Nejvyšší soud České republiky: K podmínkám mimořádného vydržení. Vydržení části sousedního pozemku. K nabytí nemovitosti od neoprávněného
§ 984 odst. 1, § 995, § 1095 ObčZ
Podmínkou mimořádného vydržení je, že držiteli není prokázán nepoctivý úmysl při uchopení držby; to, že snad později zjistí, že vlastníkem věci (subjektem drženého práva) je někdo jiný, nemá bez dalšího za následek zánik podmínek pro mimořádné vydržení.
Vlastník věci držené jiným zabrání mimořádnému vydržení zejména tím, že s držitelem uzavře dohodu o předání držby vlastníkovi; jinak může v průběhu vydržecí doby zabránit mimořádnému vydržení v zásadě jen žalobou napadající držbu nebo tvrdící nepoctivý úmysl držitele při jejím nabytí. Bude-li žalobě vyhověno, považuje se držitel od okamžiku, kdy mu byla doručena žaloba, za držitele jednajícího v nepoctivém úmyslu.
Ujme-li se nabyvatel spolu s pozemkem, který nabyl do vlastnictví, i držby části sousedního pozemku, neznamená to bez dalšího, že jedná v nepoctivém úmyslu, a to dokonce ani tehdy, je-li jeho držba nepoctivou ve smyslu § 992 odst. 1 věty druhé ObčZ. Samotná nedbalost držitele totiž držbu v nepoctivém úmyslu nezakládá, nutný je úmysl držitele. Jestliže však okolnosti případu jsou tak zjevné, že průměrný člověk při běžné péči a opatrnosti musí bez pochybností poznat, že se ujímá držby pozemku o výrazně větší rozloze, než jaký nabyl, pak lze učinit závěr o nikoliv poctivém úmyslu nabyvatele.
Jestliže byl poměr výměry nabytého pozemku s pozemkem, jehož držby se držitel bez právního důvodu chopil (sousedním pozemkem), tak velký, že držiteli muselo být nepochybně jasné, že drží více, než nabyl (výměra takto drženého pozemku dosahovala zpravidla výrazně více než 50 % výměry pozemku koupeného či jinak nabytého), pak, nebyly-li tu okolnosti výrazně svědčící v jeho prospěch, jde o držbu nabytou v nepoctivém úmyslu. Je též třeba zvážit, proč skutečný vlastník nemovitosti proti držbě po dobu 20 let nezasáhl. Vždy bude záležet na komplexním a individuálním posouzení věci.⛘
Jsou-li dány okolnosti vzbuzující pochybnosti o souladu mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem (§ 984 odst. 1 ObčZ), je na nabyvateli, aby si ověřil (aktivně zjišťoval), zda zápis ve veřejném seznamu je v souladu se skutečným stavem. Objektivními okolnostmi vzbuzující pochybnosti o souladu mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem jsou i držební (užívací) poměry neodpovídající poměrům vlastnickým v katastru nemovitostí.
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky z 10. 5. 2023, sp. zn. 22 Cdo 2307/2022
K věci: Žalobce se domáhal určení, že je vlastníkem pozemku uvedeného níže. Uvedl, že darovací smlouvou z 10. 3. 1996 mu jeho prarodiče darovali blíže označenou rekreační chalupu se stavební parcelou. Nemovitosti byly oploceny dřevěným plotem a žalobce je takto oplocené užíval. Teprve v r. 2019 zjistil, že oplocená zahrada se nachází na blíže identifikovaném pozemku a jako její vlastník je v katastru nemovitostí evidován blíže označený Státní statek, státní podnik v likvidaci. Koncem září 2019 také zjistil, že statek uvedený pozemek prodal žalovaným kupní smlouvou uzavřenou 23. 7. 2019, a to každému id. 1/3. Žalobce tvrdil, že držel pozemek v dobré víře, že je jeho vlastníkem, od r. 1996; oprávněnými držiteli byli také od r. 1976 jeho právní předchůdci (předmětné nemovitosti byly ve vlastnictví a držbě „širší rodiny“ žalobce nejméně od r. 1964). Měl za to, že vlastnictví nabyl vydržením podle § 1095 ObčZ k 1. 1. 2019.
