JUDr. Petr Zima, Praha
Právo stavby je právním institutem znovu zavedeným novým občanským zákoníkem. V zahraničí se jedná o intenzivně používaný instrument umožňující zřizování nejrůznějších staveb bez nutnosti kupovat pozemek, přičemž má rovněž všechny výhody věcného práva.
U nás se zatím v diskusích k právu stavby objevují různé mylné názory a mýty, které se pokusím v tomto příspěvku vyvrátit.
Mýtus první se odráží v podobě názoru, že právo stavby bude použitelné spíše pro stavby s omezenou životností než pro standardní stavby, že se nehodí k výstavbě objektů pro bydlení, a že je vhodné pouze pro zřízení stavby dočasné.
V zemích, kde právo stavby existuje delší dobu, je naprosto běžné, že na pozemcích, k nimž je zřízeno, jsou postaveny jak bytové, tak komerční objekty, jejichž životnost není omezena dobou trvání práva stavby. Občanský zákoník ostatně netvrdí, že by stavby zřizované na základě práva stavby měly být stavbami dočasnými. Tedy, právo stavby je dočasné, avšak stavba zřízená na jeho základě zpravidla nemá o nic větší důvod k dočasnosti než stavba zřízená ve vlastnickém režimu.
Druhým mýtem je názor, že § 1761 ObčZ, tedy ustanovení umožňující sjednat zákaz zcizení nebo zatížení věci, by mohl být aplikovatelný i na právo stavby, které je považováno za nemovitou věc. Porušení zákazu či zatížení má nepochybně obligační účinky, avšak po zápisu do katastru nemovitostí má i účinky věcné․
Domnívám se, že § 1761 ObčZ nelze aplikovat na vztahy z práva stavby, pokud by mělo jít o absolutní zákaz převodu práva stavby s věcněprávními účinky. Za prvé, § 1252 odst. 2 ObčZ upravuje výslovně vlastní režim omezení zatížení práva stavby souhlasem vlastníka pozemku; jedná se tedy z tohoto hlediska o ustanovení speciální. Za druhé, oddíl 1 dílu 5 části třetí občanského zákoníku vůbec nepočítá s možností zákazu či omezení převodu práva stavby smluvním ujednáním; to umožňuje jen u zatížení práva stavby. Měl-li by být vázán převod práva stavby na souhlas vlastníka pozemku, pak by zákonodárce v § 1252 odst. 2 ObčZ uvedl vedle slov „k zatížení práva stavby“ i slova „převod práva stavby“. Za třetí, v celém občanskoprávním kodexu se nikde jinde nezdůrazňuje převoditelnost jako vlastnost určitého institutu (práva), kromě § 1252 odst. 1 ObčZ. Zahraniční právní úpravy připouštějí částečné omezení převoditelnosti práva stavby s věcnými účinky ve formě souhlasu vlastníka pozemku; jeho nesouhlas je ovšem možné překonat zákonem stanoveným způsobem (viz § 7 odst. 1 německého zákona o právu stavby).
Třetím mýtem je představa, že riziku nevydání veřejnoprávního souhlasu se stavbou se lze vyhnout tím, že se pro případ nevydání tohoto souhlasu (a tedy i pro případ nezřízení stavby v předpokládané době) ve smlouvě sjedná alternativní kratší doba trvání práva stavby (např.: „Nebude-li stavba provedena do 31. 12. 2016, sjednává se doba trvání práva stavby do 31. 12. 2016.“). Riziko takového ujednání spočívá v tom, že by toto mohlo být interpretováno jako rozvazovací podmínka, která je ovšem pro právo stavby zákonem výslovně zakázána (§ 1246 ObčZ). Sjednání takové rozvazovací podmínky by dále znamenalo učinit trvání práva stavby nejistým, tudíž i jeho nezpůsobilost stát se jistotou, což by nebylo z mnoha praktických důvodů žádoucí. Rovněž judikatura německých soudů, které podobné téma řešily, zastává názor, že nevydání veřejnoprávních povolení není důvodem pro ukončení práva stavby. Je ovšem nutné přiznat, že francouzské soudy mají na věci jiný pohled.
Čtvrtý mýtus se vyskytl v podobě názoru, že zákaz rozvazovacích podmínek lze obejít stanovením specifických podmínek pro odstoupení, jejichž sjednání výslovně zakázáno není. Tento názor ovšem neodpovídá konceptu práva stavby jako stabilního a trvalého právního vztahu.
Odstoupení od smlouvy o právu stavby může mít zamýšlené účinky pouze před vkladem práva stavby do veřejného seznamu.
