaje, které dovolí pronajímatelům a nájemcům podle příslušných vyhledávacích znaků (např. lokalita, aktuální nájemné) určit podklady pro stanovení jednostranného zvýšení.

Oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného musí mít povinně písemnou formu. Jeho součástí je zdůvodnění, ze kterého vyplývá, jak byla stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného. Pronajímatel musí dbát i na včasné doručení oznámení nájemci, neboť to je předpokladem účinnosti uvedené změny. Nájemci se ukládá platit zvýšené nájemné zásadně ode dne uvedeného v oznámení, nejdříve však prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po uplynutí 3 kalendářních měsíců od jeho doručení. V praxi to znamená doručit oznámení nejpozději v průběhu měsíce září, aby povinnost k úhradě zvýšeného nájemného vznikla k 1. lednu následujícího roku. Stanovení tříměsíční lhůty má nájemci, v případě důvodných pochybností o způsobu určení nové výše nájemného, umožnit podat žalobu k soudu. Určitým problémem se však jeví formulace tohoto procesního oprávnění, které jako by zakládalo propadnou lhůtu pro podání žaloby, což zřejmě neodpovídá zákonodárcovu úmyslu a odporovalo by zásadě právní jistoty.

3. Novela občanského zákoníku

Při projednávání v Poslanecké sněmovně byly do vládního návrhu zákona o jednostranném zvyšování nájemného z bytu zapracovány změny hlavy sedmé oddílu čtvrtého občanského zákoníku nazvaného „Zvláštní ustanovení o nájmu bytu“, které byly (avšak nikoliv ve stejném znění) obsahem vládního návrhu formálně samostatné novely občasného zákoníku (sn. tisk 1060). Novelizace byla přitom provedena tak, že dotčené paragrafy byly nahrazeny úpravou, která zčásti zůstala stejná, zčásti změnila uspořádání odstavců nebo vět a jen zčásti představuje zcela nové znění. Tento postup není pro adresáty předpisu uživatelsky příliš komfortní, protože výrazně znesnadňuje orientaci, navíc provedením určitých přesunů může zapříčinit i nezamýšlené následky a výkladové problémy. Další text obsahuje podstatu nového znění provedených změn.

Nájemní smlouva. Do ust. § 685 odst. 1 ObčZ byla vložena věta, která stanoví, že nájemní smlouvu lze sjednat také na dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele. Tato úprava by měla spolu s novým zněním ust. § 710 odst. 4 až 6 ObčZ odstranit problém spočívající v tom, že zaměstnavatel uzavře se zaměstnancem pracovní poměr na dobu neurčitou a zároveň s ním uzavře nájemní smlouvu k bytu. Skončení pracovního poměru, ať už ze strany zaměstnance nebo zaměstnavatele, nemá podle ustálené judikatury vliv na skončení nájemního vztahu, a to ani tehdy, pokud nájemní smlouva byla uzavřena s omezením na dobu trvání pracovního poměru. Soudní praxe přitom vychází z premisy, že takový nájemní vztah nebyl uzavřen na dobu určitou.

Novou a důležitou úpravu přinesl druhý odstavec citovaného paragrafu, a to ve vztahu k družstevním bytům. Dosavadní úprava podřizovala nájemní smlouvu o nájmu družstevního bytu ve všech případech stanovám bytového družstva. Nové znění omezilo působnost stanov pouze na nájemní smlouvy mezi bytovým družstvem a členem bytového družstva.

Právní nejistotu ohledně případné obnovy nájemní smlouvy k bytu na dobu určitou odstraňuje ust. § 686a odst. 6 ObčZ. Podle tohoto odstavce na nájem bytu nelze použít ust. § 676 odst. 2 ObčZ o prodloužení nájmu věci, podle kterého užívá-li nájemce věci i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepostupuje soudní cestou do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek za jakých byla sjednána původně.

Zajištění nájemného a dalších úhrad. Nově vložené ust. § 686a představuje významné posílení vymahatelnosti pohledávky z nájemného a úhrad za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a úhrad jiných závazků nájemce v souvislosti s nájmem. Podle této úpravy je pronajímatel při sjednání nájemní smlouvy oprávněn požadovat, aby nájemce složil určitou sumu peněžních prostředků k zajištění případných pohledávek vzniklých ze shora uvedených důvodů. Výše této částky nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného a zálohy na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu.