Soud prvního stupně žalobu zamítl. Měl za to, že podmínkou mimořádného vydržení (§ 1095 ObčZ) je poctivá držba (§ 992 odst. 1 ObčZ); takovou držba žalobce nebyla. Pozemek, který získal od prarodičů, měl výměru 186 m2, „pozemek, který měl být předmětem vydržení, však měl výměru 377 m2, tj. téměř dvojnásobnou výměru; poměr ploch mezi těmito pozemky je tak extrémní, že není možné v případě ujmutí se držby pozemku hovořit ani o bezelstném či poctivém úmyslu jednání držitele“.
Odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně potvrdil. Nezabýval se poměrem plochy drženého a skutečně nabytého pozemku. Vyšel však z toho, že v r. 2015 žalobce uzavřel s žalovaným 1) kupní smlouvu o převodu části svých pozemků, jejíž součástí byl geometrický oddělovací plán, na němž byl pozemek jednoznačně znázorněn a z nějž byl poznatelný jeho tvar a velikost v poměru k tvaru a velikosti pozemku parc. č. XY. Žalobce tedy nejpozději v době uzavření kupní smlouvy z 29. 4. 2015, kdy se s žalovaným 1) osobně podílel na zaměřování a domlouvání detailů prodeje části svého pozemku XY žalovanému 1), poznal, že mu vlastnické právo k pozemku parc. č. XY nenáleží. Po uvedení dalších okolností soud konstatoval: „Odvolací soud si nedovede představit, že by si žalobce nevšiml, jaký mají jednotlivé parcely tvar a jak jsou velké, nebo že hranice jeho pozemku navazuje na roh stavby žalovaných, a tedy nemůže být podstatně dále (výše), tj. na pozemku parc. č. XY. Zdůvodnění žalobce, že v geometrickém plánu není napsáno, čí tento pozemek je, neobstojí.“ Soud uvedl i další okolnosti svědčící proti mimořádnému vydržení.
Odvolací soud vyšel z tohoto právního názoru: „Odvolací soud zaujal při výkladu pojmu nepoctivého úmyslu ve smyslu § 1095 ObčZ stanovisko, že samotný nepoctivý úmysl držitele může spočívat i v tom, že držitel ví, že vykonává právo, které mu nenáleží, a tudíž záměrně nedbá práv vlastníka, aniž by pro to měl ospravedlnitelný důvod. Zákonnou podmínkou mimořádného vydržení podle § 1095 ObčZ je přitom dle názoru odvolacího soudu absence nepoctivého úmyslu držitele nejen při vlastním nabytí nemovitosti, ale také po celou zákonem stanovenou vydržecí dobu… Pokud tudíž nepoctivý úmysl držitele vznikl kdykoliv v průběhu vydržecí doby, vylučuje to, aby držitel vlastnické právo k předmětu držby podle § 1095 ObčZ vydržel.“ Vědomost žalobce nedbajícího cizího práva považuje odvolací soud za nepoctivý úmysl. Proto žalobce nemohl sporný pozemek podle § 1095 ObčZ mimořádně vydržet. Ze stejného důvodu nemohl pozemek nabýt ani v režimu řádného vydržení, neboť věděl-li, že vykonává právo, které mu nepřísluší, nemohlo se na jeho straně jednat „ani o poctivou držbu či držbu v dobré víře“. I kdyby žalobce vlastnické právo k předmětnému pozemku vydržel, pozbyl by je tím, že je posléze v dobré víře ve stav zapsaný ve veřejném seznamu nabyli žalovaní (§ 984 odst. 1 ObčZ).
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, které Nejvyšší soud shledal přípustným i důvodným.