Pátý mýtus se týká § 1240 odst. 2 ObčZ. Podle tohoto ustanovení může být právo stavby zřízeno tak, že se vztahuje i na pozemek, který není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu využití. Někteří komentátoři občanského zákoníku z toho dovozuji, že toto ustanovení má na mysli jiný pozemek než ten, na němž má být postavena stavba na základě smlouvy o právu stavby (např. sousední pozemek, na kterém stavba nestojí, ale slouží k lepšímu užívání stavby např. tím, že je na něm zahrada).
Domnívám se, že se jedná o nedopatření zákonodárce, že nebyly správně převzaty inspirační zdroje a že je zde nutné použít teleologickou redukci. Podle mého názoru není možné zřídit právo stavby k sousednímu pozemku, kde by se nacházela např. pouze zahrada nebo jen příjezdová cesta či parkovací plochy (tedy objekty, které nejsou stavbami) sloužící stavbě na jiném pozemku zatíženém právem stavby. Pro takové účely by bylo vhodné použít institut služebnosti. Podstatou zatížení pozemku právem stavby je totiž právě zřízení stavby na zatíženém pozemku, nikoliv řešení režimu sousedních pozemků. J. Krčmář k tomuto problému uvádí, že „právo stavební může se vztahovati i na plochy, které zůstanou nezastavěny, ale nelze arci zříditi právo stavební tak, že by stavby [na konkrétním pozemku] vůbec nebylo“.
Šestý mýtus je založen na názoru, že pokud stavba nebude vyhovovat právu stavby, neuplatní se režim § 1250 ObčZ (stavebník tedy nebude mít ke stavbě práva vlastníka) a stavba hned při svém vzniku přiroste vlastníkovi pozemku. Toto pravidlo ale neplatí absolutně a je akceptovatelné pouze v určitých situacích.
V konkrétním případě bude nutné posoudit, zda došlo k podstatnému nebo méně podstatnému odchýlení se od sjednané stavby; v případě podstatného odchýlení se skutečně stavebníkovi vlastnické právo k takové stavbě nevznikne. Ale u menších odchylek od smluvní definice stavby není nutné takto stavebníka trestat. Při rozlišování podstatného a nepodstatného odchýlení se dokončené stavby od definice ve smlouvě je nutné přihlížet k zájmům vlastníka pozemku vyjádřeným ve smlouvě.
Sedmý mýtus se týká rozsahu označení stavby ve smlouvě. Někteří autoři se domnívají, že bude nezbytné ve smlouvě stavbu definovat, jak nejpodrobněji to bude možné, např. s odkazem na projektovou dokumentaci konkrétní zamýšlené stavby. Zaznívají však i opačné názory, a to, že stavba nemusí být ve smlouvě vůbec popsána, že postačí uvést, že stavebník je oprávněn postavit na pozemku „stavbu“.
Minimalistický přístup k definici stavby naráží na fakt, že právo stavby je převoditelné a zatížitelné zástavou, a to ještě před postavením stavby. Bez alespoň přibližného popisu nelze odhadnout hodnotu budoucí stavby a bylo by tedy obtížné zajistit případný úvěr. Dále podle § 1255 ObčZ dá vlastník pozemku stavebníkovi při zániku práva uplynutím doby, na kterou bylo právo stavby zřízeno, za stavbu náhradu. Již při uzavření smlouvy se ovšem zpravidla s touto konečnou hodnotou stavby kalkuluje při stanovení výše stavebního platu. Konečně § 1241 ObčZ pak obsahuje pojem „účel stavby“. Aby jej bylo možné definovat, je nutné bližší vymezení povahy stavby. Pokud se jedná o druhý extrém, mohl by být příliš detailní popis stavby v budoucnu svazující. Německé soudy akceptují jako dostačující popis slovy „bytový dům“; rovněž ujednání, že stavebník smí na pozemku zřídit stavby všeho druhu v souladu s již vydaným plánem zastavění (Bebaungsplan), je podle německého práva přípustné.
Osmým mýtem je názor, že služebnosti váznoucí na právu stavby uplynutím doby práva stavby zanikají. Není ovšem žádného důvodu, aby některé pasivní služebnosti nemohly po skončení práva stavby postihovat namísto práva stavby pozemek, jehož součástí se stavba uplynutím doby trvání práva stavby stane.
Některé služebnosti jsou pro stavbu nezbytné i poté, co právo stavby skončí, a proto je účelné, že se tyto staly součástí pozemku (viz též např. § 12 odst. 3 německého zákona o právu stavby). Otázku přežívání služebnosti po zániku práva stavby pozitivně vyřešil též německý BGH ve své judikatuře.