Pronajímatel je povinen takto získané prostředky za všechny nájemce vložit na zvláštní účet u peněžního ústavu. Prostředky může použít k úhradě pohledávek shora uvedených za podmínky, že mu tyto pohledávky byly přiznány vykonatelným soudním rozhodnutím, rozhodčím nálezem nebo byly písemně uznány nájemcem. V případě, že pronajímatel musil peněžní prostředky použít, je nájemce povinen částku doplnit do jednoho měsíce od čerpání. Po skončení nájemního vztahu je pronajímatel povinen peněžní prostředky složené nájemcem spolu s příslušenstvím nájemci vrátit, ledaže byly použity a nedoplněny podle shora uvedeného postupu. V takovém případě pronajímatel provede započtení oproti pohledávce na vrácení prostředků nájemcovi. Povinnost vrátit složenou částku (kauci) musí pronajímatel splnit do jednoho měsíce ode dne, kdy mu byl byt nájemcem předán.

V případě, že nájemce nesplní povinnost složit příslušnou kauci, popř. doplnit kauční prostředky na povinnou výši, může to být považováno za hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu bytu, pro které lze vypovědět nájemní vztah bez přivolení soudu podle nově koncipovaného ust. § 711 odst. 2 písm. b) ObčZ.

Povinnost pronajímatele předat způsobilý byt. Obecně ze zákona i do 1. 4. 2006 vyplývala povinnost pronajímatele předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu (§ 687 odst. 1 ObčZ). Tato úprava však dosud bránila zájemcům o byty devastované, hygienicky či jinak závadné provést jejich úpravu a zvelebení na vlastní náklady na základě nájemní smlouvy sjednané s pronajímatelem, který sám na takové úpravy neměl dostatečné prostředky. Nově ust. § 687 odst. 2 ObčZ stanoví možnost v nájemní smlouvě sjednat, že pronajímatel předá nájemci byt ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání, pokud se zároveň s nájemcem dohodne, že provede potřebné úpravy předávaného bytu. Obligatorní součástí takové dohody je i vzájemné vymezení práv a povinností ve vztahu k prováděným úpravám a opravám. Půjde zejména o dohodu ohledně stavebně technických úprav a změn, finanční vypořádání nákladů, povinností při skončení nájemních vztahů apod.

Rozšíření povinností nájemce. Ust. § 689 bylo nově rozšířeno o odstavce dva a tři. Tato nová úprava zakládá nájemci povinnost oznámit pronajímateli veškeré změny v počtu osob žijících s nájemcem v bytě. V písemném oznámení je nájemce povinen dostatečně spolubydlící osoby identifikovat, a to jménem, příjmením, datem narození a státní příslušnosti. Oznámení je nutno učinit ve lhůtě 15 dnů ode dne, kdy ke změně došlo. Nesplnění této oznamovací povinnosti ani ve lhůtě jednoho měsíce se považuje za hrubé porušení povinnosti nájemce, což může být podle nové dikce ust. § 711 odst. 2 ObčZ důvodem k výpovědi nájmu bez přivolení soudu.

V této souvislosti je nutno uvést, že zákonodárce vyžaduje splnění oznamovací povinnosti ohledně všech osob žijících v bytě s nájemcem, tzn. že nemusí nutně jít o osoby žijící s nájemcem ve společné domácnosti ve smyslu ust. § 688 ObčZ.

Přechod nájmu bytu. Novela občanského zákoníku provedla určité změny i v úpravě přechodu nájmu obsažené v ust. § 706 až 708. Dosavadní úprava přechodu nájmu bytu v případě úmrtí nájemce, pokud ponecháme stranou byty ve společném nájmu manželů a družstevní byty, je rozdělena na dvě skupiny osob.