Z odůvodnění: K mimořádnému vydržení
Dovolatel opírá přípustnost dovolání o tvrzení, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, a to mimořádného vydržení, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena. Mezitím však byla tato otázka vyřešena v rozsudku NS z 19. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2021 (rozhodnutí bylo přijato k publikaci ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, k závěrům v něm uvedeným se NS přihlásil např. v usnesení z 18. 5. 2022, sp. zn. 22 Cdo 2961/2021, nebo v rozsudku z 31. 5. 2022, sp. zn. 22 Cdo 1686/2021). Odvolací soud správně vyšel z toho, že držbou nikoliv v nepoctivém úmyslu (§ 1095 ObčZ) nemá zákon na mysli držbu poctivou (§ 992 odst. 1 ObčZ). Nicméně citované rozhodnutí nemohl odvolací soud objektivně znát, a proto je jeho právní názor na podmínky mimořádného vydržení, byť pečlivě odůvodněný, jiný než názor dovolacího soudu. Dovolatelem položená otázka o vztahu poctivé držby (§ 992 odst. 1 ObčZ) a mimořádného vydržení již byla v mezidobí, po rozhodnutí odvolacího soudu, vyřešena Nejvyšším soudem.
Následuje rozsáhlá citace rozsudku NS sp. zn. 22 Cdo 3387/2021 (R 15/2023), publikovaného i v Právních rozhledech, 2022, č. 23–24, a příslušných právních předpisů (pozn. red.).
Lze tedy uzavřít, že podmínkou mimořádného vydržení (§ 1095 ObčZ) není poctivá držba (§ 992 odst. 1 ObčZ), ale nedostatek nepoctivého úmyslu držitele; ten se ujal držby v přesvědčení, že nepůsobí nikomu újmu. Důkazní břemeno ohledně nepoctivého úmyslu držitele tíží toho, kdo vydržení popírá. Kritéria uvedená v § 992 odst. 1 ObčZ, resp. dříve v § 130 odst. 1 ObčZ 1964, se tu neuplatní.
Nepoctivým ve smyslu § 1095 ObčZ je v zásadě (zpravidla) úmyslné jednání naplňující znaky nepravé držby, tedy pokud se držitel úmyslně „vetřel v držbu svémocně nebo že se v ni vloudil potajmu nebo lstí, anebo usiluje proměnit v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou“ (§ 993 ObčZ). Důvodová zpráva k občanskému zákoníku v této souvislosti uvádí, že „institut⛘mimořádného vydržení nemůže dát průchod ochraně zjevné lsti a podvodu“.
Hodnocení poctivosti úmyslu držitele je vždy individuální; žalující vlastník vyloučí mimořádné vydržení, pokud prokáže, že jednání držitele při nabytí a výkonu držby nebylo úmyslně poctivé (morální) v obecném smyslu. Obratem „při nabytí a výkonu držby“ je míněno, že nikoliv nepoctivý úmysl při uchopení držby se nemůže změnit během výkonu držby takto uchopené v úmysl „nikoliv poctivý“ (a naopak).
Posouzení poctivosti držitele je v zásadě na úvaze soudů v nalézacím řízení, která musí být řádně odůvodněna a nesmí být zjevně nepřiměřená. Dovolací soud by pak mohl zpochybnit úvahy soudů nižších stupňů jen v případě, že by byly zjevně nepřiměřené či nebyly řádně odůvodněny.
