(rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. května 2022, sp. zn. 33 Cdo 72/2021)
Odvolací soud posoudil, že účastníci nesjednali platně smlouvu o smlouvě budoucí kupní týkající se nemovitosti, neboť ji neuzavřeli písemně. Takový výklad Nejvyšší soud, odmítl a rozhodnutí odvolacího soudu, jakož i soudu prvostupňového, který zaujal obdobný přístup, zrušil.
V občanskoprávních poměrech nemohou být jejich účastníci pod sankcí (absolutní) neplatnosti nuceni jednat ve formě, kterou jim zákon neukládá․ Důvod, pro který zákon předepisuje určitou formu, může spočívat zejména v tom, že s takovými jednáními jsou spojeny závažné právní následky (smlouvy o převodu nemovitostí), nebo v tom, že taková jednání podléhají veřejnoprávní evidenci. Významná je také otázka ochrany práv třetích osob (smlouvy, které jsou podkladem pro zápis do katastru nemovitostí, či smlouvy, které se zakládají do sbírky listin obchodního rejstříku). Může se jednat o jednání, u kterých je zájem na ochraně slabší smluvní strany (například spotřebitelské smlouvy, smlouva o nájmu bytu)
Předmětem smlouvy o smlouvě budoucí kupní není bezprostřední závazek ke konkrétnímu věcněprávnímu plnění (zřízení nebo převodu věcného práva k nemovité věci či k jeho změně či zrušení), nýbrž jejím obsahem je „pouze“ závazek uzavřít v dohodnuté době realizační smlouvu, která bude podkladem k plnění, o něž účastníkům této přípravné smlouvy jde.
Podle nynějši úpravy smlouvy o smlouvě budoucí soud již nenahrazuje pouze projev vůle povinného, nýbrž určuje obsah smlouvy pomocí obecných kritérií stanovených v § 1787 odst. 2 o. z. I proto nemusí být smlouva o smlouvě budoucí kupní týkající se nemovitosti uzavřena písemně, neboť přípravná smlouva nemusí obsahovat podstatné náležitosti budoucí kupní smlouvy, nýbrž její obsah má být určen „alespoň obecným způsobem“. Obsah má být tedy určen takovým způsobem, aby právní jednání představující smlouvu o smlouvě budoucí kupní nemovitosti vyhovovalo požadavkům na určitost právního jednání. Oprávněná strana ovšem musí prokázat obsah takového právního jednání, tj. smlouvy o smlouvě budoucí. Tím se otázka písemnosti zachycené vůle účastníků smlouvy o smlouvě budoucí přesouvá do oblasti procesního práva (dokazování) v občanském soudním řízení.