Osobám v prvé skupině postačí ke vzniku nájemního vztahu prokázat, že v den smrti nájemce žili s tímto ve společné domácnosti a že nemají vlastní byt. Osoby ve skupině druhé se stávají nájemci v případě, že pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, jestliže prokáží, že s nájemcem žili ve společné domácnosti aspoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt.

Zákonodárce z prvé skupiny osob, kam jinak patří děti, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, vyřadil vnuky, které nově uvedl do skupiny druhé. V případech zvláštního zřetele hodných může soud rozhodnout o přechodu nájmu na vnuka i tehdy, pokud soužití ve společné domácnosti netrvalo celé tři roky.

Na osoby ve druhé skupině přechází nájem bytu za předpokladu, že se do bytu nastěhovali při sjednání nájemní smlouvy, později jedině v případě, že se o této skutečnosti pronajímatel s nájemcem písemně dohodli. Podle přechodných ustanovení se tato úprava nevztahuje na osoby, které nájemce přijal do společné domácnosti před účinností novely občanského zákoníku (tj. před 31. 3. 2006). Tento postup se však nevztahuje na vnuky nájemce, u kterých dodatečné přistěhování bez takové dohody nezakládá případnou ztrátu nároku na přechod nájmu.

Zánik nájmu bytu. Novela přináší na naše poměry relativně revoluční změny v této oblasti. Z nové právní úpravy vyplývá snaha zákonodárců zbavit soudy břemene rozhodování o otázkách, které nejsou sporné, resp. jejichž obsah může být účastníky dohodnut nebo může vyplývat přímo z právní úpravy. V této části je třeba hledat nejkoncepčnější zásahy do dosavadní právní úpravy.

Výpovědní lhůta. Ust. § 710 odst. 2 provedlo zpřesnění dosavadní úpravy výpovědní lhůty uvedené v témže paragrafu v odstavci třetím. Novou dikcí se stanoví, že výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi. Ostatní podmínky, spočívající zejména v tom, že výpověď musí být písemná, musí obsahovat lhůtu, ve které nájemní vztah skončí, a výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce a musí končit ke konci kalendářního měsíce, zůstávají zachovány.

Nájem sjednaný na dobu výkonu práce. Podle ust. § 685 odst. 1 druhé věty lze nájemní smlouvu sjednat na dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele. Do ust. § 710 byly nově včleněny odstavce 4, 5 a 6 řešící zánik nájemní smlouvy sjednané takovým způsobem v případě, že nájemce přestane vykonávat práce pro pronajímatele. Takové případy zákon rozděluje do dvou skupin.

V první skupině jde o případ, kdy nájemce přestane bez vážného důvodu na své straně vykonávat práce pro pronajímatele. Nejčastěji půjde o situace, kdy nájemce podá výpověď pracovněprávního vztahu bez udání důvodu. Lze však soudit, že půjde i o případy, kdy pracovní poměr skončí např. okamžitým skončením ze strany zaměstnavatele. Pro tento stav nájem bytu skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž bylo ukončeno vykonávání prací.

Do druhé skupiny se řadí případy, kdy nájemce skončil vykonávání práce pro pronajímatele, ale měl k tomu vážný důvod. Za takový vážný důvod se považuje splnění podmínek pro přiznání starobního nebo invalidního důchodu, skutečnost, že nájemce nemůže podle lékařského posudku vykonávat sjednanou práci a pronajímatel pro něj nemá jinou vhodnou práci, nebo skončení pracovního poměru výpovědí danou pronajímatelem z důvodu organizačních změn. Podle ust. § 710 odst. 5 ObčZ se nájem bytu za těchto okolností změní na dobu neurčitou, a to od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k ukončení práce.

Výpověď nájmu bez přivolení soudu. Novela přináší novou koncepci ukončení nájemního vztahu k bytu výpovědí, která musí být zásadně písemná. Stávající znění ust. § 711 bylo rozděleno mezi nové znění § 711 a § 711a. Nová dikce § 711 ObčZ zavádí právo pronajímatele vypovědět nájem bez přivolení soudu pouze v zákonem stanovených případech (§ 710). Důvody k takové výpovědi spočívají výhradně v osobě nájemce (hrubé porušování dobrých mravů v domě nebo povinností vyplývajících z nájmu bytu, větší počet bytů, neužívání nebo jen občasné užívání bytu bez vážných důvodů, neužívání bytu zvláštního určení nebo bytu v domě zvláštního určení osobou zdravotně postiženou).