Okamžik, ke kterému se posuzuje držba „nikoliv v nepoctivém úmyslu“ pro mimořádné vydržení
Občanský zákoník stanoví, že podmínkou pro klasifikaci držby jako poctivé (§ 992 odst. 1 ObčZ) je, že její podmínky musí být naplněny jak při uchopení, tak i při výkonu držby. To se podává jak z § 992 odst. 1 ObčZ („právo, které vykonává“), tak i z § 992 odst. 2 ObčZ („při nabytí držby nebo při jejím výkonu zástupcem…“). Naproti tomu publiciánskou žalobu zákon dává tomu, „kdo nabyl držby vlastnického práva poctivě, řádně a pravým způsobem“ (§ 1043 odst. 1 ObčZ). Zákonodárce má tedy k dispozici způsob, jak vyjádřit okamžik, ke kterému období či okamžiku se určitá kvalita držby posuzuje, v § 1095 ObčZ jej však nevyužil; ze znění zákona nelze řešení dovodit. Důležité je, že zákon považuje za přípustné obě možnosti, jak vyplývá z § 992 odst. 1, tak i z § 1043 odst. 1 ObčZ.
Jde o problematiku obdobnou otázce, zda při vydržení, pokud je jeho podmínkou dobrá víra držitele, je rozhodující dobrá víra při uchopení držby („mala fides superveniens non nocet“), anebo zda musí existovat po celou dobu držby („mala fides superveniens nocet“). Zatímco římské právo (a pod jeho vlivem také Code civil) vycházelo ze zásady uvedené na prvním místě, obecný zákoník občanský přejal zásadu kanonického práva, že je třeba, aby dobrá víra trvala po celou dobu držby (k tomu viz Bělovský, P. Usucapio: Vydržení v římském právu. Praha: Auditorium, 2018, s. 199 a násl., a literaturu tam uvedenou). Tento přístup přejaly i občanské zákoníky z r. 1950 a z r. 1964, a také nyní účinný občanský zákoník, pokud jde o poctivou držbu (vyžadující dobrou víru) jako podmínku řádného vydržení.
Držba „nikoliv v nepoctivém úmyslu“ (§ 1095 ObčZ) je zvláštním druhem držby, kterou ani obecný zákoník občanský, ani pozdější občanské zákoníky neznaly; je blízká římskoprávnímu pojetí dobré víry, vymezené negativně, tedy tak, že v dobré víře je držitel, který je přesvědčen, že nabytím držby nepůsobí nikomu újmu [viz např. Kincl, J., Urfus, V., Skřejpek, M. Římské právo. Praha: C. H. Beck, 1995, s. 176 a násl.; k pozitivnímu a negativnímu vymezení dobré víry viz např. Spáčil, J., Králík, M. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 2. vyd. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 97 a násl.]. Uvádí se též, že
„… bona fides znamená, že vydržitel choval se při nabytí držby jako čestný člověk; je to, jinými slovy, vědomí vydržitelovo, že nepáše bezpráví na zákonném držiteli“ (Bonfante, P. Instituce římského práva. Brno, 1932, s. 312 a násl.).
V římském právu šlo tedy – oproti požadavkům kladeným na dobrou víru např. v § 992 odst. 1 ObčZ, resp. v občanských zákonících uvedených výše – při vydržení o dobrou víru vymezenou negativně a v nejméně přísném pojetí.
Občanský zákoník v § 1095 zjevně vychází z toho, že v průběhu dvojnásobné vydržecí doby nutné pro mimořádné vydržení má vlastník dost prostoru pro uplatnění svého práva, a proto není třeba na držbu pro mimořádné vydržení klást tak přísné nároky jako na držbu vedoucí k vydržení řádnému. Je tedy odůvodněné vyjít z předpokladu, že by zákonodárce, kdyby tuto otázku výslovně upravil, se v § 1095 ObčZ přidržel méně přísného pojetí, totiž že „držba nikoliv v nepoctivém úmyslu“ tu musí být v době, kdy se jí držitel chopil; to, že se později dozví, že v katastru nemovitostí je jako vlastník evidován někdo jiný, resp. že někdo jiný vlastníkem je, nemá samo o sobě za následek zánik držby „nikoliv v nepoctivém úmyslu“.
Lze tedy uzavřít, že podmínkou mimořádného vydržení (§ 1095 ObčZ) je, že držiteli není prokázán nepoctivý úmysl při uchopení držby; to, že snad později zjistí, že vlastníkem věci (subjektem drženého práva) je někdo jiný, nemá bez dalšího za následek zánik podmínek mimořádného vydržení.
Zánik držby „nikoliv v nepoctivém úmyslu“
V rozsudku NS sp. zn. 22 Cdo 3387/2021 se též konstatuje, že samotný „nikoliv nepoctivý úmysl“ se nemusí změnit v úmysl nepoctivý jen tím, že držitel zjistí okolnosti, ze kterých se podává, že vlastníkem věci je ve skutečnosti někdo jiný (např. že smlouva, na jejímž základě se chopil držby vlastnického práva, je z nějakého důvodu neplatná).
K tomu přistupuje skutečnost, že nepoctivý úmysl brání mimořádnému vydržení, jen byl-li tu při uchopení držby. Je tedy třeba řešit otázku, jak může vlastník zabránit mimořádnému vydržení jeho věci (věcného práva k ní). Z cit. rozsudku NS sp. zn. 22 Cdo 3387/2021 se podává, že pokud jde o zánik držby „nikoliv v nepoctivém úmyslu“, je třeba analogicky aplikovat § 995 větu první ObčZ. V zásadě tedy platí, že ujal-li se někdo držby nikoliv v nepoctivém úmyslu a později zjistí, že není vlastníkem (není v katastru nemovitostí evidován jako vlastník), není tím jeho nepoctivý úmysl dotčen; na rozdíl od poctivé držby (§ 992 odst. 1 ObčZ) nemá taková vědomost za následek zánik kvalifikované držby (zde držby nikoliv v nepoctivém úmyslu).
K vydržení práva nemůže dojít, ztratí-li držitel držbu (§ 1009 odst. 1 ObčZ) dříve, než uplyne vydržecí doba. Vlastník věci, resp. subjekt vlastnického práva, proto zabrání mimořádnému vydržení zejména tím, že s držitelem uzavře dohodu o předání držby vlastníkovi; přitom ani nemusí dojít ke změně ve fyzickém ovládání věci (viz tzv. constitutum possessorium, kdy držitel předává držbu jinému, a zůstává detentorem).
Pokud však držitel, který nenabyl věc v nepoctivém úmyslu, odmítá vlastníkovi držbu předat, resp. vzdát se jí, může vlastník v průběhu vydržecí doby zabránit mimořádnému vydržení v zásadě jen žalobou napadající držbu nebo tvrdící nepoctivý úmysl držitele při jejím nabytí, tedy zpravidla žalobou na ochranu vlastnického práva (§ 1040 ObčZ), nebo, má-li na určení naléhavý právní zájem, žalobou na určení svého práva či určení, že držiteli držené právo nenáleží (§ 80 OSŘ). Bude-li žalobě⛘vyhověno, považuje se držitel od okamžiku, kdy mu byla doručena žaloba, za držitele jednajícího v nepoctivém úmyslu.
„Nepoctivý úmysl“ a uchopení držby sousedního pozemku spolu s pozemkem nabytým
Podle důvodové zprávy k § 1095 ObčZ míří úprava mimořádného vydržení mimo jiné na
„případy, kdy byl převeden pozemek o chybně stanovené (větší) výměře, než je výměra skutečná, nebo pozemek chybně označený parcelním číslem, takže nabyvatel v dobré víře drží něco jiného, než pro co mu svědčí vlastnický titul“.