Písemná výpověď z nájemního vztahu k bytu musí obsahovat zákonný důvod výpovědi, výpovědní lhůtu a poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi soudu. V případech, kdy nájemci přísluší bytová náhrada, výpověď musí obsahovat závazek pronajímatele zajistit nájemci takovou náhradu.

Povinnost vyklidit byt musí nájemce splnit do 15 dnů po zajištění odpovídajícího náhradního bytu nebo náhradního ubytování, pokud na ně nájemci vznikne právo, jinak ke dni skončení výpovědní lhůty. Tuto povinnost nemá, jestliže ve stanovené šedesátidenní lhůtě podá žalobu na určení neplatnosti výpovědi a řízení dosud nebylo skončeno pravomocným rozhodnutím soudu.

Přechodná úprava k novele občanského zákoníku určuje, že výpovědi nájmu bytu podané před účinností novely se řídí dosavadními předpisy.

Výpověď nájmu s přivolením soudu. Ust. § 711a odst. 1 ObčZ taxativně stanoví případy, kdy pronajímatel může vypovědět nájem pouze s přivolením soudu. Jde o výpovědní důvody uvedené v dosavadním ust. § 711 odst. 1 písm. a), b), e) a f) ve znění před novelou.

Nová konstrukce zákonné úpravy vychází z toho, že soud v zásadě rozhoduje pouze o přivolení k výpovědi a ostatní související skutečnosti přímo vyplývají ze zákona nebo dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. Například úhrada nezbytných stěhovacích nákladů vychází přímo z dohody mezi pronajímatelem a nájemcem, resp. je určena v ust. § 711a odst. 3 ObčZ a nestanoví ji soud jako doposud v odůvodněných případech.

Povinnost vyklidit byt musí nájemce splnit do 15 dnů po zajištění odpovídajícího náhradního bytu nebo náhradního ubytování.

3.7 Bytové náhrady

Ve vazbě na změnu uspořádání úpravy zániku nájmu bytu, zejména vzhledem k omezení případů soudního rozhodování, bylo třeba i zpřesnit a upravit dikci stávajícího ust. § 712 odst. 2 a 5 ObčZ.

Obdobné zpřesnění v těchto souvislostech obsahují i nová znění ust. § 714 (družstevní byty) a § 718 (obytné místnosti v zařízeních určených k trvalému bydlení) ObčZ.

3.8 Podnájem bytu

Nová úprava ust. § 719 odst. 1 ObčZ určuje, že pokud podnájemní smlouva není uzavřena s písemným souhlasem pronajímatele, je považována za neplatný právní úkon. Zároveň se takové jednání nájemce, který uzavřel podnájemní smlouvu bez písemného souhlasu pronajímatele, považuje za důvod pro výpověď nájmu bytu nevyžadující přivolení soudu spočívající ve zvlášť hrubém porušení povinností nájemcem. Z přechodných ustanovení pak plyne, že takto lze postupovat až v případě podnájemních smluv uzavřených až po účinnosti novely občanského zákoníku.

Zároveň se najisto stanoví skončení podnájemního vztahu na dobu neurčitou skončením hlavního nájemního vztahu.

4. Závěr

Tento článek se soustředil na základní změny nové právní úpravy nájmu k bytu přičemž neměl ambici postihnout všechny změny provedené předmětnou novelizací a ani upozornit na všechny souvislosti schválených úprav. Posouzení dosahu všech úprav a důsledků přijatého právního předpisu ovlivní především seznámení se s příslušným sdělením Ministerstva pro místní rozvoj vydávaným podle zákona, ale dále pak aplikace zákona v praxi pronajímatelů a nájemců a rozhodování soudů. Na první pohled se však zdá, že nová právní úprava udělala krok k liberalizaci poměrů na trhu s byty, což by mělo prospět nejen samotným věcem bydlení, ale i k zefektivnění trhu pracovních sil a ekonomice České republiky obecně.