Soud prvního stupně zamítl žalobu proto, že pozemek, který získal žalobce od prarodičů, a jehož vlastníkem se tedy stal, měl výměru 186 m2, a „pozemek, který měl být předmětem vydržení, však měl výměru 377 m2, tj. téměř dvojnásobnou výměru. I po připuštění změny žaloby, kterou se žalobce domáhal vydržení pouze části pozemku v rozloze 272 m2, je nutno konstatovat, že poměr ploch mezi pozemkem st. p. č. XY a pozemkem, který měl být vydržen, je tak extrémní, že není možné v případě ujmutí se držby pozemku hovořit ani o bezelstném či poctivém úmyslu jednání držitele.“ Bez ohledu na nepřiléhavý závěr o nepoctivé držbě (§ 992 odst. 1 ObčZ) není tento závěr irelevantní. Proto se jím dovolací soud zabýval přesto, že jej odvolací soud nepřevzal.
Podmínkou mimořádného vydržení je nedostatek nepoctivého úmyslu držitele. Úmysl jako vnitřní stav sám o sobě nemůže být předmětem dokazování. Předmětem dokazování mohou být skutečnosti vnějšího světa, jejichž prostřednictvím se vnitřní přesvědčení (stejně tak úmysl) projevuje navenek (srov. k tomu např. obdobně usnesení NS z 31. 10. 2017, sp. zn. 30 Cdo 3499/2017, nebo rozsudek NS z 23. 2. 1999, sp. zn. 21 Cdo 1465/98). Uvedený závěr platí i pro posuzování držby „nikoliv v nepoctivém úmyslu“. Tento úmysl nelze zpravidla prokázat přímo, je-li však prokázána existence skutečností zakládajících nepoctivost držitele, o kterých věděl anebo – při splnění předpokladu § 4 odst. 1 ObčZ, tedy že má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností – vědět při uchopení držby nutně musel, pak je třeba učinit závěr o jeho nepoctivém úmyslu; přitom, podobně jako v právu trestním, může jít o úmysl přímý (držitel ví, že jedná nepoctivě, a takto jednat i chce), nebo o úmysl nepřímý (s tím, že jeho jednání může být nepoctivé, je srozuměn; srov. usnesení NS z 27. 9. 2022, sp. zn. 22 Cdo 1241/2022).
Ujme-li se nabyvatel spolu s pozemkem, který nabyl do vlastnictví, i držby části sousedního pozemku, neznamená to bez dalšího, že jedná v nepoctivém úmyslu, a to dokonce ani tehdy, je-li jeho držba nepoctivou ve smyslu § 992 odst. 1 věty druhé ObčZ, neboť mu „musí být z okolností zjevné, že vykonává právo, které mu nenáleží“. Samotná nedbalost držitele totiž držbu v nepoctivém úmyslu nezakládá, nutný je úmysl držitele. Jestliže však okolnosti případu jsou tak zjevné, že průměrný člověk při běžné péči a opatrnosti musí bez pochybností poznat, že se ujímá držby pozemku o výrazně větší rozloze, než jaký nabyl, lze učinit závěr o nikoliv poctivém úmyslu nabyvatele. Nestačí tu však pouhý omyl držitele, byť i jinak neomluvitelný, situace musí být taková, že je třeba učinit závěr, že o rozdílu věděl, resp. vědět musel, přičemž je nutno vždy přihlížet k individuálním okolnostem každého případu.
V této souvislosti lze přihlédnout i k judikatuře Nejvyššího soudu k § 130 odst. 1 ObčZ 1964, ovšem s tím, že jde-li o mimořádné vydržení, je třeba držbu posuzovat benevolentněji, nestačí nedbalost držitele při uchopení držby. Přiměřeně se tak uplatní i právní závěry rozsudků NS z 8. 3. 2005, sp. zn. 22 Cdo 1594/2004, a z 3. 6. 2004, sp. zn. 22 Cdo 496/2004.
Jestliže byl tedy poměr výměry nabytého pozemku s pozemkem, jehož držby se držitel bez právního důvodu chopil (sousedním pozemkem), tak velký, že držiteli muselo být nepochybně jasné, že drží více, než nabyl (výměra takto drženého pozemku dosahovala zpravidla výrazně více než 50 % výměry pozemku koupeného či jinak nabytého), pak, nebyly-li tu okolnosti výrazně svědčící v jeho prospěch (např. sporný pozemek byl od nepaměti připlocen k pozemku právních předchůdců držitele a s nimi jako rodinnými příslušníky užíván, přičemž přístup na něj byl možný jen z usedlosti držitele, šlo o pozemek nepravidelného tvaru v nepřehledném terénu, nebo držitel byl do omylu uveden znalcem, jeho výměra nebyla ve smlouvě uvedena), jde o držbu nabytou v nepoctivém úmyslu. Je též třeba zvážit, proč skutečný vlastník nemovitosti proti držbě po dobu 20 let nezasáhl. Vždy bude záležet na komplexním a individuálním posouzení věci. Výslednou úvahu odvolacího soudu dovolací soud zpochybní, jen bude-li zjevně nepřiměřená.
V projednávané věci vycházel odvolací soud ze zjištění, že žalobce a jeho právní předchůdci (příbuzní) drželi sporný pozemek od poloviny 60. let 20. stol., měli jej desetiletí připlocen k pozemku parc. č. st. XY, vybudovali na něm studnu jako jediný zdroj vody pro svůj rekreační objekt a kryté stání pro automobil. Za této situace považuje Nejvyšší soud za nesprávnou úvahu odvolacího soudu, že se jeho držba změnila v držbu v nepoctivém úmyslu jen tím, že v souvislosti s uzavřením kupních smluv z 30. 8. 2001 a z 29. 4. 2015, jejichž předmětem byl převod pozemku parc. č. XY nebo jeho části, a jejichž součástí byly geometrické plány, musel poznat, že pozemek parc. č. st. XY neodpovídá tvarem ani velikostí pozemkům, které měl oploceny, a tedy věděl, že vykonává právo, které mu nepřísluší. Dovolací soud nezpochybňuje úvahu odvolacího soudu o tom, že v souvislosti s převodem části pozemku žalovanému 1) v r. 2015 se žalobce měl dozvědět, že knihovním vlastníkem sporného pozemku není. To je však vzhledem k tomu, že k mimořádnému vydržení postačí jednání „nikoliv v nepoctivém úmyslu“ při nabytí držby, pro posouzení jeho podmínek v dané věci nedostatečné.
Knihovní vlastník, státní statek, neuplatnil do konce vydržecí doby vlastnické právo, resp. nezpochybnil držbu žalobce žalobou. Samotná vědomost o rozporu skutečného stavu se stavem knihovním, nabytá až v průběhu držby a běhu vydržecí doby, nevyloučila sama o sobě mimořádné vydržení. Za této situace je rozsudek odvolacího soudu v rozporu s judikaturou dovolacího soudu, a je tak dán dovolací důvod uvedený v § 241a odst. 1 OSŘ.
K otázce dobrověrného nabyvatele
Soud citoval § 7, § 980 odst. 2 a § 984 odst. 1 ObčZ (pozn. red.).
Judikatura Nejvyššího soudu je konzistentní v názoru, že při hodnocení dobré víry nabyvatele věcného práva v soulad zápisu ve veřejném seznamu se skutečným⛘právním stavem ve smyslu § 984 odst. 1 ObčZ je vždy třeba brát v úvahu, zda smluvní strana při běžné (obvyklé) opatrnosti, kterou lze s ohledem na okolnosti a povahu daného případu po každém požadovat, neměla, popř. nemohla mít důvodné pochybnosti o tom, že údaje uvedené ve veřejném seznamu (v katastru nemovitostí) odpovídají skutečnému právnímu stavu, tedy i o tom, že osoba zapsaná jako vlastník v katastru nemovitostí je skutečným vlastníkem věci. Běžná (obvyklá) opatrnost smluvní strany při nabývání věcného práva zásadně nezahrnuje její povinnost činit aktivní kroky (šetření) směřující k tomu, aby se ujistila, že stav zápisů ve veřejném seznamu, o němž se přesvědčila nahlédnutím do něj, je vskutku v souladu se skutečným právním stavem, a že nedošlo ke změně oprávněné osoby, aniž by se změna promítla ve veřejném seznamu (srov. např. rozsudek NS z 25. 6. 2019, sp. zn. 21 Cdo 4540/2018, usnesení NS z 23. 4. 2021, sp. zn. 24 Cdo 688/2021, a z 27. 10. 2020, sp. zn. 22 Cdo 2087/2020).
Jsou-li tu však objektivní okolnosti vzbuzující pochybnosti o souladu mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem, je na nabývající osobě, aby si ověřila (aktivně zjišťovala), zda zápis ve veřejném seznamu je v souladu se skutečným stavem (srov. např. cit. rozsudek NS sp. zn. 21 Cdo 4540/2018, cit. usnesení NS sp. zn. 24 Cdo 688/2021 a sp. zn. 22 Cdo 2087/2020).
Objektivními okolnostmi vzbuzujícími pochybnosti o souladu mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem jsou i držební (užívací) poměry neodpovídající poměrům vlastnickým v katastru nemovitostí. V takovém případě má nabyvatel, je-li to možné, učinit u držitele (uživatele) dotaz na důvod jeho držby (užívání) věci (srov. dovolatelem odkazovaná usnesení NS z 19. 11. 2015, sp. zn. 22 Cdo 2698/2015, a z 10. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4174/2017, ústavní stížnost proti němu podaná byla usnesením ÚS z 13. 2. 2018, sp. zn. IV. ÚS 4115/17, pro zjevnou neopodstatněnost odmítnuta). Pokud tak neučiní, nepůjde zpravidla o nabytí v dobré víře ve smyslu § 984 odst. 1 ObčZ.
Skutečnost, že žalovaní věděli, že je pozemek připlocen k pozemku žalobce a že ho v tomto rozsahu užíval žalobce i jeho právní předchůdci, zpochybňuje jejich dobrou víru při uzavření kupní smlouvy, kterou pozemek od státního statku koupili. Na tom nemůže změnit nic ani na úřední desce obce zveřejněná nabídka prodeje a informace od pozdějšího právního zástupce žalovaných, že vlastníkem pozemku je státní statek; z těchto informací totiž nanejvýš zjistili, že podle stavu v katastru nemovitostí je knihovním vlastníkem stát, což již tak museli vědět z nabídky na uzavření smlouvy. Faktická držba pozemku jako „zevní projev vlastnictví“ (viz cit. usnesení NS sp. zn. 22 Cdo 2698/2015), o jejíž dlouhodobosti žalovaní věděli a kterou vykonával nejen žalobce, ale i jeho právní předchůdci, měla u žalovaných vzbudit důvodnou pochybnost o tom, zda je katastrální vlastník vlastníkem skutečným. Žalovaný 1) před odvolacím soudem potvrdil, že se skutečně domníval, že pozemek vlastní „K.“, avšak následně byl svým právním zástupcem informován o tom, že pozemek vlastní státní statek. Žalovaní se však neměli spokojit s prostou informací od právního zástupce, že pozemek je ve vlastnictví státního statku, ani s tím, že prodej byl zveřejněn (na žádost katastrálního vlastníka) na úřední desce obce, ale měli se obrátit přímo na žalobce, o kterém věděli, že má pozemek připlocen k domu a dalšímu pozemku. Se žalobcem se znali (byli sousedé), nic jim proto nebránilo, aby se na něho obrátili s žádostí o vysvětlení, na základě jakého titulu pozemek užívá. Na těchto závěrech nemůže nic změnit ani skutečnost, že pozemek žalovaní kupovali s vědomím, že žalobce nemovitosti nabízí k prodeji. Samotná tato skutečnost nemohla totiž nijak ovlivnit pochybnost, kterou museli mít o tom, zda je knihovní vlastník pozemku i vlastníkem skutečným („naturálním“).